關(guān)于深圳樓市2026年的幾個(gè)揣測(cè)

童鞋們，我開(kāi)了一個(gè)新的股票分享號(hào)《朱羅紀(jì)價(jià)投筆記》，重點(diǎn)記錄我的股市投資體會(huì)，涉及到我的投資框架、操作紀(jì)律、實(shí)盤(pán)分享。未來(lái)大號(hào)《朱羅紀(jì)》會(huì)一如既往的保持更新，但不同于《朱羅紀(jì)》以城市、房地產(chǎn)為核心的公共分享，新開(kāi)小號(hào)多為企業(yè)價(jià)值分析。對(duì)于股票投資（包括港美股）有興趣的小伙伴，歡迎關(guān)注交流。要強(qiáng)調(diào)的是，我講的一切只是我自己的觀察與分享，不構(gòu)成任何投資建議，請(qǐng)大家結(jié)合自身風(fēng)格與偏好謹(jǐn)慎操作。祝你投資順利，日進(jìn)斗金。

預(yù)測(cè)是一門(mén)很高的學(xué)問(wèn)，如果你的水平夠大師級(jí)，的確是可以做到準(zhǔn)確預(yù)測(cè)的。比如凱恩斯對(duì)一戰(zhàn)后德國(guó)政治經(jīng)濟(jì)走向的神級(jí)預(yù)判、張五常對(duì)中國(guó)80年代經(jīng)濟(jì)制度變革的神級(jí)預(yù)判、巴菲特多次對(duì)市場(chǎng)大泡沫的神級(jí)預(yù)判，等等。

但有一點(diǎn)要講清楚，能夠做出這樣的預(yù)判的，往往是長(zhǎng)周期的。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的長(zhǎng)周期走向、或者是極短周期的走向，都是可以預(yù)測(cè)到的，但是唯獨(dú)那種年度級(jí)的預(yù)測(cè)，基本上都可以歸為“問(wèn)天打卦”的學(xué)問(wèn)。所以，我把2026年的“預(yù)測(cè)”改為“揣測(cè)”，可能會(huì)對(duì)也可能會(huì)錯(cuò)更可能全錯(cuò)，但是我當(dāng)下認(rèn)為的“真話”。

去年年初我寫(xiě)了2025年的預(yù)測(cè)，《》，我認(rèn)為將是一個(gè)“難得的好年份”。如今回頭看，也不知是對(duì)還是錯(cuò)。深圳二手住宅的成交量的確創(chuàng)下了5年新高、高端豪宅的確賣(mài)得非常火、以及歷史最高地價(jià)房?jī)r(jià)記錄都在2025年出現(xiàn)了，說(shuō)是“難得的好年份”似乎也站得住。但是從另外來(lái)看，深圳的新房成拐頭下滑2成、真實(shí)的二手房?jī)r(jià)格1年又跌了8%，似乎又不是一個(gè)“好年份”而是一個(gè)“壞年份”。

反正就這樣了。

2026年政策、市場(chǎng)、行業(yè)、業(yè)主會(huì)是一個(gè)什么光景？

我比較傾向于以下幾點(diǎn)判斷，懶得放圖了，回頭再慢慢證真或證偽。

1）政策層面。

政策層的大方向依然會(huì)維持一個(gè)“止跌企穩(wěn)”的基調(diào)，會(huì)有更多“小步快走”的扶持政策出臺(tái)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，但預(yù)料依然不會(huì)有“史詩(shī)級(jí)大力度”的刺激政策。大概來(lái)說(shuō)，分為三類。

一類是貨幣財(cái)政政策。降準(zhǔn)降息勢(shì)在必行，最快可能就在這個(gè)月的20號(hào)。這個(gè)貸款利率太高了，在這個(gè)利率之下，愿意貸款的人會(huì)很少。考慮到現(xiàn)在的公積金貸款利率已經(jīng)和商貸利率差距很小，故此前者的利率可能會(huì)更大幅度降到前所未有的低點(diǎn)。財(cái)政政策層面，增值稅、契稅這些意義不大，重點(diǎn)是先前傳聞的財(cái)政貼息，我依然傾向于認(rèn)為成立。貼息有機(jī)會(huì)一步到位把真實(shí)的房貸利率打到與商品住宅的平均租金回報(bào)率相若，那樣將能夠非常好的促動(dòng)長(zhǎng)線資金進(jìn)入樓市。房地產(chǎn)稅政策放眼未來(lái)3-5年都無(wú)出臺(tái)可能，原因在于房地產(chǎn)稅將會(huì)進(jìn)一步削弱住宅真實(shí)租金回報(bào)率，從而打擊買(mǎi)家入市意愿，并且會(huì)造成更大量的拋售，與政策基調(diào)不合。

