展望成都“十五五”空間新圖景：存量煥新、物流領(lǐng)跑、消費(fèi)重構(gòu)

仲量聯(lián)行發(fā)布《2025年成都商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)年度報(bào)告》

成都，2026年1月22日——隨著“十四五”圓滿收官，“十五五”宏圖徐啟，2025年為成都夯實(shí)高質(zhì)量發(fā)展根基寫下堅(jiān)實(shí)注腳，也為2026年這座西部極核城市在新周期中躍升能級(jí)、重塑格局鋪就了前行之路。甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)：供應(yīng)回歸，全口徑優(yōu)質(zhì)辦公存量破三千萬(wàn)平方米，需求疲軟，空置率攀升，租金下跌。優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)市場(chǎng)：供應(yīng)暫停，五大項(xiàng)目改造更名，服務(wù)消費(fèi)起勢(shì)，商品零售回落。物流地產(chǎn)市場(chǎng)：新增供應(yīng)繼續(xù)放量，整體需求穩(wěn)健托底，空置率保持低位、租金降幅持續(xù)收窄。

仲量聯(lián)行華西區(qū)董事總經(jīng)理佟恩表示，“2025年，成都城市能級(jí)系統(tǒng)性躍升——科創(chuàng)策源力增強(qiáng)，高技術(shù)制造與數(shù)智綠色產(chǎn)業(yè)加速融合；國(guó)際消費(fèi)中心建設(shè)深化，場(chǎng)景創(chuàng)新、首店經(jīng)濟(jì)與在地文化激發(fā)內(nèi)生活力；‘一帶一路’節(jié)點(diǎn)優(yōu)勢(shì)凸顯，‘蓉企出海’邁向體系化，外貿(mào)向價(jià)值鏈高端攀升。與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)整中尋求新平衡，這不僅是周期考驗(yàn)，更是轉(zhuǎn)型契機(jī)。我們相信，2026年成都將以更強(qiáng)韌性，推動(dòng)空間、產(chǎn)業(yè)與資本的高質(zhì)量協(xié)同。”

六大趨勢(shì)重塑2026年商業(yè)地產(chǎn)格局

隨著全球通脹趨穩(wěn)、利率下行，2026年商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)修復(fù)窗口。仲量聯(lián)行《2026年全球房地產(chǎn)市場(chǎng)展望》指出，真正的變革并非來(lái)自周期反彈，而是源于經(jīng)濟(jì)、技術(shù)與社會(huì)力量的深層交匯——商業(yè)地產(chǎn)正從“空間提供”邁向“價(jià)值創(chuàng)造”的新范式。

2026年，行業(yè)將圍繞效率、體驗(yàn)與韌性深度重構(gòu)：企業(yè)借空間優(yōu)化與科技應(yīng)對(duì)成本壓力，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)稀缺凸顯存量?jī)r(jià)值，“體驗(yàn)”成為辦公、零售與居住的核心競(jìng)爭(zhēng)力；AI規(guī)模化落地依賴數(shù)據(jù)與組織協(xié)同，建筑從能耗者轉(zhuǎn)向能源參與者，投資門檻降低正吸引新資本涌入，推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)走向大眾化——這不僅是周期回暖，更是范式躍遷的起點(diǎn)。

“看全球，是為了更好地懂成都。”佟恩強(qiáng)調(diào)，全球趨勢(shì)正為成都發(fā)展提供關(guān)鍵坐標(biāo)。在建設(shè)綠色低碳示范城市與國(guó)家AI先導(dǎo)區(qū)進(jìn)程中，房地產(chǎn)已從“運(yùn)營(yíng)成本”升級(jí)為驅(qū)動(dòng)創(chuàng)新與人才集聚的“戰(zhàn)略平臺(tái)”，成都正將全球變革挑戰(zhàn)轉(zhuǎn)化為城市躍升的新動(dòng)能。

乘勢(shì)十五五：國(guó)家戰(zhàn)略引領(lǐng)下的成都躍升新機(jī)

隨著“十五五”規(guī)劃進(jìn)入頂層設(shè)計(jì)與導(dǎo)航圖構(gòu)建的關(guān)鍵期，高質(zhì)量發(fā)展成為貫穿始終的總體要求。成都正站在國(guó)家戰(zhàn)略科技力量重要承載地與全國(guó)先進(jìn)制造業(yè)基地的新高度，承接“五中心五地”的城市使命。成都的躍升并非單一維度的增長(zhǎng)，而是通過(guò)“發(fā)展動(dòng)能、產(chǎn)業(yè)體系、消費(fèi)能級(jí)、開(kāi)放能級(jí)”四大路徑實(shí)現(xiàn)的系統(tǒng)性跨越：從傳統(tǒng)“要素驅(qū)動(dòng)”向“價(jià)值鏈高端”攀升，依托“立園滿園”行動(dòng)構(gòu)建現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系；同時(shí)，通過(guò)制度型開(kāi)放破解內(nèi)陸腹地局限，將通道經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)化為樞紐經(jīng)濟(jì)，實(shí)現(xiàn)從“區(qū)域中心”向“國(guó)際消費(fèi)目的地”的全面轉(zhuǎn)型。

