福州某小區，業主調價10次，幅度超20%后，雙方達成交易

今年的經濟會議結束以后，房地產的方向更加明朗了。對于來年的房地產工作部署，有了不同的提法，和今年形成明顯的區別。

2024年：關鍵詞“止跌回穩”

持續用力推動房地產市場止跌回穩，加大力度實施城中村和危舊房的改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。等·······

2025年：關鍵詞“穩市場、優供給、促轉型”

著力穩定房地產市場，因城施策控增量，去庫存，優供給，鼓勵收購存量房商品房重點用于保障性住房。等

去年用“持續用力，止跌回穩，加力，充分”等語氣都比較強烈，這一點可以看出中央對房地產的定調與決心，可見2024年的樓市壓力有多大。跌跌宕宕的走過一年，2024年即將結束，果然如大家所說，這一年的房價還處于一個下行當中，和預期一樣，否則也不會出現止跌回穩這種決心。

2026年即將到來，我不敢去預判樓市的走向，更不敢斷言房地產會有大變化，但我們的“體感”仍然會比較強烈。大部分人，還是會感覺到壓力和焦慮，從關鍵詞當中，便可以略知一二。

“穩市場，優供給，促轉型”，短短的幾個字，背后有大量信息可以參考，字面理解意思為：行業不再追求規模擴張，而是聚焦于核心城市優質資產企穩、供給結構優化與開發模式系統性轉型。市場整體將告別“普漲普跌”，呈現“核心區穩中有升、非核心區持續出清”的二元格局。

表明對市場下行的預期降低，這就可以大概知道，2026年的房價降幅將會縮小。特別是高品質，配套好，地段價值高的小區，降價幅度會更低一些，當然也包括現在看到的一手新房，預計3月份以后，就會更加明朗了。

一些專家說，2026年會成為轉折點，可以開始買房。用一套最近成交的二手房，給大家做個參考。

成交小區：五鳳蘭庭八期；

成交時間：2025年12月；

成交數據：產權112.81平米，3房2廳，電梯中樓層，南北朝向，精裝修，164.8萬，成交單價14609元/平米。

房源成交分析：

1、這套房子，掛牌318天時間，帶看客戶20多組客戶，業主在這期間調價10次，成交前掛牌205萬買家談價40萬達成交易。有時候，我都不敢想，竟然一套房子，可以談到20%的空間，業主也能夠答應下來。當下的二手房，已經沒有固定價格參考了，都是亂賣。

2、同一個月，五鳳蘭庭大戶型142平米的房子，成交單價14721元/平米，這次成交的是112平米，戶型小，單價卻和大戶型一樣，間接對比出這套房子的性價比。然而，在2024年5月份，142平米的戶型，成交價格是315萬，對比今年的成交價格，減少105萬，一年時間的差距。

3、五鳳蘭庭是一個什么樣子的小區？

位于福州鼓樓區銅盤路，靠近軟件園，共有一到八期，其中八期最晚時間2005年交付使用，價格也是最高一期。小區共有10棟樓，480戶業主，在售掛牌房源10套，6套出租，掛牌均價21095元/平米，與實際成交價格，相差6000元/平米，可見大多數業主心里價位較高。

4、話說回來，五鳳蘭庭現在的一二期樓梯房，成交單價基本在1萬出頭一些，八期的成交單價14000元左右，相對符合當下的市場預期，畢竟周邊的電梯房較少，品質也不如五鳳蘭庭八期，競品只有一個巴黎之春，而巴黎之春現在的單價還要2萬出頭一些。

因此，五鳳蘭庭八期112平米和142平米單價14000多元，有客戶能夠接受，屬于正常現象。

購房建議：

我在福州已經有14年時間，一直從事房地產二手房行業，對于鼓樓區的房價變化更為了解。在我這里成交的客戶已經有很多，完全記不清楚，也幫著很多業主賣出過房子，有人賺了，也有人虧了，但根本上都是為了解決住房的需求。

五鳳蘭庭是一個什么樣小區，我再清楚不過了，銅盤五鳳這個地方它挺好，唯獨缺乏一條地鐵線路的經過，周邊大多數以部隊為主，繼而沒有濃厚的商業色彩，更為突出的是居家屬性。如果指望以后房價會漲，我不建議買這里，但為了居家生活，這里特別合適，且價格較低。

關于銅盤五鳳，有其他任何小區優缺點，以及價格方面，都可以咨詢我，我給大家一些參考。

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