二類是房地產(chǎn)行業(yè)政策。不要再去發(fā)問(wèn)何謂房地產(chǎn)“新的發(fā)展模式”，自“14號(hào)文”出臺(tái)后已經(jīng)確定了，就是重回雙軌制。2026年依然是“大力供應(yīng)改善性住宅+實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)配售保障房分配”，多賣(mài)好地、多建大宅，新的地王、樓王還會(huì)有機(jī)會(huì)出現(xiàn)，讓被壓抑的改善性需求得以釋放。配售保障房建設(shè)會(huì)真正進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的供應(yīng)分配階段，這將是2026深圳房地產(chǎn)的重大事件。但和之前的人才房、共有房相比，預(yù)計(jì)配售房對(duì)市場(chǎng)的沖擊會(huì)因其供應(yīng)大幅度減少而弱化。至于對(duì)開(kāi)發(fā)商的救助政策，我認(rèn)為沒(méi)有太多值得討論的，仍然會(huì)堅(jiān)持先前的做法。

限購(gòu)，有機(jī)會(huì)在2026年（也許會(huì)遲至2027年吧）徹底退出歷史舞臺(tái)，像南山福田羅湖，都有必要全部解除了，這個(gè)限制已經(jīng)毫無(wú)意義。

2）市場(chǎng)層面。

我總體依然維持《》文章的看法，2026將依然是一個(gè)“K型市場(chǎng)”持續(xù)的年份，超級(jí)豪宅依然賣(mài)得不錯(cuò)和真實(shí)房?jī)r(jià)依然下跌并存。

超級(jí)豪宅依然會(huì)賣(mài)得很不錯(cuò)，原因解釋過(guò)多次了，分別是：多年強(qiáng)監(jiān)管造成的豪宅需求被壓抑、超級(jí)豪宅的供應(yīng)量稀少、監(jiān)管全解除帶來(lái)的產(chǎn)品大升級(jí)（2025年的超級(jí)豪宅和前面10年的豪宅完全是不同類型的產(chǎn)品）、K型下半部分下沉的同時(shí)上半部分（少數(shù)群體）的財(cái)富依然持續(xù)增加。表現(xiàn)在房?jī)r(jià)上，2026年的新房均價(jià)會(huì)比之前“好看”，尤其是在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)中，上海深圳可能會(huì)出現(xiàn)好幾個(gè)月的同比環(huán)比為正的現(xiàn)象——但這其實(shí)是平均數(shù)制造出來(lái)的“假象”。另外，超級(jí)豪宅賣(mài)得好，并不意味著買(mǎi)家未來(lái)在三級(jí)市場(chǎng)上能夠賺到錢(qián)，它有不錯(cuò)的保值性，但恐怕依然難以抗拒大勢(shì)，進(jìn)入二手流通才是真正的“試金石”。

占市場(chǎng)絕對(duì)主流的住宅依然會(huì)非常難賣(mài)，無(wú)論新房還是二手。占據(jù)市場(chǎng)8成以上的剛需與改善性住宅（一般介乎400-1500萬(wàn)之間），在2026年依然會(huì)賣(mài)不出去。在新房，這部分是“舊產(chǎn)品”最為集中的部分，供應(yīng)量巨大，并且多數(shù)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力不及“新規(guī)盤(pán)”，非買(mǎi)家優(yōu)選。在二手房，這部分是掛牌量增加最為集中的價(jià)格段，供應(yīng)量更為巨大。它們將繼續(xù)主導(dǎo)深圳房地產(chǎn)今年房?jī)r(jià)繼續(xù)下調(diào)與否的絕對(duì)主力。以目前情形看，繼續(xù)下滑應(yīng)當(dāng)說(shuō)沒(méi)有太大懸念。

3）行業(yè)層面。

2026年，央企能否守住不暴雷的紅線是最大的故事線。

2022年時(shí)，當(dāng)時(shí)我和一些行內(nèi)研究者做了深度交流，也有一份內(nèi)部研報(bào)，當(dāng)時(shí)大家的共識(shí)是：如果政策不做任何施救，那么沒(méi)有一家上市房企可以幸免，注意，當(dāng)時(shí)的結(jié)論是：沒(méi)有任何一家。走到今天，銷售額排名在5000億+的恒萬(wàn)碧融四大巨頭算是全部暴雷了，但央企無(wú)一暴雷。

我之前提過(guò)一個(gè)問(wèn)題：為什么這一輪房企暴雷故事線中，沒(méi)有一家央企開(kāi)發(fā)商暴雷？是因?yàn)樗麄冏龅奶昧藛幔?/p>

我不認(rèn)為是，他們之所以沒(méi)有倒下，（也……許……）只是因?yàn)椤安槐辉试S暴雷”。就這么簡(jiǎn)單。但最終能否扛得住，看今年，看看深圳如何對(duì)待華僑城。

沿著這樣一個(gè)故事線，我們看到了另一番景象：如今的好地塊，毛利潤(rùn)高的好地塊，清一色的全部為GJD拿下，而且他們還是美其名曰打著“救市”、“白武士”的“正義感”進(jìn)場(chǎng)的。過(guò)去幾年我看到這些場(chǎng)景，恍惚回到了80年代整個(gè)市場(chǎng)只有一個(gè)中房集團(tuán)的那個(gè)時(shí)代。