“成都正處于從‘地理腹地’向‘開(kāi)放前沿’、從‘規(guī)模擴(kuò)張’向‘質(zhì)效躍升’的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)。在‘十五五’戰(zhàn)略圖譜下，成都的實(shí)踐核心在于‘新質(zhì)生產(chǎn)力’的深度應(yīng)用與‘制度紅利’的全面釋放。”仲量聯(lián)行成都戰(zhàn)略顧問(wèn)部負(fù)責(zé)人張雨放表示：“尤其值得關(guān)注的是，存量資產(chǎn)正從沉睡資源轉(zhuǎn)變?yōu)楦哔|(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵載體——老舊園區(qū)、低效樓宇、閑置廠房通過(guò)功能重塑、綠色改造與數(shù)字化運(yùn)營(yíng)，正在成為人工智能、低空經(jīng)濟(jì)等未來(lái)產(chǎn)業(yè)的孵化空間，也是‘煙火成都’文化表達(dá)的新場(chǎng)景。我們不僅要看成都如何承接國(guó)家戰(zhàn)略，更要看成都如何通過(guò)空間、產(chǎn)業(yè)與資本的協(xié)同創(chuàng)新，為中國(guó)式現(xiàn)代化提供生動(dòng)的城市樣本。”

供應(yīng)回歸，存量博弈：成都辦公樓市場(chǎng)步入深度調(diào)整期

2025年，成都甲級(jí)辦公樓新增供應(yīng)44萬(wàn)平方米，供應(yīng)回歸，主要聚焦高新南區(qū)和天府新區(qū)；乙級(jí)辦公樓新增供應(yīng)約22萬(wàn)平方米。集中供應(yīng)下，成都全口徑優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)存量突破3000萬(wàn)平方米，居中西部首位。但需求持續(xù)疲軟，甲級(jí)凈吸納量?jī)H2.7萬(wàn)平方米，創(chuàng)近年新低。受此影響，成都甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)平均空置率大幅升高5.1個(gè)百分點(diǎn)，報(bào)36.2%，創(chuàng)2018年“去庫(kù)存”周期以來(lái)的歷史新高。因有效需求不足，業(yè)主持續(xù)“以價(jià)換量”，新租與續(xù)約租金均大幅下探。甲級(jí)辦公樓平均租金收至74.7元/平方米/月，同比下跌7.2%；乙級(jí)平均租金收至57.9元/平方米/月；產(chǎn)業(yè)辦公樓租金報(bào)46.2元/平方米/月。

回顧全年產(chǎn)業(yè)變遷與需求結(jié)構(gòu)，金融業(yè)（21.9%）、科技互聯(lián)網(wǎng)（20.5%）、專業(yè)服務(wù)業(yè)（16.3%）是成都甲級(jí)辦公樓新租需求的前三大產(chǎn)業(yè)支撐；而乙級(jí)市場(chǎng)的前三大需求分別為金融業(yè)（20.2%）、專業(yè)服務(wù)業(yè)（19.1%）和科技互聯(lián)網(wǎng)（18.5%）。七成租賃行為源于搬遷或升級(jí)，小面積（<300㎡）需求占比上升，較上年同期增加3.9個(gè)百分點(diǎn)。退租主力為專業(yè)服務(wù)、科技與零售業(yè)，其全年退租率均超20%。從退租動(dòng)因來(lái)看，辦公需求降級(jí)占34.4%，面積縮減占29.0%，同級(jí)搬遷占18.2%。

未來(lái)三年，成都辦公樓年均新增供應(yīng)或超50萬(wàn)平方米，集中于天府新區(qū)與金融城三期。策略性延期交付將更加常態(tài)化。受此影響，市場(chǎng)空置率預(yù)計(jì)在兩年內(nèi)或?qū)⑼黄?0%，辦公樓租金仍將進(jìn)一步下探。仲量聯(lián)行成都商業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人江倩表示：“2025年成都辦公樓市場(chǎng)表現(xiàn)不及預(yù)期，需求不足是主因。未來(lái)，高新南區(qū)將面臨更大去化壓力，市場(chǎng)可租賃面積的加入，或加速搬遷與升級(jí)需求的持續(xù)釋放。業(yè)主應(yīng)重點(diǎn)維護(hù)既有租戶，保持進(jìn)駐率，提前進(jìn)行租約續(xù)約談判，方能維持項(xiàng)目自身的競(jìng)爭(zhēng)力、穩(wěn)定資產(chǎn)表現(xiàn)。”

