別只盯著房?jī)r(jià)！中國(guó)樓市的真正角色，你可能沒看清

房地產(chǎn)這些年起起起落落，早就深深融入中國(guó)經(jīng)濟(jì)和老百姓生活當(dāng)中了。當(dāng)下政策已經(jīng)明確，不會(huì)再走靠提升杠桿刺激房地產(chǎn)的老辦法了。

不可否認(rèn)的是，過去這些年房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)和民生的影響是實(shí)實(shí)在在的，就算到現(xiàn)在，它還是挺重要的，只有看清它的位置，才能更理性地看待這個(gè)行業(yè)的當(dāng)下和將來(lái)。

那么，房地產(chǎn)到底怎樣影響著中國(guó)經(jīng)濟(jì)？這還得從城鎮(zhèn)化說(shuō)起。

改革開放初期，房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)里的存在感很弱，占GDP比重只有2%左右。隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，這個(gè)比例一路上升，到2016年前后達(dá)到約6.5%。就算近兩年來(lái)行業(yè)處在調(diào)整階段，2023年房地產(chǎn)增加值占GDP也還是保持在6%左右。也就是說(shuō)，它本身依然是一個(gè)占經(jīng)濟(jì)總量約二十分之一的大行業(yè)。

如果算上建房和圍著房子轉(zhuǎn)的相關(guān)行業(yè)，影響就更大了。建筑業(yè)、建材、家電、家居……這些上下游加起來(lái)，房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈在經(jīng)濟(jì)高峰時(shí)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)接近四分之一。所以一旦房地產(chǎn)景氣度有明顯變化，投資、消費(fèi)、就業(yè)這些宏觀指標(biāo)很難不受牽連。

從投資看，房地產(chǎn)一度占到固定資產(chǎn)投資的四分之一以上，近兩年雖有所回落，但占比仍然不低。財(cái)政方面，土地出讓金、各類相關(guān)稅收，很長(zhǎng)一段時(shí)間里都是地方政府重要的收入來(lái)源，支撐著城市建設(shè)、公共服務(wù)和棚改保障房等項(xiàng)目。對(duì)很多地方來(lái)說(shuō)，這塊收入曾經(jīng)是發(fā)展的啟動(dòng)資金。

老百姓的感受更直接。人均住房面積從二十多年前不到23平方米，長(zhǎng)到現(xiàn)在約40平方米，居住條件實(shí)實(shí)在在變好了，住房自有率也不低，城鎮(zhèn)家庭里超六成住自己的房子，房子對(duì)不少家庭來(lái)講，不只是住的地方，還是家庭資產(chǎn)的主要部分。

就業(yè)更是如此。房地產(chǎn)本身直接帶動(dòng)上千萬(wàn)人就業(yè)，加上建筑、裝修、物業(yè)、中介等相關(guān)行業(yè)，帶動(dòng)就業(yè)規(guī)模更大。在一些地方，一個(gè)大項(xiàng)目開工，周邊產(chǎn)業(yè)鏈都會(huì)跟著活絡(luò)起來(lái)。

所以說(shuō)，經(jīng)歷了二十多年的發(fā)展，房地產(chǎn)早已不單純是一個(gè)行業(yè)，它成了一個(gè)聯(lián)結(jié)多方面的平臺(tái)：一頭牽著老百姓的住房和財(cái)富，一頭拉著投資、財(cái)政和金融，中間還串起了城市建設(shè)和大量就業(yè)。

今天咱們說(shuō)說(shuō)房地產(chǎn)，很容易就陷入兩種情緒：要么就光說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)，覺得它問題一堆，要么還是就盯著房?jī)r(jià)漲漲跌跌，盼著又走老路。可要是跳出這倆情緒，從經(jīng)濟(jì)民生的角度看，房地產(chǎn)到現(xiàn)在還是有它不能忽視的意義。

首先，它是城鎮(zhèn)化和居住升級(jí)的載體。要是沒有持續(xù)不斷的住房建設(shè)以及配套投入，這樣在幾十年間很難讓城鎮(zhèn)化率大幅提升、上億人進(jìn)城安家。而人均住房面積的增長(zhǎng)，也意味著這些投資最終轉(zhuǎn)化成了實(shí)實(shí)在在的居住改善，可不只是紙面上的數(shù)字。

