中指預(yù)測樓市筑底，十五五中后期

家人們，今天咱聊個重磅消息，中指研究院剛發(fā)了個判斷：房地產(chǎn)市場有望在“十五五”中后期逐步完成筑底。可能有人一聽“筑底”倆字就激動了，是不是意味著房價要漲了？是不是市場要回暖了？先別著急上頭，咱一步步把這事掰扯明白，全是實在話，聽完你心里自然有譜。

先給大家把這個熱點事實說清楚，別被專業(yè)名詞繞暈。中指研究院是業(yè)內(nèi)比較權(quán)威的機(jī)構(gòu)，他們說的這話，核心意思就是當(dāng)前樓市還在調(diào)整期，不是馬上就能好起來，得等到“十五五”中后期，大概就是2028年到2030年前后，市場才能慢慢穩(wěn)住，不再像現(xiàn)在這樣跌跌不休、忽冷忽熱。

咱先看一組數(shù)據(jù)，更直觀。2025年全國新建商品房銷售面積8.8億平米，同比降了8.7%，銷售額也跌了12.6%，這說明買房子的人還是少，需求沒跟上。而且從2021年下半年開始，這輪樓市調(diào)整已經(jīng)持續(xù)四年半了，現(xiàn)在新房銷量比2021年的峰值幾乎砍了一半，相當(dāng)于過去賣兩套，現(xiàn)在只賣一套。能說出“筑底”的判斷，也是因為當(dāng)前銷量已經(jīng)快跌到一個相對合理的水平，再往大跌的空間有限了。

那為啥中指研究院敢說“十五五”中后期能筑底？不是拍腦袋瞎說，背后有三層實實在在的原因，咱用大白話講透。

第一層，市場自身在“擠泡沫”，庫存慢慢在消化。這幾年不管是新房還是二手房，庫存都在一點點去化，尤其是核心城市，比如杭州、成都這些地方，成交量一直穩(wěn)得住，成都2025年新房加二手房賣了32.6萬套，全國第一，需求有支撐，庫存自然消化得快。等庫存降到合理范圍，市場就不會再靠降價去庫存，價格和成交就能慢慢穩(wěn)住。

第二層，政策在持續(xù)發(fā)力托底，而且是精準(zhǔn)發(fā)力。“十五五”規(guī)劃已經(jīng)定了調(diào)，要建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開發(fā)、銷售這些制度，還會優(yōu)化保障房供給，滿足工薪族的基本住房需求，也會因城施策增加改善房供給。現(xiàn)在各地也在動真格，比如無錫、西安允許土地出讓金分期付，緩解房企資金壓力；鄭州還讓房企參與供地計劃編制，供地更貼合市場需求，這些政策慢慢見效，就能給市場托底。

第三層，房企也學(xué)聰明了，不再瞎擴(kuò)張，開始“保命聚焦”。過去房企到處拿地、全國撒網(wǎng)，現(xiàn)在都扎堆往核心城市跑，北京、上海、杭州2025年土地出讓金都超1400億，房企寧愿在這些地方高價搶地，也不去弱城市冒險。這種“精聚焦”的策略能減少行業(yè)風(fēng)險，避免更多房企暴雷，行業(yè)穩(wěn)定了，市場筑底才有基礎(chǔ)。

那要是真能在“十五五”中后期筑底，會帶來啥影響？咱不唱多也不唱空，客觀說三個變化。

第一個變化，城市分化會越來越嚴(yán)重，“冰火兩重天”會成常態(tài)。筑底不是全國一起筑，核心城市先穩(wěn)住，弱城市還得熬。像杭州、上海，2025年還有高溢價地塊，杭州最高溢價率達(dá)115%，上海更是拍出20萬/平的樓面價；但西安、合肥這些城市，土地出讓金降幅超30%甚至50%，以后可能會有更多弱城市出現(xiàn)“鶴崗化”，房子除了住，幾乎沒投資價值。

第二個變化，行業(yè)會徹底洗牌，中小房企慢慢出局。現(xiàn)在能拿地的都是保利、華潤這些頭部國央企，或者資金雄厚的優(yōu)質(zhì)民企，那些高杠桿、資金鏈緊張的房企，要么重組要么退出。以后市場上的房子，會越來越集中在少數(shù)房企手里，房屋品質(zhì)和物業(yè)服務(wù)可能會提升，但選擇面也可能變窄。

第三個變化，房子會回歸居住本質(zhì)，“好房子”越來越吃香。過去大家買房靠漲價賺錢，以后普漲時代徹底結(jié)束，沒人再靠炒房暴富。“十五五”規(guī)劃也提了，要建安全舒適、綠色智慧的“好房子”，提升房屋品質(zhì)和物業(yè)質(zhì)量。現(xiàn)在120平以上的改善型戶型成交占比已經(jīng)很高，以后老破小、戶型差的房子會更難賣，議價空間越來越大。

說到這，我得跟大家掏心窩子說點我的觀點，可能有點犀利，但都是我觀察市場這么多年的實在感受。

首先，“筑底”不等于“回暖暴漲”，別被這倆字騙了。筑底是市場不再大幅下跌，進(jìn)入平穩(wěn)期，不是說房價會回到過去那種年年漲的狀態(tài)。對大多數(shù)城市來說，筑底過程就是“橫盤震蕩”，核心城市核心板塊可能稍微穩(wěn)一點，甚至有結(jié)構(gòu)性小漲幅，但弱城市、遠(yuǎn)郊板塊，大概率還是會慢慢陰跌，直到需求和供給匹配。那些盼著靠買房一夜暴富的，趁早打消念頭，樓市的紅利期早就過了。

其次，這輪筑底是“被動筑底”，不是市場主動回暖。現(xiàn)在銷量接近合理中樞，不是因為需求突然爆發(fā)，而是過去的泡沫擠得差不多了，再跌就跌破合理價值了；政策托底也是為了防范系統(tǒng)性風(fēng)險，不是要把樓市再炒起來。就像一個人生病了，現(xiàn)在是靠藥維持生命體征，不是自己身體機(jī)能恢復(fù)了，想要徹底康復(fù)，還得靠經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)、人口流入、收入提升這些根本因素，這些都需要時間。

還有，筑底過程中，普通人的住房焦慮可能會更突出。核心城市的優(yōu)質(zhì)房子會越來越貴，普通人想買更難；弱城市的房子雖然便宜，但沒人要，想賣都賣不掉。尤其是那些在弱城市有房、想往核心城市遷移的人，可能會面臨“賣不掉舊房、買不起新房”的尷尬。而且保障房供給優(yōu)化需要時間，工薪族想住上合適的房子，還得等政策落地見效。

最后我想說，樓市筑底不是終點，而是一個全新的起點。以后的房地產(chǎn)市場，不再是閉著眼睛買房都能賺錢的市場，而是拼地段、拼品質(zhì)、拼物業(yè)的市場；也不再是靠土地財政拉動經(jīng)濟(jì)的時代，而是走向高質(zhì)量發(fā)展的時代。

對咱們普通人來說，不用再天天盯著房價漲跌焦慮，更該關(guān)注自己的實際需求和收入能力。市場再怎么變，房子最終是用來住的，不是用來炒的。后續(xù)我也會持續(xù)跟進(jìn)各地的市場動態(tài)和政策變化，幫大家看清樓市真相。你們覺得自己所在的城市，能跟上全國筑底的節(jié)奏嗎？評論區(qū)聊聊你的感受，咱下期接著嘮。