二手房市場意外回暖，開發商看到希望了

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作者|深水財經社 烏海

本來房產中介都要準備提前回家過年了，沒想到進入1月份客戶一下就上來，不少中介不得不收回放空的態度，重新去給客戶打電話。

2026年1月以來，原本沉寂的二手房市場突然“熱”了起來，從一線城市到新一線，單日成交破千、學區房秒簽、房東集體撤牌等場景輪番上演。

這場意外的回暖，不僅攪動了存量房市場的一池春水，更像一束光，穿透了房企資金鏈緊繃的陰霾，為新房市場和開發商紓困帶來的久違的熱鬧。

二手房市場躁動

作為樓市的“晴雨表”，二手房市場的回暖總是最先顯現信號。

進入2026年1月，全國核心城市二手房成交量開啟環比連漲模式，一線城市領跑，新一線城市緊隨其后，市場熱度遠超預期。

上海的表現尤為亮眼。據上海安居客數據，1月17日上海二手房成交量達1201套，這已是當月第三次單日成交破千，2026年首兩周網簽量較2024年同期增長約36%。

業內預測，上海1月全月二手房成交有望突破2.2萬套，實現連續3個月站穩2.2萬套高位，且這一成績是在無額外政策加碼的情況下達成的。

庫存端的變化更能印證市場熱度，數據顯示，截至1月19日，上海二手住宅掛牌總量為336836套，較一周前減少2402套，延續了近期掛牌量緩慢下行的趨勢。

深圳則以“豪宅熱”與二手房復蘇雙線發力。深房中協數據顯示，2026年第2周深圳二手房網簽1595套，環比暴漲43.0%，香蜜湖、深圳灣等核心片區成交量飆升。

新一線城市同樣躁動不安。南京的回暖勢頭最為迅猛，1月18日二手房單日成交340套，創下近一年新高，上周末兩天累計成交超500套，相當于平時一周的成交量，截至目前1月累計成交已突破3056套，超過去年12月全月總量。

杭州奧體、世紀城等熱點板塊成交翻倍，申花板塊一個周末成交9套，抵得上此前一周的成交量。

蘇州獅山片區學區房更是迎來爆發式成交，馨泰花園、招商學府等小區單日成交多套，部分次新房出現“當日掛牌次日簽約”的秒簽場景，部分房東甚至臨時撤牌，等待后續行情升溫。

激活新房市場一池春水

羅馬不是一天建成的，兇了這么多年的樓市也不絕不可能靠半個月的銷量反彈就完成了逆轉。

這一波二手房的回暖，主要還是“以價換量”來完成，而很多購房人更想在春節前完成簽約拿房，所以促成了春節前的一波小高潮。

但是二手房市場的復蘇卻起到了傳導作用，其通過“賣舊買新”鏈條的打通，為新房市場帶來一絲提振，這種帶動作用在改善型需求占比高的城市尤為明顯。

最直接的傳導路徑是置換需求的釋放。

隨著二手房成交活躍，業主順利套現并釋放購房資格，大量“賣舊買新”需求涌入新房市場。

貝殼數據顯示，南京、成都等城市“賣舊買新”客戶占比較高，尤其是1月1日起實施的二手房增值稅新政，將不滿2年房源增值稅降至3%，滿2年免征，進一步縮短了置換周期，激活了此前被抑制的置換需求。

價格錨的穩定的修復了購房者信心，間接帶動新房去化。

二手房價格企穩回升，讓新房定價有了合理參照，避免了“新房比二手貴滯銷、比二手便宜踩踏”的尷尬局面。

南京核心區二手房成交均價1.71萬/㎡，環比上漲1.7%，掛牌量下降，讓新房推盤定價更趨穩健。

市場數據更能印證這種帶動效應，1月12日至1月18日當周，北京市場新建商品房網簽1670套，環比上漲11.33%。2026年開局第一周，一線城市新房成交面積環比上升74%、同比上升5%，結束了此前連續12周的同比下降趨勢，新房市場的復蘇與二手房回暖形成明確呼應。

紓解房企資金鏈壓力

對于資金鏈緊繃的開發商而言，這場樓市回暖無異于一場“及時雨”，通過銷售回款提速、融資環境優化、債務壓力緩釋三大路徑，為企業紓困提供了關鍵支撐，其中龍頭房企與優質民營房企受益最為顯著。

銷售回款提速是最直接的“造血”方式。成交放量帶動房企回款規模激增，回款周期顯著縮短。克

而瑞數據顯示，2025年12月單月，TOP100房企實現全口徑銷售金額3490億元，環比增長47.4%。

銷售結構的優化更提升了盈利空間，核心城市改善型房源成交占比上升，無疑提升房企的毛利率。

融資環境的改善則為房企打開了“輸血”通道。隨著市場信心修復，房企融資成本下降，融資渠道進一步暢通。

2026年首套房貸款利率普遍跌破3%，較數年前下降超1.5個百分點，不僅降低了購房者成本，也間接改善了房企信貸環境。

房企融資“白名單”制度持續發力，頭部房企融資成本穩定在4.5%-5.5%區間，有效防范了交付風險。

以萬科為例，中債增進為其提供增信支持，20億元中期票據獲得展期寬限期。深鐵集團作為股東，累計向萬科提供307.96億元低息借款，利率僅約2.8%，年內第十次追加22億元借款，為萬科筑牢流動性安全墊。

值得注意的是，市場回暖帶來的紓困效果呈現分化特征。央國企與優質民營房企如萬科、綠城等，憑借較強的品牌力與項目儲備，率先受益于市場復蘇，資金鏈修復速度較快。

而出險房企仍需依賴債務重組與資產出售，紓困進程相對緩慢，但整體市場信心的回升，也為其債務談判與資產變現創造了更有利的環境。

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