機構：上海商業地產市場需求溫和復蘇，投資市場熱度持續回歸核心區域

東方網記者柏可林1月15日報道：本周，仲量聯行發布上海房地產市場去年四季度回顧與展望報告。研究顯示，上海甲級辦公樓市場成本驅動型的搬遷和升級需求繼續釋放，零售物業租賃需求保持穩定，投資市場熱度持續回歸核心區域。

?甲級辦公樓

數據顯示，四季度整體市場流動性繼續溫和修復。全市凈吸納量錄得16.1萬平方米，全年共錄得49.9萬平方米。隨著甲級與乙級項目之間的租金差距縮小，升級需求持續釋放。

過去12個月，金融行業仍為甲級辦公樓需求的首要驅動力，占比達23%。私募基金尤其是量化等證券投資基金業務規模增長，帶動相關租賃活動。與此同時，科技互聯網在年內錄得大面積成交，需求占比攀升至17%，躍居第二位，其中人工智能相關領域的企業擴張尤為顯著。此外，以內資律所為代表的專業服務業仍保持韌性，需求占比14%。隨著消費模式轉變，戶外運動和潮玩品牌展現辦公擴張需求。

零售物業

四季度，上海市區凈吸納量達27.3萬平方米，推動全年總凈吸納量至40.4萬平方米。在新興消費趨勢和政策刺激下，部分行業迎來新機遇，消費電子、運動服飾、潮玩雜貨、寵物消費和平價餐飲成為新增租賃需求的主要驅動力。

酒店市場

上海旅游市場持續回暖，國際游客顯著增長。在國內外旅游市場的共同助力下，上海酒店市場整體業績持續向好。最新數據顯示，元旦假日期間，本市共接待游客682萬人次，全要素旅游消費總額122.71億元；本市賓館旅館平均客房出租率達到70%。

上海旅游市場正全面復蘇，國際客流強勢回升并超越2019年水平，推動酒店業績穩健增長。不過，部分區域近年新增供給集中，局部板塊的酒店業績短期內或面臨競爭加劇的壓力。

產業園區

四季度全市共有三個產業園區項目竣工交付，總建筑面積錄得61.8萬平方米。2025年全年，上海產業園區凈吸納量錄得39.6萬平方米。面對新項目的持續入市，產業園區租戶積極尋求品質升級與成本平衡。部分新興板塊產業及商務氛圍逐漸成熟，吸引優質企業入駐。科技互聯網企業仍為產業園區的主力需求方，涵蓋人工智能、集成電路、游戲等領域。同時，總部型經濟和科研機構的需求也較為活躍。載體側，具備綜合優勢的片區標桿型項目以及獨棟物業或獨立園區受到青睞。

物流地產

上海物流地產租賃需求保持穩定，在目前的租戶方市場中，成本敏感型租戶持續優化空間，推動本季度凈吸納量達到263,500平方米，全年達533,600平方米。第三方物流服務商持續整合空間以期提升運營效率，是上海物流地產四季度的需求來源。

投資市場

2025年，上海大宗交易市場略有回落，累計達成89宗交易，成交額錄得約487億元。四年度共錄得15宗成交金額高于10億的成交記錄，成交金額小于5億的交易占市場成交宗數的63%。辦公資產以52%的成交金額占比和42%的成交宗數占比，仍為投資者配置重點，穩固市場基本盤。其余資產類別按交易金額羅列分別為：長租公寓 (15%)，零售物業 (13%)，酒店 (8%)，產業園區 (6%)，數據中心 (5%)。

從需求結構看，投資性需求占比達82%，較2024年進一步上升，伴隨著外地國企與民營企業家持續在上海布局，反映投資者對上海大宗資產長期增值仍具信心。從成交區位而言，內環內貢獻了42%成交金額和41%成交宗數，投資熱度持續回歸核心區域。

展望未來，隨著REITS試點范圍進一步擴大，城市更新政策不斷落地，投資退出路徑愈發成熟，預計將迎來更多優質資產的交易機會。