上海新天地的五星級酒店，0元賣了

上海黃金地段的五星級酒店，直接被“白送”了。

近日，北京國資委旗下的京投發(fā)展發(fā)布一則公告，宣布擬以0元收購Trillion Full Investments Limited持有的上海禮仕酒店有限公司45%股權(quán)。

在此之前，京投發(fā)展已持有該公司55%的股份。這意味著交易完成后，上海禮仕將正式成為京投發(fā)展的全資子公司。

根據(jù)資料，上海禮仕的核心資產(chǎn)是位于上海新天地的安達仕酒店。上海新天地素有“上海城市會客廳”之稱，是滬上核心的黃金地段；而這家酒店更是全球酒店巨頭凱悅集團在亞洲布局的首家安達仕品牌酒店，定位為五星檔次。在第三方預(yù)訂平臺上，該酒店客房價格長期維持在1440元至1883元區(qū)間，套房價格最高可達9999元，曾是上海高端住宿與社交的標桿場所。

2025年中旬，有媒體曾披露過一份上海待售酒店清單，新天地安達仕酒店的名字赫然在列，當(dāng)時給出的市場報價為23億元。短短半年時間，這一數(shù)字直接縮水至0元。

這家位于黃金地段的高端酒店，真實地在資本市場上演了一場劇烈的“自由落體”。

四次易主

上海新天地安達仕酒店的發(fā)展歷程，可以說充滿戲劇性轉(zhuǎn)折與時代印記。

這一項目的起點，源于美籍華裔企業(yè)家廖凱原的宏大商業(yè)構(gòu)想。廖凱原1955年出生在印尼的一個華人家庭，1985年從紐約法學(xué)院博士畢業(yè)后開始投身商場，并創(chuàng)立了軟件轉(zhuǎn)售服務(wù)公司SHI，2018年，該公司的銷售量已經(jīng)超過100億美元。

相較于創(chuàng)業(yè)者身份，廖凱原作為投資者的表現(xiàn)更是讓人津津樂道——2019年，廖凱原在特斯拉尚處虧損階段時重倉介入，成為特斯拉第三大自然人股東。伴隨此后特斯拉股價的持續(xù)飆升，廖凱原憑借手中股票成功躋身全球富豪榜，被市場冠以“最牛特斯拉散戶”。

上海新天地安達仕酒店的項目雛形，正是源于這位傳奇企業(yè)家對核心商圈優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的布局野心。2015年前，廖凱原曾計劃在上海新天地這一城市核心區(qū)域，打造一座融合奢華酒店與高端商務(wù)功能的雙子塔樓綜合體，意圖搶占高端文旅商融合賽道的先機。不過由于資金和開發(fā)能力限制，廖凱原的構(gòu)想未能落地實施。

2015年，項目迎來首次關(guān)鍵轉(zhuǎn)折——香港瑞安房地產(chǎn)有限公司以戰(zhàn)略投資者身份接手。作為上海新天地區(qū)域的原始開發(fā)者，瑞安房地產(chǎn)擁有豐富的城市更新與高端項目運營經(jīng)驗。接手后，瑞安對原規(guī)劃進行優(yōu)化調(diào)整，最終確定建設(shè)一座28層、配備307間客房的五星級酒店，并與凱悅酒店集團達成合作，引入其旗下定位時尚生活方式的高端品牌“安達仕”（Andaz），將項目打造為亞洲首家安達仕酒店。

借助凱悅成熟的管理體系與品牌影響力，疊加新天地不可替代的區(qū)位優(yōu)勢，酒店迅速確立了在上海高端酒店市場的標桿地位。

2018年前后，恰逢中國房地產(chǎn)與酒店業(yè)雙重繁榮期，核心區(qū)高端酒店資產(chǎn)成為資本追捧的"香餑餑"，項目迎來第二次股權(quán)更迭。當(dāng)時，浙商財團通過Trillion Full Investments Limited對其完成收購，成為酒店的第三任持有者。這筆交易的作價從未正式公開，但據(jù)業(yè)內(nèi)估算，考慮到當(dāng)時上海核心區(qū)域五星級酒店的資本化率和酒店的經(jīng)營表現(xiàn)，交易金額應(yīng)在25億至30億元人民幣區(qū)間。

作為本次交易的買方，京投發(fā)展是在2023年首次投資上海禮仕。當(dāng)時，京投發(fā)展通過股權(quán)合作拿下酒店持有方上海禮仕的55%股權(quán)，并開始提供財務(wù)資助支持酒店運營。

