大佬說對了，中國42%城鎮家庭的房子，或面臨這4大問題

李嘉誠的眼光有多毒？早年前他就放下狠話不賺最后一個銅板，果斷從內地樓市收縮戰線，當時無數人嘲笑他錯失紅利。

可如今再看，他預言的樓市大變局已然降臨，數據顯示，中國42%的城鎮家庭，正面臨房產貶值、流動性枯竭等嚴峻難題，這些房子看似是資產，實則可能變成拖垮家庭的包袱！

這42%的家庭，大多是擁有兩套及以上住房、或持有老破小的群體。曾經買房必賺的執念，正在被冰冷的現實擊碎。

第一個難題：空置率飆升，房子賣不掉也租不出去，貝殼研究院數據顯示，全國28個大中城市住房平均空置率達12%，三四線城市更是高達16%，南昌、佛山等城市甚至超15%。

所謂空置房，就是三個月以上無人居住的房子，很多家庭手里的二套房、三套房，正陷入這樣的困境。

我有個親戚，在三四線城市有套120平的房子，掛在中介半年只迎來兩個看房的，報價一降再降，從當初買入價80萬降到65萬，依舊無人問津。

第二個難題：房屋老化加速，持有成本飆升，從資產變吞金獸。中國大規模商品房建設始于上世紀90年代，如今大量住宅已進入中老年期，維修養護成本呈指數級增長。

數據顯示，房屋交付16年后需集中修繕管網，20年后要換電梯，單小區換電梯年均支出就達60-80萬元。

上海一個90年代的老小區，70%以上的維修資金已見底，業主們為湊錢換電梯吵了大半年，最終還是沒達成一致。

對普通家庭來說，一套老房子每年物業費、維修費就要好幾萬，要是房子空置，這筆錢更是純虧損，曾經的資產徹底變成了持續消耗的負擔。

第三個難題：資產持續貶值，三四線老破小首當其沖。2025年百城二手房價格已連跌27個月，一線城市都扛不住下跌，三四線及老城區房產更是跌得慘烈。

克而瑞報告顯示，這類房產占全國二手房存量六成以上，租金回報普遍低于2%，有些地方甚至連持有成本都覆蓋不了。

就像李嘉誠旗下長實，去年在惠州一口氣甩出400套房源，部分房子總價壓到40萬一套，相當于揮淚大甩賣。

有業主吐槽，2019年花100萬買的三四線房子，現在掛牌50萬都沒人要，短短幾年虧掉半生積蓄，這種貶值速度遠超想象。

第四個難題：政策變動風險，舊有購房邏輯失效。李嘉誠早早就預判，房地產調控會持續收緊，如今預售制逐步退場，河南信陽已率先全面推行現房銷售，圖紙賣房的時代一去不返。

同時，房產稅試點推進、學區劃片調整，進一步削弱了部分房產的價值。

以前靠買期房賭升值、靠學區房溢價的玩法徹底失靈，不少家庭買的期房面臨交付風險，學區房也因政策調整突然貶值。

這種政策帶來的不確定性，讓42%的家庭陷入賣不敢賣、留著又心慌的兩難。