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這年頭,普通住宅跌,還能靠剛需托底;但豪宅跌,就是自由落體。
近日,江山云起一套建面約178m2房源上架阿里法拍,讓人驚掉了下巴。該房源起拍價(jià)272萬元,起拍單價(jià)約15231元/m2,將于3月3日開拍。
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圖源阿里法拍
要知道,這個(gè)小區(qū)當(dāng)年的地價(jià)都高約2.8萬元/㎡,交付才一年多,昔日的“地王”,如今房價(jià)跌得被按在地上摩擦,什么情況?
江山云起可以說是一個(gè)充滿故事的豪宅小區(qū)。
2020年6月,該地塊出讓時(shí)吸引16家房企激烈角逐,最終德信以封頂價(jià)競(jìng)得,約2.8萬元/㎡的樓面地價(jià)成為“地王”,項(xiàng)目由德信、融創(chuàng)合作開發(fā)(后融創(chuàng)退出)。
2021年1月該項(xiàng)目首開,含裝修均價(jià)約41860元/㎡,裝修標(biāo)準(zhǔn)1000元/㎡,一度刷新了當(dāng)時(shí)的高層均價(jià),仍快速售罄。于2024年年中交付,不僅延遲數(shù)月交付,實(shí)際交付品質(zhì)低于前期宣傳,最后以開發(fā)商向街道共管賬戶轉(zhuǎn)賬2000萬元,專項(xiàng)用于園林景觀等板塊的整改提升收尾。
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小區(qū)實(shí)景圖
江山云起(備案名:云起苑)位于鹿城區(qū)濱江街道江濱路與楊府山路交叉口西南側(cè),北側(cè)是時(shí)代濱江上品南側(cè),東北側(cè)是華潤九悅、濱江萬象城。
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圖源百度地圖
本次拍賣房源12幢802室面積約178.58m2,起拍價(jià)272萬元,起拍單價(jià)約15231元/m2。位于小區(qū)東北側(cè),房源樓層不高,采光可能會(huì)受影響。不過該房源起拍價(jià)較低,估計(jì)會(huì)引發(fā)搶房大戰(zhàn)。
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樓棟示意圖
另外,該標(biāo)的物可能涉及二次或多次過戶,過戶時(shí)間可能較長。并需繳物業(yè)管理費(fèi)9000.36元、車位管理費(fèi)1080元、公攤水電費(fèi)1607.22元,共欠繳費(fèi)用11681.58元。
目前房源內(nèi)部還是交付時(shí)的樣子,廚房和外衛(wèi)是精裝修,其他房間是毛坯狀態(tài)。
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房屋現(xiàn)狀圖/來源阿里法拍
明明是豪宅,可價(jià)格卻止不住地下跌。
在房管網(wǎng)上,該房源的毛坯備案價(jià)約669萬元,毛坯備案單價(jià)約37465元/m2,再加上1000元/m2精裝修,含裝修單價(jià)約38465元/m2,含裝修總價(jià)約685萬元,折算下來,這套法拍房相當(dāng)于打了4折。
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圖源溫州房管網(wǎng)
二手房方面,根據(jù)溫州豪宅統(tǒng)計(jì),該小區(qū)去年1-11月累計(jì)成交10套房源,主要以建面約143㎡房源成交為主,并且都是中低樓層房源,成交單價(jià)約2.3萬元/㎡。
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圖源溫州豪宅
在貝殼二手房平臺(tái)上,該小區(qū)有96套二手房掛牌出售,對(duì)豪宅來說掛牌量不低,但近90天成交的3套的房源仍以建面約143㎡為主。可見,該小區(qū)沖進(jìn)了不少投資客。
而與本次拍賣房源面積相近的房源基本沒有成交,僅有掛牌價(jià),我們不妨參考一下。建面約178㎡左右的高樓層房源掛牌單價(jià)在3.9萬元/㎡上下,而低樓層房源掛牌單價(jià)在2.6萬元/㎡上下面。
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圖源貝殼
綜合來看,本次拍賣的178㎡房源起拍價(jià)明顯低于市場(chǎng)報(bào)價(jià)。這種低價(jià)引流的策略,倒是很符合法拍房的風(fēng)格。
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