后面的故事，大家都知道了——2025年末，京投發(fā)展宣布對其完成全額控股，標志著酒店的所有權(quán)正式轉(zhuǎn)為國資背景。

縱觀上海新天地安達仕酒店的軌跡，從最初的雙子塔構(gòu)想，歷經(jīng)外資、港資、民營資本到國資的多次所有權(quán)更迭，最終在行業(yè)調(diào)整期迎來新的發(fā)展階段。每一次股權(quán)更迭，都是不同經(jīng)濟周期下，各類資本對于高端酒店資產(chǎn)價值判斷與戰(zhàn)略選擇的直觀折射。

凈資產(chǎn)-17.18億元

事實上，此次京投發(fā)展全資收購上海禮仕的結(jié)局，并非其最初設(shè)定的劇本，而是經(jīng)歷了一場從“尋求脫手”到“全面接盤”的戲劇性轉(zhuǎn)折。

時間回到2023年11月24日，當(dāng)時京投發(fā)展曾發(fā)布公告稱，公司擬通過北京產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌轉(zhuǎn)讓所持有上海禮仕55%的股權(quán)，征集擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)的潛在受讓方。不過從最終“全資收購”的結(jié)局不難推斷，此次掛牌轉(zhuǎn)讓顯然未能找到合適買家。

作為地處上海黃金地段、背靠凱悅集團的五星級標桿酒店，新天地安達仕即便此前掛牌轉(zhuǎn)讓未能如愿，最終以“0元轉(zhuǎn)讓”收尾的結(jié)局，仍不免令人唏噓。深究背后原因，真正將其股權(quán)價值壓至零點的，正是其持續(xù)惡化的財務(wù)狀況。

數(shù)據(jù)顯示，截至2024年12月31日，上海禮仕資產(chǎn)總額8.6億元，負債總額卻高達25.12億元，凈資產(chǎn)為-16.51億元，全年營業(yè)收入1.81億元，凈虧損1.03億元。

進入2025年，公司經(jīng)營狀況進一步惡化。截至2025年9月30日，上海禮仕資產(chǎn)總額降至8.10億元，負債總額攀升至25.28億元，凈資產(chǎn)虧損擴大至-17.18億元，同期營業(yè)收入1.09億元，凈虧損為0.59億元。

持續(xù)的經(jīng)營虧損與巨額債務(wù)負擔(dān)，直接導(dǎo)致酒店股權(quán)評估無正價值。而對于持股55%的京投發(fā)展而言，既然無法通過掛牌轉(zhuǎn)讓剝離資產(chǎn)，持續(xù)介入以控制風(fēng)險、避免前期投入付諸東流，就成了更為務(wù)實的選擇。

事實上，京投發(fā)展對上海禮仕的資金“輸血”早已啟動，且規(guī)模不斷擴大。2025年5月30日的公告披露，早在2023年6月，京投發(fā)展就與上海禮仕簽署《借款協(xié)議》，提供5000萬元財務(wù)資助，期限2年。鑒于該筆資金將于2025年6月到期，為保障酒店資金周轉(zhuǎn)與日常經(jīng)營，公司擬將該筆借款展期不超過2年。

這并非孤例，作為長期股東，京投發(fā)展過去數(shù)年已多次向上海禮仕提供財務(wù)資助，截至公告發(fā)布時，累計金額已達7億元。

為進一步緩解標的公司的現(xiàn)金流壓力，完成全資收購后，京投發(fā)展還明確表態(tài)：自2026年1月1日起，對上述7億元借款全部不再計收利息，通過減免財務(wù)費用的方式，為深陷虧損的酒店爭取經(jīng)營改善的喘息空間。

更需要明確的是，此次“0元收購股權(quán)”并非毫無成本。除“0對價”受讓45%股權(quán)外，京投發(fā)展還需另行支付3500萬元，用來收購復(fù)地集團持有的對上海禮仕本息合計2.09億元的債權(quán)。公告同時強調(diào)，后續(xù)若需向上海禮仕提供新增財務(wù)資助，均需使用公司自有資金。

這意味著，全資控股后的京投發(fā)展，將獨自承接上海禮仕的全部經(jīng)營風(fēng)險與資金壓力，此前的“部分輸血”也將正式升級為“全額兜底”。

總結(jié)而言，這筆看似出人意料的“0元購”，實則是京投發(fā)展的理性選擇：面對一項長期陷入困境、嚴重依賴股東融資的資產(chǎn)，在市場詢價脫手未果后，通過全額收購實現(xiàn)徹底整合。這既是控制風(fēng)險的必要舉措，也是試圖盤活資產(chǎn)的最后嘗試。

