墨爾本房市完蛋？大批投資者撤離！珀斯中位價突破$100萬大關(guān)！

01

完整名單！澳洲50個最穩(wěn)健房產(chǎn)投資區(qū)揭曉，看看有你家嗎？

一項針對澳洲房產(chǎn)市場的全國性分析揭示了一個出人意料的真相。

那些被大眾忽視、甚至顯得有些“土氣”的平凡區(qū)，正成為投資者悄悄積累財富的避風港，其表現(xiàn)遠超此前備受追捧的熱門區(qū)域。

最新數(shù)據(jù)顯示，真正優(yōu)質(zhì)的投資標的未必是社交媒體上的“網(wǎng)紅盤”，也不一定擁有名人加持或刷新紀錄的拍賣價。

相反，那些具備持續(xù)回報能力的穩(wěn)健市場，無論外界關(guān)注度如何，都能帶來實打?qū)嵉氖找妗?/p>

這一結(jié)論源自《Hotspotting價格預測指數(shù)2025-26年夏季版》（Hotspotting Price Prediction Index）對全澳50個最可靠房產(chǎn)投資市場的深度調(diào)研。

從昆州偏遠地區(qū)的South Mackay到悉尼西部的Cabramatta，再到塔州的Devonport，這些區(qū)或許難登時尚生活雜志，但無論市場行情如何波動，其房產(chǎn)成交量每個季度都保持穩(wěn)定。

Hotspotting創(chuàng)始人Terry Ryder表示，這進一步印證了他數(shù)十年來倡導的核心理念：穩(wěn)定性永遠優(yōu)于波動性。

他指出，最理想的投資區(qū)域往往并非身處繁榮期巔峰、頻繁登上頭條的地方，而是年復一年提供可靠增長的地區(qū)。

Ryder強調(diào)，追逐熱度往往是失望的根源，真正的市場實力源于多元的經(jīng)濟支柱和持久的買家需求。

數(shù)據(jù)證明，穩(wěn)定性并不代表回報平庸，相反，這些地區(qū)因真實的社區(qū)需求和穩(wěn)健的經(jīng)濟活動支撐，其長期表現(xiàn)反而更具爆發(fā)力。

在本次上榜的50個區(qū)中，昆州以19個席位高居榜首，維州和新州緊隨其后，分別占據(jù)13個和12個名額，西澳和南澳各有2個，塔州和首領(lǐng)地則各有1席入圍。

從價格分布來看，榜單跨度極大。昆州的Biloela以36.6萬澳元的中位價成為入榜門檻最低的地區(qū)；而新州的Wahroonga則以299萬澳元位居價格頂端。

此外，農(nóng)業(yè)中心Kingaroy（中位價50萬澳元）以及南澳的漁業(yè)基地Port Lincoln（中位價52萬澳元）等偏遠地區(qū)也因穩(wěn)定的需求表現(xiàn)搶眼。

在市場類型方面，獨立屋占據(jù)絕對主導地位，共有38個區(qū)上榜，其中昆州South Macka 的獨立屋被評為全澳表現(xiàn)最穩(wěn)定的市場。

在入選的12個公寓市場中，新州的Cabramatta以46萬澳元的中位價成為了最為實惠的選擇。

澳洲房產(chǎn)投資專業(yè)人士協(xié)會（PIPA）主席Cate Bakos指出，這項研究為熱衷投機的市場風氣敲響了警鐘。

她表示，許多投資者因盲目追逐“暴漲”區(qū)域，最終卻深陷其中，面臨資產(chǎn)縮水的窘境。

相比之下，這些穩(wěn)健型區(qū)風險較低、基本面扎實。Bakos認為，可持續(xù)的增長遠勝于短期激增，這些市場不依賴炒作，能夠有效抵御利率變動、政策調(diào)整及市場情緒波動的影響。

值得注意的是，這些“寶藏”區(qū)擁有共同的成功法則：強大的自住吸引力、平衡的房產(chǎn)供應(yīng)、多元的當?shù)鼐蜆I(yè)環(huán)境以及與廣泛需求相匹配的價格。

Ryder總結(jié)道，那些優(yōu)先考慮穩(wěn)定性而非投機性的投資者，才是真正能建立起長期財富的人。

02

墨爾本房價5年僅漲15.5%！與悉尼差距創(chuàng)新高，投資者大舉撤離

墨爾本正被譽為澳洲“最負擔得起”的首府城市之一。過去5年間，該市住宅價格漲幅遠低于布里斯班、阿德萊德和珀斯。

盡管房地產(chǎn)團體認為投資環(huán)境惡化是主因，但低迷的房價確實讓租房者和首次置業(yè)者從中受益。

分析師預計，墨爾本的住房市場放緩趨勢將持續(xù)至2026年。

在全澳房價飆升、競爭激烈的背景下，墨爾本作為一個“異類”持續(xù)引發(fā)關(guān)注。

曾幾何時，墨爾本是僅次于悉尼的全澳第二貴城市，而現(xiàn)在它成了一個特殊的研究案例，探討如何抑制房價過快上漲。

本月發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，墨爾本住宅價值在5年內(nèi)僅增長15.5%，與布里斯班、阿德萊德和珀斯近80%甚至90%的驚人漲幅相比，顯得微不足道。

