寶業再戰上海，孫宇光想用產品翻盤

文/樂居財經 嚴明會

時隔五年，浙江寶業再次落子上海。

近日，寶業青浦徐涇項目規劃設計方案正式公示。

項目擬建9幢15-18層高層住宅，其中2幢15層、2幢17層、5幢18層；除5#、11#樓外，其余均為首層架空。

寶業將打造全域抬板社區，整體為地下一層、地上架空層一層，架空層板上最多17層。

外部地面標高4.8-5.8米，社區內部標高10.9米，整體抬升超過5米。

社區內部配置多個集中綠地、下沉式庭院及社區配套空間。

2025年11月的上海第九批次土拍，浙江寶業房地產集團以17.30億元競得青浦區QPPO-0101單元17-05地塊，溢價率5.17%，成交樓板價約31561元/㎡，裝修標準不低于2500元/㎡。

拿地后，寶業發布喜報稱，要“與大虹橋共建美好”。

大虹橋去化壓力

區位上，地塊位于徐涇板塊核心生活圈。

地塊東側為2號線蟠祥路·國家會計學院站，北側臨17號線蟠龍路站，雙軌交加持，直線距離兩站均在700米內。

這塊地距離沈海高速的直線距離僅300米左右，可能會有噪聲影響。

周邊市場方面，2號線沿線已有象嶼招商蟠龍府、中鐵虹橋逸都、虹橋璀璨公館等項目；稍遠的17號線周邊，則有萬科天空之城、同濟蟠龍里等成熟住區，當前新房成交價普遍在6萬-6.5萬元/㎡。

不過，近兩年大虹橋板塊熱度明顯降溫。

去年6月，徐涇東一宗住宅地塊以底價成交；10月中旬，徐涇新開盤的燦耀晶萃173項目因認購不足取消搖號。

有數據統計，2026年起，徐涇將迎來超過萬套房源解禁，位居上海各板塊之首。2021年徐涇入市的14個項目、約3500套房觸發限售，這批房源將于2026年集中解禁。

寶業并非首次押注青浦。其此前開發過寶業愛多邦、寶業活力天地、寶業活力天境等多個項目。

其中，只有寶業活力天地在開盤階段表現尚可，其余項目的去化節奏都較慢。

位于青浦新城的寶業愛多邦已經交付，其在2016年9月、2019年4月、2020年7月三次推盤，共推出1003套房源，目前還有256套房源可售。

寶業活力天境，該項目于2022年11月、2023年3月推盤，累計推售住宅471套；去年7月，419個地下車庫開售。截至目前，網上房地產顯示仍有487套可售。

寶業活力天地2020年12月、2021年4月推盤，共推出365套房源，目前僅剩個別房源未售。

最后一次拿地是在2020年11月，寶業以總價3.12億元拿下臨港新片區內純宅地，成交樓面價13230元/平方米，溢價率10.25%。

該地塊后被開發為寶業·青春里，2021年底開盤推出210套房源，均價2.9萬/㎡。4年過去了，賣掉了100套出頭，去化率約50%。

新的產品策略

此次重回上海，寶業在徐涇新項目上想“給出不一樣的答案”。

項目將采用全域抬板設計，突破傳統“地面停車 底層商鋪”的模式，將社區地面完全釋放為人行與公共活動空間，打造立體景觀庭院、主題架空層和共享會所，強化社區空間連續性。

同時，依托寶業自主研發的裝配式建筑體系與超低能耗技術，強調健康、舒適、低能耗的人居環境。

項目的建設單位為上海寶曜房地產開發有限公司，成立于2025年11月底，由浙江寶業房地產集團100%控股，董事長孫宇光。

浙江寶業房地產集團為寶業集團旗下公司。寶業集團創建于1974年，2003年在香港聯交所主板上市，主營建筑工業化研發制造、建筑施工和綠色科技房產開發三大業務。

1995年，寶業集團開始涉足房地產產業，目前業務遍布浙江、上海、湖北、安徽、河南等區域以及吉布提等海外市場。

在業務結構上，建筑施工依然是寶業集團最重要的收入來源。

2025年半年報顯示，其在期內實現建筑施工業務營收56.57億元，占比67%，較去年同期下降約34%；房地產開發營收為16.16億元，占比19%。

寶業集團將建筑施工業務營業額下降的原因，歸于受房地產投資持續下跌影響，市場急劇萎縮，行業競爭加劇。

這也直接反映在財務表現上，過去六年間，寶業集團的增長曲線明顯趨緩。

2019-2021年，寶業集團的營收基本維持在250億-270億元區間，小幅波動；2022年出現明顯回落，營收降至244.25億元；2023年短暫反彈至264.79億元后，2024年再度下探至223.39億元，同比下降15.6%。

盈利端的波動更為劇烈。凈利潤從2019年的8.57億元一路震蕩下行，2023年曾短暫回升至8.89億元，但2024年大幅回落至4.1億元，同比下滑53.9%。