高端酒店估值“打骨折”成常態(tài)

上海禮仕的出售并非孤立事件，過去幾年，全國范圍內(nèi)酒店資產(chǎn)出售案例頻現(xiàn)。

最近的一筆交易發(fā)生在2025年12月。中國金茂旗下的上海金茂與三亞巒茂簽訂股權(quán)交易合同，以22.646億元的對價出售三亞旅業(yè)100%股權(quán)，標的公司的核心資產(chǎn)正是位于三亞亞龍灣的麗思卡爾頓酒店。

值得注意的是，這已是金茂在三亞的第二筆酒店資產(chǎn)出售，2024年12月，金茂曾以18.49億元出售金茂三亞希爾頓酒店，短短一年間清空了亞龍灣兩大頂級酒店資產(chǎn)，累計回籠資金超40億元。

除了優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)的主動出售，更多經(jīng)營不善的酒店則面臨折價拍賣甚至流拍的命運。

比如，成都希頓國際酒店歷經(jīng)7次流拍后，在2025年2月的第八次拍賣中，最終以約5億元的低價成交，相較10億元的起拍價格折價約50%。

還有更夸張的，就是位于重慶市北碚區(qū)的國內(nèi)頂奢酒店代表之一悅榕莊酒店。2024年8月9日，該資產(chǎn)首次在阿里拍賣上掛牌，起拍價高達7.0048億元，但最終因無人報名而流拍，此后該資產(chǎn)包又經(jīng)歷了8次流拍，終于在2025年9月24日被人以8181萬元拿下，成交價已僅相當(dāng)于起拍價的約11.7%。

總結(jié)近幾年各路賣家變賣酒店資產(chǎn)的原因，根源在于供需失衡、成本壓力等多重因素疊加。

當(dāng)前，酒店行業(yè)已進入典型的存量競爭階段，尤其是高端酒店領(lǐng)域，過去十年的大規(guī)模投資導(dǎo)致供給過剩。而從經(jīng)營端來看，RevPAR（平均每間可售房收入）增長乏力成為行業(yè)普遍痛點，即便部分酒店維持了較高的房價，出租率的下滑仍導(dǎo)致營收增長承壓。

與此同時，運營成本持續(xù)上漲，人力、能源、物業(yè)維護等剛性支出不斷增加。美國酒店與住宿協(xié)會（AHLA）的數(shù)據(jù)顯示，2024年全球酒店運營成本增速達5%，而同期行業(yè)營收平均增速僅3.2%，成本與營收的反向走勢，讓大量酒店陷入“增收不增利”甚至“營收覆蓋不了成本”的困境。

這一語境下，酒店持有者及時出售手中資產(chǎn)，則成為了減少損失的最優(yōu)解。

而從交易的買方畫像來看，傳統(tǒng)上由開發(fā)商和房地產(chǎn)基金主導(dǎo)的市場，也正逐漸向多元化發(fā)展。

首先，國資正在成為核心買家群體。除京投發(fā)展收購上海禮仕外，各地城投公司也頻繁參與酒店資產(chǎn)拍賣，這類買家的進場，往往不止于商業(yè)考量，更兼具盤活存量、穩(wěn)定市場和履行社會責(zé)任的綜合目標。

此外，行業(yè)調(diào)整期內(nèi)，資產(chǎn)管理公司與私募股權(quán)基金也看中了折價資產(chǎn)的重組機會，通過低價收購不良酒店資產(chǎn)，進行改造升級或債務(wù)重組后，再通過資產(chǎn)證券化或二次出售實現(xiàn)退出。比如黑石、中信等，都是其中的活躍玩家。

再者，就是產(chǎn)業(yè)方。比如2025年4月，同程旅游發(fā)布公告稱，已與萬達酒店發(fā)展就收購其全資子公司萬達酒店管理公司100%股權(quán)事宜達成協(xié)議，交易對價約為24.9億元。

另值得一提的是，政策層面，也為行業(yè)調(diào)整增添了新的變量。2025年12月，國家發(fā)改委印發(fā)《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目行業(yè)范圍清單（2025年版）》，明確將四星級及以上酒店項目納入消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs的底層資產(chǎn)范圍。

這一政策突破，也被業(yè)內(nèi)視為存量酒店資產(chǎn)的“破冰”時刻，為高星酒店投資打通了一條新的資本市場退出路徑。