大華硬核出擊，趙德明打響價格戰

文/上海進深 嚴明會

大華星嶼首開，局面暫穩。

認籌首日突破105組，預計在1月27日開盤。

首批推出120套14F高層，包含建面約107㎡、123㎡兩種戶型，備案均價53096元/㎡。

這個價格，直接擊穿了南翔新房的價格體系。

早在3年前，南翔新房的價格就已經站上6.25萬/㎡。

作為外環的熱門板塊，嘉定南翔新房市場競爭激烈。

但大華星嶼首開，沒開分銷、也不給折扣。

唯一的優惠，只是5-10萬元的裝修包。

對于首批次購房業主，還給出了保價政策。

107㎡戶型一共56套，單價均價50305元/㎡，套均總價538萬；123㎡戶型一共64套，套均單價55195元/㎡，套均總價687萬。

價格策略直接對標板塊紅盤“時代之城”最新批次：

110㎡戶型均價54357元/㎡，95折后51639元/㎡，套均總價約560萬；
135㎡戶型均價61666元/㎡，95折后58583元/㎡，套均總價約788萬。

二者的價格已經形成正面對位，尤其是稍大的戶型，大華星嶼的價格優勢很明顯。

在產品端，大華星嶼也有優勢。

這是嘉定片區首個、甚至很有可能是最后一個3.5代宅。

項目報批時間卡在建筑新規正式出臺之前，陽臺面積得以突破10%的比例限制，這一條件在當前市場已不可復制。

具體看一下首開戶型：

107㎡三房戶型，位于15幢，兩梯四戶，中間套北側有連廊。

贈送面積約15㎡，加上獨立門廳，實用面積接近110㎡，實得率約96%。雙陽臺合計接近16㎡，明顯高于新規基準。戶型做到了5米寬廳 三間全尺寸臥房，主臥套房設計。

123㎡三房戶型，位于11幢，都是兩梯兩戶，

附贈面積高達17.6㎡加上獨立門廳，實用面積約124㎡，實得率約92%。做到了四開間朝南，帶獨立玄關和收納間。也是區域內僅有的同面積段寬廳4開間朝南、4房南北通透的戶型。

回顧土地端，2025年8月5日，嘉定國資委旗下的上海嘉定城發西門城市更新建設有限公司，以協議出讓方式取得嘉定區JDC2-0202單元34-01地塊，成交總價145977萬元，對應樓面價僅24089元/㎡，容積率2.0。

地塊內不僅要設置建筑面積不少于5540平方米的公共服務設施,包括:約4940平方米(計容)的鄰里中心、約200平方米(計容)的老年活動室以及約400平方米(計容)的郵政所。

同時還要配建約5％的保障性租賃住房，面積約2754㎡，未來都要無償移交給政府或者相關機構。

算下來，這塊地的可售樓板價在2.8萬/㎡左右。

產品規劃方面，項目擬建12幢住宅樓，涵蓋8幢6層疊排和4幢14層高層，共計規劃約432戶可售住宅。

去年12月，嘉定城發投資成立“上海嘉樺茂建設發展有限公司”，之后，大股東變更為上海麒華置業有限公司，持股90%，趙德明接任法定代表人。麒華置業的實際控股人為大華集團。

剩下的10%股份由上海嘉定城發西門城市更新建設有限公司繼續持有。

值得注意的是，麒華置業在去年12月底增加注冊資本，從50000萬元增加至231979萬元。

今年1月5日發布減資公告，減少后的注冊資本仍為50000萬元。