北京樓市迅雷不及掩耳，西城區待售二手房已由5542套漲至了9236套

西城房價跳水3萬/平，9000套房一夜涌現真相手機刷多了真能看見玄機。前兩天夜里躺床上翻房產APP，西城區的房源像雨后蘑菇，噌噌往上冒，看得人心里發毛。上個月群里老張還說掛牌才五千五，這才幾天，九千二都擋不住了。我尋思著不至于吧，專門扒了鏈家、安居客幾個大平臺，好家伙，密密麻麻全是新房源，連十年前都不帶這么密集的。數字上各家差個幾百套，有的報九千五，無所謂了，趨勢擺在這兒——賣房的人突然集體醒了。

2025年12月北京二手住宅網簽破了1.7萬套，重新站上“榮枯線”，聽著熱鬧，可圈內人都知道，這數字是拿降價換來的。尤其是60平以下的老破小，不降個5%到15%，連帶看的人都懶得約。買家現在可精了，我表哥連看三套房，一套比一套砍得狠，最后那筆成交價直接比掛牌少了七八個點。他跟我說：“滿屏都是房，誰還按去年價接盤？”

價格確實撐不住了。2023年4月西城房價沖到13.1萬一平，那時候人人覺得還得漲，轉眼現在普遍報價壓到10萬上下，三年賬面縮水三萬，換誰心里都不痛快。豐臺更狠，從前6萬一平，如今跌到4.4萬，月供一分不少，有些房東跌得比首付還多，你說憋屈不憋屈？

但北京和深圳、廣州不一樣。人家跌三成四成，北京算穩的。關鍵是杠桿低，不少人首付七成甚至全款，不著急離場。再加上西城這地界，學區和地段雙buff在那兒，哪怕多校劃片稀釋了學位確定性，照樣有人愿意為教育資源掏錢。

可這波掛牌激增也不是偶然。三類人正悄悄出逃。一類是改善戶，老破小住夠了，瞅準金融街新盤14萬多的均價，想把手里的小戶型甩了換大房子。另一類是學區房業主，以前買套房就鎖一個學位，爭得頭破血流，現在多校劃片，學位變抽獎，不少人干脆退場止損。最后一類最無奈，眼瞅著庫存越堆越高，怕再拖下去更難賣，先掛上去探探風。

中介現在電話快打爆了，帶看量比前幾個月翻了一倍都不止。可成交難啊。我一朋友在鏈家干了五年，他說現在最難的不是找客戶，是調業主預期。“以前你說價，現在買家說了算。你掛高一分錢，連照片都沒人點開。”

全市掛牌量現在十五六萬套，西城不到十分之一，可它是風向標。它一抖，整個市場就晃。微信群里天天有人甩計算器截圖，算完房貸算虧損，最后甩出一句：“你覺得還能等嗎？”沒人接話。等來的不一定回暖，可能只是更多掛牌擠進來分蛋糕。

買方市場已經明牌了。好地段、好學區、樓況新的房子還能撐住，個別甚至摸到14萬一平，可普通老舊小區，沒電梯、沒車位，買家挑刺兒似的看，砍價干脆利落，房東只能咬牙接招。有業主掛了幾個月，從10萬8萬一路降到10萬2，心里滴血也沒法子。

“1224新政”確實松了點綁，非京籍社保年限縮短，多孩家庭可多買一套，貸款也降了門檻。可政策刺激的不是信心，是降價的勇氣。你不讓利，房子就耗著。誰先出價，誰可能先走。可問題是，誰都不敢篤定下一個會不會更低。