進步巨大，差距更大！上海北四區真的崛起了嗎？

蘇州河一直是上海南北經濟的分界線，南北發展歷來差距較大。

從租界時期開始，蘇州河以南的公共租界跟蘇州河以北的華界在市政投入、產權制度和基礎設施建設方面就拉開了差距。

到了計劃經濟時代，北上海成為工業重區，發展跟南上海形成差異，對后來的城市界面造成了深遠影響。

1990年代浦東開發開放后，國際資本與高端要素普遍涌向浦西南部和浦東，使北上海的產業、配套和人口結構差異進一步放大。

經過這么多年的發展，上海北四區到底怎么樣了？取得了哪些成就和進步？有沒有改變這種格局，實現真正崛起？

首先從近些年的發展來看，北上海的變化和成就確實可圈可點。

首先是北上海的產業招商非常火爆，形成崛起之勢。

據世邦魏理仕（CBRE）機構統計，2025年五角場、北外灘、真如等商辦集聚區；

在科技互聯網、金融業、消費品、專業服務等領域市場新租需求非常大。

幾乎跟南上海的虹橋、淮海中路、陸家嘴有抗衡之勢：

其中北外灘引入了很多金融、航運、科技、法律和專業服務領域的企業。

如荷全保險資產管理有限公司、加拿大宏利金融集團、法國東方匯理、明汯投資、國際航運公會（ICS）、中遠海運等。

北外灘還有很多商辦待建，未來與外灘、陸家嘴形成黃金三角：

北外灘超塔競賽方案

真如辦公樓去化很大，引進了元隆雅圖、京東科技、德賽西威、賓尼法利納等多家知名企業：

不夜城CBD招商效果也明顯，世界第一大廣告公司WPP、全球最大鐵礦石集團淡水河谷已入駐：

不夜城CBD一瞥

再是北上海的新房開發非常火爆，形成了一片欣欣向榮的發展之勢。

2025年楊浦濱江新房中海云邸玖章首開認購率204.8%，一批次開盤即售罄，成為北上海現象級的“日光紅盤”。

虹口的金茂璞元、中糧北外灘壹號等中高端豪宅熱銷，成交額比較大，帶火了北上海的豪宅市場。

北靜安的萬科·中興傲舍、象嶼·蘇河琹廬等首開認購率均破百，保持了一定的銷售熱度。

普陀真如的中海環宇玖章首開認購率220%，再次帶火了北上海的新房。

北上海近幾年開發了很多新房，吸引了很多市區買家。

隨著新房的不斷開發和城市更新，楊浦濱江、虹口北外灘、北靜安蘇河灣等區域價值迎來了整體提升，配套和環境越來越完善，地段價值上升很大。

蘇河灣

更關鍵的是，好幾個互聯網大廠云集北上海，進一步提升了北上海的產業地段和城市價值。

比如楊浦濱江的美團、字節、B站等：

普陀上海西站大型TOD入駐了京東集團上海總部，預計2027年完工：

阿里數字農業供應鏈中心、餓了么、360上海大安全總部暨華東區域總部等都落戶了普陀。

潮流電商交易平臺得物、體育社區平臺虎撲、全球知名的游戲引擎公司Unity等都聚集在虹口。

國內頭部在線音頻平臺喜馬拉雅、滴滴出行自動駕駛研發中心、小馬智行（Pony.ai）等在北靜安。

沒想到，北上海竟然慢慢成為了互聯網產業高地。

所有這些，讓北上海近些年的GDP增長進步很大。

由于閘北并入靜安后兩區GDP無法再單獨統計，我們統計了2014-2024年楊浦普陀虹口的GDP增長變化。

以這3個區為代表，北上海進步很大，10年間GDP增長了94.08%：

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北上海正在崛起，城市界面、產業配套等發展進步很大。

這也是因為上海城市發展的重心正在回歸中環周邊地帶，給了北上海崛起的機會。

北上海過去沒怎么開發，受轉型影響騰挪了很多空地；也沒怎么好好開發，留了不少爛尾基地。

北上海過去承擔了上海重大的工業基地職能，產業發展轉型得晚，現在到了轉型的關鍵時期。

結合上海城市更新和產城融合的發展要求，輪到北上海了。

比如普陀的桃浦、寶山的南大以前都是工業區，現在分別轉型為智創城、智慧城。

經過不斷轉型發展，這些地方建了很多商辦，城市界面前后變化很大，有了崛起的模樣。

南上海發展得早，很多辦公樓招商早、提前入駐滿了企業。

在飽和后上海愿意把更多資源往北上海傾斜。

南大智慧城

北上海之前存在很多爛尾項目，現在隨著中環開發的挺進，都復活了。

比如上海最大的爛尾基地真如城市副中心，那些商場和辦公樓早該在20年前就建好的。

因為港商老李的耽誤，拖了這么久才建好。

這幾年真如總算有了新變化，發展進步看得見，還規劃了真如之心、真如翠谷，終于慢慢崛起了。

真如之心、真如翠谷

曾經的東外灘也是著名的爛尾基地，東外灘首個住宅項目八埭頭濱江園出師就不利，爛尾很久。

最終這個號稱“東外灘湯臣一品”的項目由長城資產盤活了。

楊浦濱江過去長期拆遷緩慢，濱江地帶是鐵銹帶，要是早點騰挪土地，那些大廠可能會早點來。

楊浦濱江

新建落成的抖音新江灣、鐵獅門TOD以前也是著名的爛尾項目，現在都盤活了：

