2025年高價法拍房扎堆北上深，頻現超億元成交

在房地產行業整體調整的背景下，2025年，全國法拍市場呈現“量價齊跌”的整體態勢，同時城市分化持續加劇。數據顯示，超七成高價法拍住宅集中在北京、上海、深圳，核心地段稀缺豪宅頻現溢價成交，顯示出強勁的市場韌性。與此同時，買方策略趨于謹慎理性，二拍逐漸成為市場主流成交渠道。

北上深高價法拍房“斷層”領跑

中指研究院發布監測數據顯示，2025年全國法拍市場累計掛拍各類房源71.9萬套，同比下降6.6%；成交拍品16.9萬套，同比下降4.4%；總成交金額為2536.2億元，同比下降幅度高達23.6%。市場整體清倉率（成交拍品/交易截止拍品）為23.5%。

相比之下，價格的調整更為明顯。2025年各類法拍房源成交均價為4653元/平方米，同比下降12.7%；平均折價率（成交價/評估價）為74.1%，意味著買家平均能以評估價的約7.4折購入資產。價格走低與房地產市場整體仍處于調整階段、買方市場特征凸顯有關，法拍房買家普遍持謹慎態度，出價趨于理性。

從物業類型看，住宅依然是法拍市場的絕對核心。2025年，住宅類法拍房源成交11.3萬套，成交總金額1315.8億元，占各物業類型總成交金額的51.9%；商業類房源成交3.1萬套，金額584.6億元，占比23.1%；土地、工業廠房、車位等其他類型資產合計貢獻了剩余的份額。

高價法拍房的分布，將城市分化演繹到極致。根據中指研究院監測數據，2025年成交總價排名前500的住宅法拍房源，集中分布于57個城市，呈現出清晰的梯隊格局。第一梯隊包括深圳、上海、北京。僅這三個城市就合計貢獻了351套，占總數的70.2%，與后續梯隊形成“斷層式差距”。第二梯隊包括廣州、杭州，合計49套，占比9.8%，雖然也是重要市場，但規模與第一梯隊相比已不可同日而語。

2025年法拍住宅成交TOP20城市

圖/中指研究院

這些成交房源多位于城市核心地段的稀缺豪宅，比如上海老洋房、深圳頂豪，因其地段的不可復制性和頂級配套資源，即便在法拍市場也受到高凈值人群爭搶，顯示出極強的獨立行情。

超億元法拍住宅頻現成交

全國法拍房市場區域分化的態勢正愈發明顯。部分一線城市的頂級豪宅法拍逆勢上演“搶房”大戲。

深圳法拍市場尤為亮眼，2025年法拍住宅成交1746套，清倉率63.9%，成交折價率93.8%，成交均價48586元/平方米。除了清倉率外，多項指標領跑全國。

其中，2025年10月，深圳華僑城純水岸一棟別墅在京東資產交易平臺以超3.64億元成交，成交單價約57萬元/平方米，溢價率高達69.3%。這是華僑城在深圳南山重點打造的頂級豪宅社區。該標的吸引6名買家參拍，在超19.2萬人次圍觀下，經118輪競價后落槌，評估價僅為3.07億元。同年2月，深圳南山區天鵝湖花園以一套住宅1.32億元成交，當時19人競拍167輪，溢價7700萬元，建筑面積約643.25平方米，單價20.56萬元/平方米。

上海也是高價法拍住宅的聚焦地。2025年5月，一套位于長寧區新華路329弄的花園住宅，由兩名買家經過19輪競價，最終以2.7億元成交。建筑面積535.04平方米、單價約50.46萬元/平方米，為近年上海法拍房成交價最高之一。作為一座已經有百年歷史地地道道的“老洋房”，由于具有歷史文物+稀缺土地+文化溢價的優勢，成為上海稀缺房產。

位于浦東的湯臣一品有著“滬上第一豪宅”稱號，其法拍房也是市場關注的焦點。2025年1月，湯臣一品一套復式豪宅以1.37億元起拍，吸引6人競拍，經過112輪激烈競拍，這套房源以約1.735億元成交，折合單價約為22.62萬元/平方米。

北京市場亦不乏高價標的。2025年北京成交法拍住宅1374套，清倉率42.2%，成交均價42916元/平方米。

阿里法拍網顯示，2025年10月，位于北京朝陽區景林路9號院（遠洋LAVIE）一獨棟別墅經過149輪競價以1.42億元成交，建筑面積1697.2平方米。這也是去年北京成交價最高法拍住宅。

2025年北京成交價最高的法拍住宅。圖/阿里法拍網截圖

另據瀚海拍賣消息，在北京2025年參拍住宅房源中，熱度最高的標的為朝陽倚林佳園一處住宅，共有44人參與競拍，最終從起拍價642萬元漲到1756萬元才得以成交。

二拍漸成主流，買家尋求更高“安全邊際”

據中指研究院監測，高總價成交房源多位于一線城市的核心區域，如上海浦東新區、深圳南山區等。這些區域配套完善、土地稀缺，房產價值穩固。盡管成交價高，但相較評估價有折扣，因此吸引競拍者入場。這也說明，盡管房地產市場波動，但高端房產需求依然存在，高收入群體的改善需求與企業資產配置需求共同推動高價資產成交。

值得關注的是，市場交易階段出現重要變化。二拍超越一拍，成為最主要的成交渠道。據中指研究院數據，2025年，在二拍階段成交的拍品達7.9萬套，占總成交量的46.9%，其成交均價為4322元/平方米。在一拍階段成交的拍品為6.6萬套，占比38.9%，成交均價較高，為6223元/平方米。

事實上，目前競買人不再盲目追拍，越來越多的參與者傾向于等待一拍流拍后，在起拍價更低、價格“水分”進一步擠壓的二拍階段出手，以尋求更高的安全邊際和性價比。不過，核心城市的核心資產依然堅挺。

據中指研究院分析，2025年的法拍市場區域分化加劇，“量價雙降”成為主基調，但并非全盤黯淡，住宅等主要物業類型的清倉率有所回升，或意味著經過價格調整，部分市場的供需正在尋找新的平衡點。

新京報貝殼財經記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟

校對 柳寶慶