數據中心、產業園領漲！公募REITs迎開門紅，多只產品披露租金與出租率變動

《每日經濟新聞》記者獲悉，2026年公募REITs二級市場迎來“四連陽”開門紅，各板塊幾乎普漲，其中數據中心、產業園領漲。截至上周五（1月9日），中證REITs（收盤）指數收于793.05點，環比上漲1.86%；中證REITs全收益指數收于1028.93點，環比上漲1.89%。

根據Wind數據，已上市的78只公募REITs產品中，環比上漲的達到72只，下跌的僅有6只。上周漲幅最大的三只產品分別為易方達華威市場REIT、廣發成都高投產業園REIT和招商科創REIT；跌幅最大的三只產品則為華夏南京交通高速公路REIT、紅土創新深圳人才安居REIT和華夏基金華潤有巢REIT。

值得一提的是，上周多只產品發布了2025年第4季度經營情況的臨時公告，其中不乏出租率、租金同比變動較大的情況。另外，1月4日，商務部等9部門發布《關于實施綠色消費推進行動的通知》，其中提到支持綠色消費發行REITs。

公募REITs市場“四連陽”，交易活躍度提升

2026年公募REITs市場迎來“四連陽”開門紅，各板塊幾乎普漲，數據中心、產業園領漲。

Wind數據顯示，截至上周五（1月9日），中證REITs（收盤）指數收于793.05點，環比上漲1.86%；中證REITs全收益指數收于1028.93點，環比上漲1.89%。

開源證券數據顯示，上周保障房、環保、高速公路、產業園區、倉儲物流、能源、消費類REITs一周漲跌幅分別為-0.24%、+0.85%、+1.23%、+3.14%、+3.79%、+1.59%、+1.89%。

單只產品方面，已上市的78只公募REITs產品中，環比上漲的達到72只，也就是說絕大多數產品都實現了環比上漲。漲幅最大的三只產品分別為易方達華威市場REIT、廣發成都高投產業園REIT和招商科創REIT，周內分別上漲7.84%、6.91%和6.24%，另外還有多只產品單周漲幅超過5%，漲幅可觀。

上周漲幅排名前十的公募REITs

環比下跌的產品僅有6只，跌幅最大的三只產品是華夏南京交通高速公路REIT、紅土創新深圳人才安居REIT和華夏基金華潤有巢REIT，上周分別下跌了1.48%、1.11%和1.01%。

上周跌幅排名前十的公募REITs

從不同項目類型來看，新型基礎設施REITs交易活躍度最高。國信證券數據顯示，新型基礎設施REITs區間日換手率最高，區間日均換手率為1.0%；消費基礎設施REITs上周成交額占比最高，成交額占REITs總成交額22.3%。從不同REITs產品資金流向來看，上周主力凈流入額前三名分別為華夏華潤商業REIT（1.22億元）、中金安徽交控REIT（7930萬元）、南方潤澤科技數據中心REIT（5382萬元）。

多只產品就出租率或租金變動發聲，九部門新政支持綠色消費發行REITs

每經記者注意到，上周多只產品發布了2025年第4季度經營情況的臨時公告，其中不乏出租率、租金同比變動較大的情況。

例如，招商基金蛇口租賃住房REIT發布公告稱，該基金持有的不動產項目2025年第4季度末出租率為95.44%，較2024年第4季度末出租率同比增加20.85%。其中林下項目2025年第4季度末出租率為97.77%，較2024年第4季度末出租率同比增加38.94%。主要原因為林下項目企業租戶重要現金流提供方于2024年12月25日到期集中退租，導致季末出租率較低，經過積極地租賃去化，截至2025年第4季度，林下項目出租率已趨于較高水平，不動產項目已無重要現金流提供方，以個人租戶為主，租賃集中度較低。

華夏深國際REIT也公告稱，2025年第4季度該基金持有的貴州項目平均月末每平米租金從2024年4季度的30.65元下降至2025年的22.83元，同比下降了25.51%。主要原因在于受短期集中供應壓力的影響，新入市項目采取了較為激進的“以價換量”策略，部分新簽約價格下探到15～20元/月/平方米，致使市場租金降幅明顯。

“隨著本年度租約陸續更替，本項目平均租金水平已逐步回調至市場水平。”華夏基金表示。

另外，上周有三單于去年11月申報的首發REITs獲交易所問詢，其中西安高科產業園REIT重點被關注租賃穩定性與合規細節，要求解釋租金單價及增長率的合理性等；中航中核能源REIT問詢則聚焦發電波動與收益確定性，包括限電率變化趨勢和國補到期后電價形成機制等；東方紅隧道高速REIT被重點關注車流量預測的審慎性與運營可持續性，要求量化競品道路分流影響并評估運營管理費率結構與激勵機制的合理性等。

政策方面，1月4日，商務部等9部門發布《關于實施綠色消費推進行動的通知》，其中提到創新金融產品。鼓勵金融機構積極為綠色消費提供保險保障。探索建立綠色消費基礎設施項目庫，定期向金融機構推薦對接優質項目。支持符合條件的項目發行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）。