供應(yīng)端被完全摧毀了，房地產(chǎn)市場(chǎng)將重新回到事實(shí)上的“G有化”，也許再有5年光景，TOP100房企市占率就會(huì)顯示出完全不同的氣象來(lái)。

本土民企將是2026年的另一個(gè)雷區(qū)。這表現(xiàn)在兩個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)，其一，因?yàn)樾聡?guó)標(biāo)的要求，大量的高容積舊改事實(shí)上已經(jīng)不能再推動(dòng)下去了，開(kāi)發(fā)出來(lái)也都是賣(mài)不掉的爛盤(pán)，開(kāi)發(fā)商能否繼續(xù)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)X。其二，本土民企大量的開(kāi)發(fā)集中在剛需與改善盤(pán)，賣(mài)得最為艱難的部分，再加上新國(guó)標(biāo)的沖擊，很容易在2026年出現(xiàn)現(xiàn)金流為負(fù)，這是需要高度警惕的風(fēng)險(xiǎn)。

4）小業(yè)主層面。

這部分群體可以說(shuō)是“房奴”群體，或者直接叫“苦主”。讓我直接的提問(wèn)：2026年他們中有多少會(huì)D供？

市場(chǎng)調(diào)整到現(xiàn)在已經(jīng)持續(xù)了5年，5年間有多少群體斷供，這個(gè)數(shù)據(jù)我們不掌握，也沒(méi)有公開(kāi)發(fā)布。之前中國(guó)銀行發(fā)了一次，被稱是虛假的，我就不引用了。

但我們可以從法拍房的數(shù)量增長(zhǎng)中，管中窺豹。我根據(jù)深圳同致誠(chéng)數(shù)據(jù)測(cè)算，深圳2025年法拍住宅掛拍量應(yīng)在6000多套，是2022年掛拍量的大約3倍。而全國(guó)范圍走勢(shì)自然也相同，中指研究院有相關(guān)數(shù)據(jù)，有興趣的童鞋可以去研究對(duì)比。

法拍是房產(chǎn)走到最后一步的結(jié)果，不到山窮水盡，一般也沒(méi)有人愿意走這一步。這意味著在那之前，必然有大量的小業(yè)主已經(jīng)在苦苦支撐。判斷他們是否走到了最后的臨界點(diǎn)，一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)是“負(fù)資產(chǎn)”的判斷，另一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)是“經(jīng)營(yíng)貸”數(shù)量的變化——因?yàn)橄喈?dāng)多的業(yè)主即便是已然身處負(fù)資產(chǎn)也沒(méi)有選擇斷供，而是選擇了以經(jīng)營(yíng)貸續(xù)命，以時(shí)間換空間。

常理推測(cè)，更大范圍內(nèi)個(gè)人房貸的不良余額在快速攀升是應(yīng)然之事，結(jié)合這幾年的房?jī)r(jià)下跌幅度，這個(gè)增幅我認(rèn)為大概率是在雙位數(shù)。疊加現(xiàn)在的居民收入下行困局，很容易得出一個(gè)結(jié)論：縱然是不會(huì)立時(shí)出現(xiàn)D供潮，但是在2026年，市場(chǎng)要加倍警惕斷供數(shù)量的快速增加，也是一句再正常不過(guò)的平實(shí)之論了。

如果2026年有關(guān)于D供報(bào)道的大量增加，我將一點(diǎn)都不奇怪。

以上是我關(guān)于今年的一些揣測(cè)性看法，結(jié)尾導(dǎo)向一點(diǎn)，還是先前文章的標(biāo)題：別無(wú)選擇，只能是繼續(xù)選擇救市。而且是更大力度的救市，不需要擔(dān)心市場(chǎng)會(huì)重新上漲并且大漲。有一些人帶著這樣的想法問(wèn)：如果市場(chǎng)再重新漲起來(lái)，你負(fù)責(zé)嗎？

我負(fù)責(zé)不了。但如果你非要我回答，我覺(jué)得其實(shí)也可以好簡(jiǎn)單，假如市場(chǎng)重新漲起來(lái)，再打下去就是了。

對(duì)個(gè)人的微觀抉擇，我之前已經(jīng)說(shuō)了很多，現(xiàn)在沒(méi)有發(fā)現(xiàn)需要改變的理由。但我想，許多人已經(jīng)錯(cuò)過(guò)了，只能選擇硬扛，硬扛也不算是壞事，等等看吧。

希望我說(shuō)的都錯(cuò)了，也希望大家今年都堅(jiān)強(qiáng)一點(diǎn)。唯有直面赤裸裸的現(xiàn)實(shí)，才能做出正確的決定，沉浸于自我編織的虛假幻想里，最終是害人害己。人一旦面對(duì)現(xiàn)實(shí)，反而可以無(wú)所畏懼。

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