回撤幅度超60%，南通名校學(xué)區(qū)房全面跌破2萬大關(guān)

南通市區(qū)二手房與新房成交量“剪刀差”正持續(xù)擴(kuò)大。

據(jù)南通市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析中心數(shù)據(jù)顯示，2025年南通市區(qū)（不含通州區(qū)、海門區(qū)）新房累計(jì)成交備案5009套，同比下跌14.70%；同期二手房累計(jì)成交備案16782套，同比下跌3.42%。

二手房成交量約為新房的3.35倍。

從月度走勢(shì)看，有8個(gè)月二手房/新房成交量比值超過3.0，其中7月該比值更攀升至5.43。

將時(shí)間維度拉長會(huì)發(fā)現(xiàn)，南通市區(qū)二手房成交量壓過新房，早在四年前就埋下了草蛇灰線，且愈演愈烈。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，21年南通市區(qū)二手房/新房成交量比值僅為1.25，22年驟升至2.04，2023年進(jìn)一步升至2.89，24年為2.96，25年突破“3”達(dá)到了3.35。

數(shù)據(jù)清晰勾勒出近五年南通市場(chǎng)交易結(jié)構(gòu)逐步向二手房傾斜的軌跡。

不過，成交量強(qiáng)勢(shì)背后，是二手房價(jià)格的深度調(diào)整。

由于南通市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析中心未發(fā)布價(jià)格數(shù)據(jù)，我們以貝殼平臺(tái)的價(jià)格數(shù)據(jù)作參考。

數(shù)據(jù)顯示，25年12月，南通二手房成交均價(jià)為8400元/㎡，較24年12月下跌2000元/㎡，同比跌幅高達(dá)19.23%。

這一跌幅顯著高于全國平均水平。

據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)顯示，25年12月，全國百城二手住宅均價(jià)為13016元/㎡，同比跌幅為8.36%。

相比之下，南通二手房價(jià)格跌幅約為全國平均水平的2.3倍。

二手房價(jià)格的大幅回調(diào)，可視為前期房價(jià)過快上漲后的理性回歸。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)整體預(yù)期轉(zhuǎn)變，投資屬性減弱，價(jià)格向真實(shí)居住價(jià)值靠攏，部分項(xiàng)目價(jià)格已回調(diào)至十年前水平。延伸閱讀：南通二手頂流已跌回15年前！

在此輪價(jià)值重估過程中，曾被視作“硬通貨”的學(xué)區(qū)房價(jià)格回調(diào)尤為明顯。以25年12月數(shù)據(jù)為例，南通市區(qū)多個(gè)“名校老破小”，成交均價(jià)較歷史峰值出現(xiàn)了超過60%的深度回撤。

望江樓小區(qū)丨回撤幅度約65%

12月成交均價(jià)1.67萬/㎡，較上年同期下跌1.18萬/㎡，同比跌幅約41%。

該小區(qū)曾誕生一套“天價(jià)學(xué)區(qū)房”——建面43.49㎡一居室，成交價(jià)208萬，單價(jià)近4.8萬/㎡。若按最新成交均價(jià)估算，這套房源目前只值73萬左右，較當(dāng)初的成交價(jià)縮水超130萬，回撤幅度約65%。

銀花苑丨回撤幅度約58%

12月成交均價(jià)1.79萬/㎡，較上年同期下跌0.2萬/㎡，同比跌幅約10%。

該小區(qū)成交價(jià)歷史峰值超4.3萬/㎡，與之相比最新成交價(jià)回撤幅度約58%。

郭里園新村丨回撤幅度約68%

12月成交均價(jià)0.86萬/㎡，較上年同期下跌0.48萬/㎡，同比跌幅約36%。

該小區(qū)成交價(jià)歷史峰值超2.7萬/㎡，與之相比最新成交價(jià)回撤幅度約68%。

學(xué)田苑丨回撤幅度約63%

12月成交均價(jià)1.04萬/㎡，較上年同期下跌0.32萬/㎡，同比跌幅約23%。

該小區(qū)成交價(jià)歷史峰值超2.8萬/㎡，與之相比最新成交價(jià)回撤幅度約63%。

新建路新村丨回撤幅度約59%

12月成交均價(jià)0.98萬/㎡，較上年同期下跌0.44萬/㎡，同比跌幅約31%。

該小區(qū)成交價(jià)歷史峰值超2.4萬/㎡，與之相比最新成交價(jià)回撤幅度約59%。

這些案例清晰表明，在市場(chǎng)整體預(yù)期轉(zhuǎn)變、教育均衡化政策推進(jìn)以及人口結(jié)構(gòu)變化的多重作用下，剝離了過度附加的“學(xué)區(qū)光環(huán)”后，那些居住體驗(yàn)欠佳的“老破小”正經(jīng)歷一場(chǎng)劇烈的價(jià)值回歸。其價(jià)格從昔日被炒作而成的“奢侈品”，回歸到與自身建筑品質(zhì)、社區(qū)環(huán)境相匹配的“普通住宅”本位。

數(shù)據(jù)說明

*數(shù)據(jù)來源：南通市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析中心、南通貝殼、網(wǎng)絡(luò)搜集，僅供參考

*統(tǒng)計(jì)時(shí)間：2026年1月14日

*轉(zhuǎn)載或引用，請(qǐng)注明來源「新知南通研究院」