降息、降首付！降個稅！2026年的貨幣政策開始啟動了

就在剛剛，高層出手了！降息又降首付！

2026年1月14日，央行宣布下調再貸款、再貼現利率0.25個百分點。

這不是傳統意義上的全面降息，而是一次精準的結構性降息。

再貸款和再貼現是央行向商業銀行提供資金的渠道，相當于央媽給親親兒子銀行的批發價。

此次降價就意味著，商業銀行從央行拿錢的成本降低了。

當然也是有附加條件的，就是必須把這些便宜資金貸給政策支持的特定領域。

哪些領域呢？

研發投入水平較高的民營中小企業等納入支持領域。

換句話說，定向放水給那些中小型的科技，甚至小微科技公司，你要是家里人有從事科技行業的，一定要支持，未來十年的風口都是這里。

今天的第二個利好則是降首付。

不過降的是商業地產，首付降至30%。

商業用房包括商鋪、寫字樓、商務公寓、酒店、商業綜合體等經營性房產，此前首付比例一般為50%，也有不少地方為45%。

現在下調至30%，很明顯是為了去商業地產的庫存。

中國房地產的最大的雷甚至不是住宅，而是商業地產，當前商業用房庫存壓力比住宅更嚴重，這個政策是不得不為的排雷行動。

對比來看，商業地產去化周期普遍是住宅的2-4倍，尤其是一線城市商辦用房去化周期遠超住宅。

一線城市商辦用房（含商業用房和寫字樓）庫存問題尤為突出。

2025年10月數據顯示，一線城市整體商辦用房庫存達3148.9萬平米，過去1年平均銷量45.8萬平米，去化周期長達68.8個月（約5.7年）。

上海情況最嚴峻，庫存2096.9萬平米，去化周期253.5個月（約21年）；

北京庫存320.8萬平米，去化周期23.8個月；

廣州庫存555.6萬平米，去化周期57.5個月；

深圳庫存175.6萬平米，去化周期12.3個月，相對較短。

二三線庫存雖然沒那么多，但是空置率高，部分城市寫字樓空置率突破35%。

2025年北上廣深、杭州、成都、武漢等重點城市的商辦大樓出租率從85.37％下滑至82.54％，平均租金降幅也達到11.9％。

一線城市好歹人多企業多，只要降價還是可以租的出去，三四線城市早市商辦庫存的重災區。

十年前房地產火熱的時候，地方爭相造新城，見高樓大廈，引入五星級酒店，這幾年房地產退潮后，五星級酒店倒閉的倒閉，高樓大廈爛尾的爛尾，哪怕沒有爛尾的現在也很難租的出去，大部分都是空置的。

公寓稍微好一些，還可以住人或者做一點小生意，但庫存量也是太大了。

購買商業地產的條件一直都是比住宅要嚴苛的，比如之前首付是5成，房貸款利率仍維持在LPR+60個基點，相比住宅LPR-45個基點，商業地產還有很大的下降空間。

目前來看公寓是租售比最高的，在深圳不少靠近地鐵口的公寓租售比可以達到四五個點，如果首付降低的，利率降低，稅費也降低，總價也低的話，我個人覺得是有投資的價值的。

畢竟大城市不怕租不出去，就一直拿著當個養老保險也行，當然具體城市具體分析啊。

最近的房地產利好還挺多的，昨天晚上，財政部宣告：換購住房減免個人所得稅！

不過這其實也算不上什么新的利好了，早在2022年，官方就推出了“出售自有住房后1年內重新購房，按新購與轉讓金額比例退個稅”的政策。

后面政策到期后又延續了兩年，現在屬于第二次延長了。

其實就是鼓勵大家置換，賣了房子后，在一年內置換的話，就把個稅退給你。

這是一個延續的利好，不算新增利好，對市場刺激作用有限。

雖然說今天的降息和降首付和我們普通人關系不大。

因為大家關注的還是5年期的lpr，這個才是和我們實際支出息息相關的，但今天的“再貼現”的利率下調，其實也是一個大利好。

標志著2026年的貨幣政策開始啟動了。

昨天央行就發文，表示說靈活高效運用包括降準降息在內的多種貨幣政策工具 保持社會融資條件的相對寬松。

2026年一定是貨幣充足的一年，雖然說錢不是直接流向房地產，但是資本市場一定不缺錢。

昨晚（1月15日），央行開展9000億元買斷式逆回購操作，期限為6個月（181天）。

央行此次開展的9000億元6個月期買斷式逆回購操作是加量續作，并非新發資金。

由于1月份有6000億元6個月期買斷式逆回購到期，也就是說在昨晚開展9000億元操作后，實現凈投放3000億元，比上個月凈投放規模較上月增加1000億元。

可見放水的動作開始一步步部署了，央行也在鼓勵銀行把資金投向向實體經濟，同時也是有意引導中長期的利率下行。

所以我猜測下調lpr應該就是下一步的動作，預計兩會之前應該會下調一波。