【維?樓市】奧地利房?jī)r(jià)再次上漲！

奧地利媒體報(bào)道稱，奧地利目前有超過(guò)15萬(wàn)套房地產(chǎn)正在出售。房地產(chǎn)專家對(duì)今年的供給、需求和價(jià)格走勢(shì)有何預(yù)期？

過(guò)去幾年，房地產(chǎn)買家可謂備受考驗(yàn)。起初，在低利率推動(dòng)下，房?jī)r(jià)大幅上漲；隨后利率上升、貸款發(fā)放規(guī)定趨嚴(yán)，導(dǎo)致越來(lái)越少的人負(fù)擔(dān)得起購(gòu)房，轉(zhuǎn)而推高了租賃住房的需求。近幾個(gè)月來(lái)，這一趨勢(shì)有所緩和。盡管購(gòu)房的可負(fù)擔(dān)性仍具挑戰(zhàn)，但已較此前有所改善。

截至去年年底，奧地利共有15萬(wàn)568套房地產(chǎn)待售，略高于2024年底的水平。房地產(chǎn)專家如何看待這一現(xiàn)象？

奧地利最大的房地產(chǎn)中介公司 Remax 每年都會(huì)收集650位房地產(chǎn)專家的市場(chǎng)評(píng)估。結(jié)果顯示，2026年的前景總體較為樂(lè)觀。房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)計(jì)，所有類型的不動(dòng)產(chǎn)在需求和供給方面都將上升，這一判斷也得到了建筑業(yè)景氣回暖的支持。

Remax 奧地利董事總經(jīng)理 Bernhard Reikersdorfer 表示：“當(dāng)前的利率水平、仍然不錯(cuò)的供應(yīng)狀況以及不斷增長(zhǎng)的需求，讓我們對(duì)2026年持樂(lè)觀態(tài)度。但我們?cè)谛陆ㄗ≌I(lǐng)域——無(wú)論是租賃還是購(gòu)買——都看到了挑戰(zhàn)：新建項(xiàng)目嚴(yán)重不足。這將導(dǎo)致在不久的將來(lái)，需求增加而供給減少，最遲在2027/28年引發(fā)房?jī)r(jià)明顯上漲。”

他還指出，政策制定者必須“盡快出臺(tái)相應(yīng)激勵(lì)措施”，以重新刺激新建住房，從而為市場(chǎng)提供更多居住空間。

房地產(chǎn)價(jià)格再次上漲

自新冠疫情期間的價(jià)格高點(diǎn)以來(lái)，住宅房地產(chǎn)價(jià)格曾出現(xiàn)回落。但根據(jù)奧地利國(guó)家銀行的數(shù)據(jù)，2025年第三季度自住房?jī)r(jià)格上漲了1.3%。專家因此認(rèn)為，房地產(chǎn)價(jià)格下跌的階段已經(jīng)結(jié)束，并預(yù)計(jì)明年其他類型的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格也將出現(xiàn)與通脹率相當(dāng)?shù)臏睾蜕蠞q。

需求和供給增長(zhǎng)最明顯的是高端市場(chǎng)，而價(jià)格漲幅最大的則是低價(jià)位房產(chǎn)。2025年上半年，一套自有產(chǎn)權(quán)公寓的平均價(jià)格為26萬(wàn)3639歐元。

Remax 克拉根福特地區(qū)經(jīng)理 Daniel Lobnik 表示：“可負(fù)擔(dān)的租賃住房越來(lái)越少，而租房需求卻在上升。帶有陽(yáng)臺(tái)或花園的住宅很受歡迎，但幾乎沒(méi)有供應(yīng)，尤其是小戶型公寓需求非常旺盛。”

租賃住房供應(yīng)減少

自2022年年中以來(lái)，租賃住房的供應(yīng)量大幅下降。自由定價(jià)租金的租賃住房，其價(jià)格走勢(shì)高度取決于地段：市中心明顯優(yōu)于城市邊緣和鄉(xiāng)村地區(qū)。根據(jù) Remax 的調(diào)查，租金上漲幅度將略高于購(gòu)房?jī)r(jià)格。

Lobnik 表示：“宣布放寬的 KIM（住房貸款監(jiān)管）措施并未帶來(lái)預(yù)期中的明顯改善。”與此同時(shí)，投資者重新活躍起來(lái)，這也促使租賃住房的供應(yīng)在年度對(duì)比中首次出現(xiàn)回升。

在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，市場(chǎng)情緒仍較為謹(jǐn)慎。不過(guò)可以明顯看出，工業(yè)用地、商業(yè)地產(chǎn)、商鋪和辦公樓在需求、供給和價(jià)格方面都將回暖，整體表現(xiàn)將好于2025年。

從各聯(lián)邦州來(lái)看，蒂羅爾州對(duì)2026年房地產(chǎn)需求的預(yù)期最為樂(lè)觀，其次是克恩頓州和下奧地利州。相比之下，上奧地利州、布爾根蘭州和維也納的態(tài)度則明顯更為謹(jǐn)慎。

交易量回升，但仍低于2021年紀(jì)錄

Remax 表示，奧地利房地產(chǎn)市場(chǎng)整體已出現(xiàn)小幅復(fù)蘇，這一點(diǎn)從與2024年相比的土地登記數(shù)量中可以清楚看出。根據(jù) Remax 的估算，2025年登記的房地產(chǎn)交易量比上一年增加了約16%。2025年全年預(yù)計(jì)約有11萬(wàn)7000宗登記交易。作為歷史最高紀(jì)錄的2021年，這一數(shù)字為16萬(wàn)3266宗，而2024年僅為10萬(wàn)854宗。

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