資管遠見：不動產市場2026十大趨勢定錨

作者 |虞滟萍 責編 | 韓瑋燁

摘要：

本篇節選自睿和智庫《中國不動產資產管理發展概要藍皮書（2025-2026）》趨勢篇，完整報告將于1月21日正式發布。

基于前文對2025年的復盤與政策走向分析，我們展望2026年不動產資管市場將呈現以下十大趨勢：

1.政策協同深化，存量盤活進入機制創新深水區。

城市更新配套的規劃、土地、金融細則將陸續出臺，REITs擴圍至商業地產的預期強烈。

2.公募REITs市場擴容與分化并行。

新發及擴募項目增多，但資產質地優劣將導致二級市場表現嚴重分化，運營能力成為估值核心。

3.險資等長期資本繼續“掃貨”，但標的篩選極致苛刻。

對資產的現金流穩定性、運營團隊和合規性要求將達到前所未有的高度。

4.零售商業“場景革命”加速，從空間運營轉向內容制造。

商場將更像策展方、內容平臺和社群運營者，與消費者的情感連接成為核心競爭力。

5.辦公空間“去中心化”與“混合化”趨勢凸顯。

除核心商務區外，產業聚集區、交通樞紐區的辦公需求上升；辦公與商業、居住功能的混合設計成為新樓宇標準。

6.產業地產運營商面臨“生死轉型”，增值服務能力從口號變為生死線。

純租賃模式難以為繼，能否提供真正的產業賦能服務決定存亡。

7.物流倉儲資產價值迎來系統性重估。

高標倉新增供應大幅放緩，需求保持韌性，資產價格觸底回升預期強烈。

8.科技（AI、物聯網）從營銷噱頭深度嵌入資產管理全流程。

從樓宇自動化、能源管理到租客服務、投資決策，數字化成為降本增效和提升體驗的基礎設施。

9.ESG從合規成本演變為資產價值核心構成。

綠色建筑、低碳運營、社會包容性等ESG因子將顯著影響融資成本、資產估值和租戶吸引力。

10.市場參與主體角色重構，專業分工更加清晰。

開發商、投資機構、資產管理人、運營服務商將形成更緊密而專業的協作生態，各擅勝場。