其次，它給城市建設(shè)和公共服務(wù)提供了重要的資金橋梁。在地方財(cái)力不太夠的時(shí)候，土地出讓還有相關(guān)稅收曾經(jīng)支撐了不少基建和更新項(xiàng)目，讓城市面貌有了變化。當(dāng)然，這種模式能不能一直持續(xù)得探討探討，但可不能因?yàn)檫@個(gè)就否定它曾經(jīng)起的作用。

另外，房子在居民資產(chǎn)里起著壓艙石的作用。對(duì)大部分家庭而言，房產(chǎn)是主要的資產(chǎn)形式，也和他們獲取貸款、進(jìn)行經(jīng)營(yíng)或者消費(fèi)的能力有關(guān)系，一個(gè)適度穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)居民財(cái)富不出現(xiàn)劇烈波動(dòng)有幫助。

還需要明白，房地產(chǎn)自身有兩個(gè)方面：它既有可能是風(fēng)險(xiǎn)的源頭，也有可能是穩(wěn)定的關(guān)鍵依靠，當(dāng)下這個(gè)行業(yè)確實(shí)面臨債務(wù)壓力、庫(kù)存堆積等問題，要用穩(wěn)妥的辦法一步步解決。但反過來(lái)說(shuō)，如果對(duì)這么大一個(gè)行業(yè)采取太簡(jiǎn)單、嚴(yán)厲的壓縮辦法，也有可能給就業(yè)、財(cái)政還有金融體系帶來(lái)新的沖擊。關(guān)鍵是要在防范風(fēng)險(xiǎn)和穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)中間找到合適的平衡點(diǎn)。

肯定房地產(chǎn)的意義，不是說(shuō)要回到靠房?jī)r(jià)來(lái)拉動(dòng)增長(zhǎng)的老路子上。真正的問題是，怎么在承認(rèn)它重要性的同時(shí)，推動(dòng)發(fā)展模式轉(zhuǎn)變，比如說(shuō)，提高存量房的利用效率，通過城市更新、老舊小區(qū)改造、租賃住房建設(shè)，讓已有的房子更好地服務(wù)年輕人和新市民，推動(dòng)企業(yè)從高周轉(zhuǎn)開發(fā)變成提升產(chǎn)品和服務(wù)，讓行業(yè)更健康、更可持續(xù)。

短期內(nèi)，在經(jīng)濟(jì)增速放慢、外部不肯定性添加的狀況下，實(shí)在很難找到一個(gè)行業(yè)能把房地產(chǎn)在投資、消費(fèi)、財(cái)政和就業(yè)方面的帶動(dòng)作用全部替代。不是說(shuō)我們不能減少經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴，而是說(shuō)調(diào)整得要有節(jié)拍、要有緩沖，讓新動(dòng)能逐步接替，完成平穩(wěn)過渡。

對(duì)老百姓而言，住房是安身之所，也是安全感的重要組成部分。肯定房地產(chǎn)對(duì)民生的意義，其實(shí)就是承認(rèn)：讓人住得更好、更踏實(shí)，本身就是發(fā)展的目的之一。

回過頭去思索，過去二十多年里房地產(chǎn)發(fā)展比較快，確實(shí)積攢了好些問題，像債務(wù)、泡沫還有資源分配不均這類情況，這些都要靠深化改革一步步去解決，但是從實(shí)際情況來(lái)看，它在我國(guó)經(jīng)濟(jì)里面還是一個(gè)挺關(guān)鍵的角色。

未來(lái)政策追求的，不是讓房地產(chǎn)再火一把，而是在看到它的經(jīng)濟(jì)和民生價(jià)值的基礎(chǔ)上，推動(dòng)它從高杠桿、高波動(dòng)的增長(zhǎng)引擎，變成一個(gè)更穩(wěn)健、更注重質(zhì)量和服務(wù)的基礎(chǔ)行業(yè)。只有這樣，人們對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)期，才有可能從過去的狂熱或者恐慌，慢慢回歸理性和平靜。