抖音新江灣基地

空地變成高樓、爛尾項目盤活，前后一對比北上海肯定發展進步很大，看起來是崛起了。

雖然北上海發展進步很大，但是GDP增速卻跑輸了，沒有形成“逆襲”，這是為何？

北上海在進步，南上海也在進步，而且進步得更大，讓北上海在市區的經濟份量下降了。

2014-2014年楊浦普陀虹口在上海中心城區6區（除靜安）中的占比由44.34%下降到了36.49%：

此外上表還有一個明顯的特點：

增幅第一梯隊：徐匯、長寧，GDP翻3倍以上

增幅第二梯隊：黃浦、虹口、普陀，GDP翻倍

增幅第三梯隊：楊浦GDP沒有翻倍

可見北上海的進步一直是追趕者的角色，很難形成超越。

我想這其中有這幾方面的原因。

房地產不再是主要增長貢獻的主要力量，南上海也有大量的新房開發。

從宏觀角度來看，房地產相關產業鏈對GDP的拉動作用相較以前大幅減小，甚至變成了拖累。

房地產在全國GDP中的比重已經從2016年頂峰的16.9%降到了2024年的9.6%。

其對GDP增長的拉動已經由正轉負，2024年是-0.12%。

房地產市場的核心矛盾是從供不應求轉到了供大于求，加上人口結構變化、城鎮化速度放緩。

像以前那樣依賴大規模開發投資來拉動增長，高負債、高杠桿、高周轉的時代已經過去了。

北上海新房開發火爆只是一個周期現象，在對比拉動方面南上海不輸北上海。

比如黃浦區的上海壹號院、嘉里金陵華庭等豪宅無一不是大賣，成交金額和熱度比北上海更高。

南上海產業更強、聚集的富人更多，傳統“好地段”的認知主導下吸收的購買力更加強大。

如果論房地產對經濟增長的拉動強度，北上海不如南上海。

北上海的商辦招商中，存在區域資源內部轉移的現象，增量不大，沒法拉動GDP。

比如普陀真如的元隆雅圖原先在長風辦公，為了真如招商，搬了個家。

其它企業也有轉移，結果長風的空置率比真如還高了。

據悉楊浦濱江的嗶哩嗶哩新世代產業園建好后，B站總部會搬過去，成為B站全球總部大樓。

況且B站經過了多輪裁員，給楊浦的帶動沒有以前強了。

像這種產業在一個區域內部的轉移，不能稱為增量。

企業搬遷不會帶來新增的就業崗位和稅收，反而導致原有區域空置率上升。

現在貢獻大幅經濟增速的不再是傳統CBD，而是以科技創新為核心的新質生產力。

以前大家都在發展CBD的時候，北上海沒趕上。

現在又開始搞新質生產力了，北上海又慢了半拍。

現在通過建CBD拉來產業的時代已經過去了，非常講究新質生產力。

南上海CBD建的早、又抓住了新質生產力，結果發展進步更大，跟北上海拉開了差距。

徐匯抓住了人工智能大模型這個核心驅動力先進生產力形態，聚焦“模速空間”等載體，把大模型、生物醫藥、具身智能等前沿技術產業發展得有聲有色，大大助力了徐匯經濟騰飛。

長寧區的新質生產力是以數字經濟為核心、科技創新與城市更新深度融合的先進生產力形態。

長寧數字經濟企業超7000家，稅收貢獻近六成，軟件信息服務業年均增長24.8%。

一個拼多多的營收頂很多楊浦XX大廠，美團、B站營收規模都不大，字節也只是上海的分公司。

黃浦區的新質生產力是“金融+科創+消費”，黃浦有外灘金融集聚帶、中央科創區和世界級商圈。

其中中央科創區是黃浦新近提出來的，是一個新賽道，黃浦吸引了中電科機器人、國家管網等重大科創項目落地，未來會助力黃浦二次騰飛。

依靠南京路、淮海路、豫園三大商圈的持續煥新，黃浦在首發經濟、全球1號店方面打造了很多新的消費場景，繼續帶領經濟高增長。

往上海南部看更遠，上海三大未來先導產業區張江、臨港、大零號灣都在南部，北上海相對式微。

臨港滴水湖旁的CBD還沒全部建成啟用，但臨港的增速在幾年前就是上海第一了。

張江的生物醫藥、芯片、人工智能等核心產業給浦東的帶動作用也是非常大。

2024年張江這三大主導產業產值4500億元，未來目標直指萬億。

反觀北外灘的金融、航運等主營業務都遇到了問題，這些產業很容易受環境影響。

受織毛衣影響，金融、外貿產業的穩定性都不強。

上海每個區都有自己的大企業，頭部企業格局固化，后發的區域很難破局。

徐匯有阿里、騰訊、網易；長寧有攜程、聯合利華；黃浦有外資銀行總部集群。

這些企業都是扎根一個區域很久的，很難挪到其它區去。

放眼全球，頂級的企業數量非常有限，先發的區域都完成了“卡位”。

北上海即使招商再努力，也很難撼動這種格局。

北上海相較以前確實崛起了，但卻沒有真正的起飛，只能當一個追趕者的角色，跟南上海的發展差距越拉越大。

北上海非常像是一種“補課式發展”，在彌補過去幾十年的欠賬。

真正的“逆襲”，需要的不僅是高樓大廈和日光盤，而是原創性技術、全球性企業、可持續的稅源結構和不可替代的城市功能。

北上海未來是否還有機會追上南上海呢？