房產(chǎn)分析公司Cotality的Tim Lawless指出，去年12月澳洲房價僅增長0.7%，這主要是受悉尼和墨爾本房價微跌拖累。

目前，墨爾本房屋中位價約為98萬澳元，與悉尼的差距已拉大至60多萬澳元，創(chuàng)下自1999年以來的最大值。

墨爾本房市增長低于平均水平，與租金漲幅收窄、首次置業(yè)者激增以及投資者因市場不穩(wěn)而撤離的警告息息相關(guān)。

房產(chǎn)分析師認為，這是經(jīng)濟狀況、政策設(shè)定和人口變化共同作用的結(jié)果。

維州房地產(chǎn)協(xié)會（REIV）的Toby Balazs表示，墨爾本緩慢的增長在全澳背景下“多少有些令人驚訝”。

他指出，維州更廣泛的經(jīng)濟環(huán)境以及其他地區(qū)更高的資本增長是主要驅(qū)動因素，對投資者而言，在墨爾本持有房產(chǎn)正面臨諸多挑戰(zhàn)。

自維州政府在2023年預算案中推出土地稅上調(diào)、提高缺席業(yè)主附加稅等新冠債務(wù)償還措施后，房東便開始大舉撤離。

Cotality估計，一套地價65萬澳元的投資房，現(xiàn)在每年需額外承擔1300澳元的土地稅，加之租賃法律收緊和利率上升，房東成本大幅增加。

租賃保證金數(shù)據(jù)也印證了房東拋售的理論：在稅收新政生效的第一年，維州減少了約1.65萬套租賃房產(chǎn)。

對于市場動態(tài)的變化，各界觀點不一。房產(chǎn)委員會維州總監(jiān)Cath Evans警告稱，維州正以驚人的速度將投資者拒之門外。

她認為，投資減少意味著新房供應(yīng)收緊、租賃選擇變少，最終會推高租金并損害首次置業(yè)者的利益。

然而，Cotality的數(shù)據(jù)卻呈現(xiàn)了另一面：2025年墨爾本預期的租金漲幅約為2.5%，遠低于全國5.2%的平均水平。

Lawless表示，隨著投資者退出，首次置業(yè)者開始入場填補空白。去年9月，該群體已占維州購房需求的27%。

盡管墨爾本在價格增長和租金漲幅上表現(xiàn)平平，但其首次置業(yè)者的貸款活躍度卻高于全國平均水平，這使其成為了全澳主要首府城市中最具負擔能力的選擇。

Lawless認為，投資者需求疲軟并非唯一因素，長期的州際移民負增長以及過去15年間高于平均水平的房屋交付量也讓市場降溫。

由于建筑成本居高不下，未來房屋交付速度可能減緩，加之利率變動，2026年全澳房市可能普遍走弱。

盡管墨爾本的房價收入比約為7.1，遠低于悉尼的10，但住房公平專家警告稱，低收入家庭仍面臨巨大壓力。

Per Capita公平住房中心的Katrina Raynor指出，F(xiàn)rankston和Brimbank等負擔型地區(qū)的房價仍同比上漲了9.5%至14%。

這導致關(guān)鍵行業(yè)工作者因住不起中心城區(qū)而被迫接受長距離通勤，嚴重影響了生活質(zhì)量。

她總結(jié)道，房產(chǎn)市場的變化必然帶來贏家和輸家，但在不可持續(xù)的房價增長面前，維持價格穩(wěn)定對許多人而言依然是一個積極的政策結(jié)果。

03

珀斯中位價突破$100萬大關(guān)，與墨爾本差距僅剩2.1%

根據(jù)房地產(chǎn)網(wǎng)站Domain最新季度房價報告，珀斯中位房價已正式突破100萬澳元大關(guān)。

目前，珀斯家庭平均需將收入的39.5%用于支付房貸，較2019年的22.3%大幅飆升，購房壓力與日俱增。

在過去的5年里，珀斯有超過50個區(qū)的房價實現(xiàn)翻番。其中，Orelia以154%的驚人漲幅位居榜首。

最新數(shù)據(jù)顯示，2025年最后3個月，珀斯房價上漲了近10%。Domain發(fā)現(xiàn)，僅在第四季度，購房成本就上漲了9.9%，平均價格已達到$1,087,762。

