2025上海物流地產市場回顧與展望

2025年，盡管上海地區持續面臨供應壓力，全年仍有逾100萬平方米的新竣工面積入市，但周邊市場供應量呈現明顯回落態勢。大上海區域（涵蓋上海、昆山、蘇州、太倉、常熟、嘉興及無錫）全年新增供應總量約為181萬平方米，較2024年同比大幅下降約50%，且低于過去十年的平均供應水平。

在上海周邊物流地產市場，2023-2024年期間出現的大量新增供應致使絕大多數區域市場的空置率持續處于高位。截至2025年底，大上海區域整體市場空置率仍超過20%。由于該區域內各物流市場間的車程距離較近，需求能夠相互吸引，因此盡管2025年市場需求較上年有所恢復，競爭依然較為激烈。

展望2026年，大上海區域物流地產市場供應端壓力預計將持續緩和，然而消化2023-2024年供應潮所累積的新增庫存仍需一定周期。市場去化進程將在一定程度上受國家消費支持性政策力度及實際效應的影響，同時取決于整體市場租賃需求審慎情緒的緩解程度。短期內，市場競爭壓力仍將延續，但相較于2024-2025年的激烈程度，預計將出現一定放緩趨勢。

目前，大上海區域物流地產仍為租戶方市場，租戶議價能力持續占據優勢。為鞏固現有租戶穩定性并為新竣工項目吸引主力租戶，業主方普遍推行較為激進的租金定價策略，通過擴大議價空間以增強市場競爭力。據仲量聯行2025年針對大上海區域40個子市場的追蹤數據顯示，所有子市場租金水平均呈現不同程度的下行趨勢。以價換量的策略在2025年取得明顯成效，上海、蘇州及嘉興等市場在租金大幅下調后，其凈吸納量錄得顯著提升。

第三方物流服務商作為大上海區域物流地產的核心需求來源，當前市場競爭加劇推動租金水平下行，為第三方物流服務商提供了資源整合契機，其中某知名企業在2025年于上海金山子市場持續擴大租賃面積；本地中小型第三方物流服務商則依托區域深耕優勢，在租金下行周期中積極拓展業務規模。此外，長三角地區扎實的工業基礎持續為物流地產注入制造業需求，2025年上海、昆山、蘇州及嘉興等城市均錄得來自制造業租戶或其委托的第三方物流服務商的大面積租賃需求。

短期內，大上海區域物流地產需求以租戶整合升級為主導，第三方物流服務商為核心需求來源。長期來看，內需擴容作為中國經濟增長的核心驅動力，將持續支撐高標準物流倉儲市場。根據《“十五五”規劃建議》，國家將通過消費與投資良性互動、供需動態平衡，釋放消費潛力。與此同時，當前租金調整周期疊加需求增長，為企業優化倉儲配置提供戰略窗口，第三方物流及電商平臺正借此整合或擴大租賃面積。此外，制造業發展推動高端產業對高標準倉儲需求增長，企業因供應鏈時效要求更傾向區域內高標倉，其中汽車、電子信息及電器裝備等高端制造業在長三角的投資建廠，將持續帶動區域物流地產需求。

*本文小標題插畫部分為AI生成后二次創作