全文發(fā)布 | 房地產(chǎn)土地增值稅及企業(yè)所得稅合規(guī)報(bào)告（2026）

前 言

2025年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)延續(xù)深度調(diào)整態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)在收縮中呈現(xiàn)鮮明的結(jié)構(gòu)性分化特征。全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資、新建商品房銷售規(guī)模較2021年高點(diǎn)均呈現(xiàn)顯著回調(diào)，開發(fā)景氣指數(shù)持續(xù)處于低位區(qū)間；區(qū)域市場(chǎng)分化加劇，核心城市憑借資源稟賦保持一定市場(chǎng)活力，部分城市則面臨持續(xù)的去化壓力。在此背景下，國(guó)家與地方層面形成政策合力，一方面通過(guò)降低土地增值稅預(yù)征率、優(yōu)化契稅優(yōu)惠、明確普通住宅免稅條件等措施精準(zhǔn)降負(fù)，緩解企業(yè)資金壓力；另一方面以規(guī)范征管為核心，國(guó)家稅務(wù)總局出臺(tái)《關(guān)于土地增值稅若干征管口徑的公告》，統(tǒng)一預(yù)征與清算銜接、扣除項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)等關(guān)鍵規(guī)則。然而，當(dāng)前土地增值稅正式立法尚未落地，以暫行條例及實(shí)施細(xì)則為核心的法規(guī)體系已難以完全適配復(fù)雜的行業(yè)實(shí)踐，區(qū)域執(zhí)行口徑差異顯著的問(wèn)題仍未根本解決，疊加征管數(shù)字化轉(zhuǎn)型下跨部門數(shù)據(jù)共享、全流程風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控的強(qiáng)化，房地產(chǎn)企業(yè)涉稅爭(zhēng)議風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)凸顯。

從爭(zhēng)議領(lǐng)域來(lái)看，核心聚焦于土地增值稅和企業(yè)所得稅兩大核心稅種。在土地增值稅領(lǐng)域，爭(zhēng)議主要聚焦于新舊政策銜接適用邊界、清算范圍與尾盤銷售的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)、地下車位成本分?jǐn)傄?guī)則、土地增值稅清算審核通知書的可訴性及送達(dá)程序合法性等關(guān)鍵問(wèn)題。在企業(yè)所得稅領(lǐng)域，爭(zhēng)議則多圍繞發(fā)票不合規(guī)引發(fā)的成本扣除爭(zhēng)議、開發(fā)成本重復(fù)列支是否構(gòu)成偷稅的認(rèn)定，以及核定征收的適用條件等征管問(wèn)題。此類爭(zhēng)議不僅直接影響企業(yè)稅負(fù)核算與經(jīng)營(yíng)效益，更可能引發(fā)行政處罰、信用受損、刑事責(zé)任等連鎖風(fēng)險(xiǎn)，因此，在復(fù)雜且動(dòng)態(tài)的稅收監(jiān)管環(huán)境下，構(gòu)建系統(tǒng)性的合規(guī)管理體系，并掌握有效的爭(zhēng)議解決與權(quán)利救濟(jì)策略，已成為房地產(chǎn)企業(yè)保障自身合法權(quán)益、實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

《房地產(chǎn)土地增值稅及企業(yè)所得稅合規(guī)報(bào)告（2026）》是基于華稅對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的深入觀察以及房地產(chǎn)土地增值稅案件、企業(yè)所得稅案件代理經(jīng)驗(yàn)的深刻總結(jié)而編寫的法律研究報(bào)告，旨在觀察房地產(chǎn)行業(yè)涉稅案件征管趨勢(shì)和政策變化，結(jié)合案例匯總分析土地增值稅清算、企業(yè)所得稅高頻爭(zhēng)議點(diǎn)，并提出涉稅爭(zhēng)議解決專業(yè)策略與合規(guī)建議，以期為房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)與解決爭(zhēng)議提供有益指導(dǎo)。

目錄

一、2025年房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)觀察

二、房地產(chǎn)重點(diǎn)稅種征管趨勢(shì)

三、房地產(chǎn)土地增值稅爭(zhēng)議典型案例解析

四、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅爭(zhēng)議典型案例解析

五、房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)管理與合規(guī)建議

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