Domain研究與經(jīng)濟主管Nicola Powell表示，住房供應(yīng)短缺是導致負擔能力持續(xù)惡化的主因。

房價的飛速增長正使許多買家離置業(yè)夢越來越遠，迫使人們做出更艱難的權(quán)衡并延長儲蓄時間。她預警稱，除非供應(yīng)得到改善，否則這種挑戰(zhàn)將長期存在。

與此同時，Powell指出，盡管珀斯已跨入百萬門檻，但相較于其他州府城市仍具一定性價比。得益于西澳高于平均水平的工資水平，首次購房者的儲蓄周期相對較短。

珀斯的住房價格正在迅速追趕墨爾本等一線城市。2019年時，珀斯房價尚比墨爾本低41.5%，但最新數(shù)據(jù)顯示這一差距已急劇縮小至僅2.1%。

對于首次購房者而言，入場門檻已顯著提高。自2019年以來，入門級住宅價格飆升了74.3%，購房成本平均增加了約$27.5萬。

隨著房價持續(xù)走高，Domain預計住房擁有率將進一步下降。

面對當前局勢，Powell建議買家應(yīng)保持靈活性，可以考慮在離CBD較遠的區(qū)域購房，或轉(zhuǎn)而關(guān)注單元房及聯(lián)排別墅。

Domain總裁Jason Pellegrino表示，珀斯作為居住、工作和投資地的強大吸引力，正促使房地產(chǎn)價格一路走高。

西澳經(jīng)濟實力雄厚且宜居性高，正吸引新居民以創(chuàng)紀錄的速度涌入，成為全澳增長最快的州。

值得注意的是，因計算方法不同，Domain的數(shù)據(jù)與西澳房地產(chǎn)協(xié)會（REIWA）存在出入。

REIWA報告稱，12月珀斯中位房屋銷售價格為$840,000，雖未過百萬，但也創(chuàng)下了該機構(gòu)有記錄以來的最高水平。

據(jù)REIWA數(shù)據(jù)顯示，截至12月底，珀斯全境的待售房源已降至1,881份的歷史低點，市場供需矛盾依然嚴峻。

04

月供激增$1588！大量澳洲家庭被房貸壓垮，漲幅最大的是…

根據(jù) Compare the Market 的最新數(shù)據(jù)，澳洲房主目前的平均月還款額比十年前高出1588澳元。這意味著家庭預算每年額外流失19,056澳元，增幅令人咋舌。

盡管目前的利率水平與2015年相近，但這一變化反映出澳洲部分地區(qū)的平均貸款規(guī)模已翻倍，直接導致還款額飆升。

雖然全澳平均情況嚴峻，但各州民眾感受到的壓力不盡相同。其中，昆州房主的負擔增幅最大，平均年支出增加了22,524澳元。

新州居民緊隨其后，平均年支出增加21,888澳元；南澳房主每年則需額外支付21,012澳元。此外，西澳（17,220澳元）、塔州（16,764澳元）、首都領(lǐng)地（16,068澳元）及維州（15,120澳元）的年還款額也均出現(xiàn)了顯著跳升。

統(tǒng)計局（ABS）數(shù)據(jù)顯示，過去十年間，全澳住宅均價已從612,100澳元一路高歌至1,045,400澳元，漲幅高達433,300澳元。

Compare the Market 房地產(chǎn)專家 Andrew Winter 直言不諱地表示，對許多澳洲人來說，“難點不在于買房，而在于守房”。

他指出，目前的重點通常被放在攢首付上，但真正的挑戰(zhàn)往往從開始還貸時才真正降臨。

Winter 認為，各首府城市普通住宅的還款成本已讓許多工作的澳洲民眾感到無法負擔。

雖然政府通過減少首付儲蓄額幫助民眾入市，但這并未真正觸及問題的核心，這種痛苦甚至可能進一步加劇。

他發(fā)出預警稱，如果現(xiàn)金利率今年再次上調(diào)，哪怕僅上調(diào)0.25%，以694,000澳元的平均貸款計算，每年還款額將再增1320澳元，屆時很多人會感到非常吃力。

在這種挑戰(zhàn)性的環(huán)境下，Winter 強調(diào)了“貨比三家”的重要性。他建議房主和購房者應(yīng)積極尋找最低利率，即便利率只有微小差別，在抵押貸款期限內(nèi)也能省下數(shù)千甚至數(shù)萬澳元。

不過，對于現(xiàn)有房主來說，目前仍有一線希望。Winter 指出，雖然持有成本很高，但房價上漲意味著資產(chǎn)凈值增加。

貸款機構(gòu)通常青睞貸款價值比較好的房主，在談判利率時，這些資產(chǎn)凈值將成為一個有力的杠桿。

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