量增價(jià)穩(wěn)，韌性領(lǐng)跑：成都物流地產(chǎn)空置率穩(wěn)居全國(guó)低位

2025年第四季度，成都物流市場(chǎng)新增豐樹(shù)天府機(jī)場(chǎng)物流園建成投運(yùn)，全年新增供應(yīng)約44萬(wàn)平方米，超2024年全年新增供應(yīng)近31萬(wàn)方。受新增供應(yīng)影響，四季度空置率環(huán)比上升1.0個(gè)百分點(diǎn)至8.5%，但仍維持在個(gè)位數(shù)的低位水平。市場(chǎng)需求整體保持活躍。四季度，零售、白酒、快遞快運(yùn)等行業(yè)延續(xù)三季度租賃勢(shì)頭，疊加年末新春購(gòu)物旺季帶動(dòng)，商超、電商平臺(tái)等亦釋放增量倉(cāng)儲(chǔ)需求，推動(dòng)2025年全年凈吸納量達(dá)約31萬(wàn)方。四季度，成都物流市場(chǎng)整體租金環(huán)比下降2.6%，至16.2元每平方米每月，租金降幅持續(xù)收窄。

仲量聯(lián)行華西區(qū)產(chǎn)業(yè)與物流服務(wù)部負(fù)責(zé)人尤鵬偉認(rèn)為：“盡管2025年新增供應(yīng)相較2024年同比大幅增加，但成都整體穩(wěn)健的倉(cāng)儲(chǔ)需求有效支撐市場(chǎng)，使空置率穩(wěn)定在低位水平。未來(lái)，隨著新增供應(yīng)逐步回落，租金有望較快企穩(wěn)回升。”

煥新場(chǎng)景，重塑引力：服務(wù)消費(fèi)起勢(shì)下的成都新消費(fèi)

2025年，成都零售市場(chǎng)供給側(cè)與需求側(cè)同時(shí)發(fā)展重大改變。供給側(cè)對(duì)新增供應(yīng)按下暫停鍵，全年僅一個(gè)新開(kāi)商場(chǎng)入市，新增供應(yīng)僅6萬(wàn)平方米；同期，五大優(yōu)質(zhì)零售資產(chǎn)迎來(lái)改造換牌，以全新姿態(tài)重新走向市場(chǎng)，全市總存量維持在1,200萬(wàn)平方米上方，仍位居全國(guó)第三。需求側(cè)在商品零售的回落中，迎來(lái)服務(wù)消費(fèi)的起勢(shì)，情緒價(jià)值對(duì)于消費(fèi)的拉動(dòng)能力漸強(qiáng)。在歷經(jīng)市場(chǎng)調(diào)整后，成都優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)市場(chǎng)平均空置率收至11.1%，同比上升0.5個(gè)百分點(diǎn)；但購(gòu)物中心首層平均租金同比下跌7.2%，報(bào)331.0元/平方米/月，商業(yè)運(yùn)營(yíng)的壓力與日俱增。全年，潮玩經(jīng)濟(jì)、體育經(jīng)濟(jì)、演藝經(jīng)濟(jì)、節(jié)假日經(jīng)濟(jì)仍是拉動(dòng)消費(fèi)的重要觸點(diǎn)。在“國(guó)補(bǔ)”刺激下，數(shù)碼、智能等相關(guān)消費(fèi)品業(yè)態(tài)銷售業(yè)績(jī)顯著增長(zhǎng)，拉動(dòng)實(shí)體門店拓展積極。需求迭代，動(dòng)能轉(zhuǎn)換，成都如何以開(kāi)放姿態(tài)打造國(guó)際消費(fèi)中心城市，在商業(yè)資源、消費(fèi)場(chǎng)景、品牌孵化、社群營(yíng)造等多個(gè)維度走向中國(guó)消費(fèi)的前沿，是這座城市擦亮消費(fèi)這張名片的下一場(chǎng)大考。

站在“十五五”開(kāi)局之年，成都正以國(guó)家戰(zhàn)略為牽引，加速構(gòu)建“科技創(chuàng)新—產(chǎn)業(yè)升級(jí)—消費(fèi)煥新—開(kāi)放鏈接—空間更新”五維協(xié)同的發(fā)展新格局。產(chǎn)業(yè)能級(jí)持續(xù)躍升，消費(fèi)活力深度釋放，物流樞紐功能強(qiáng)化，存量空間煥發(fā)新生——這座西部極核城市，不僅在夯實(shí)高質(zhì)量發(fā)展的根基，更在塑造面向未來(lái)的新質(zhì)生產(chǎn)力范式。在政策、市場(chǎng)與資本的共振下，2026年的成都，正迎來(lái)從“增長(zhǎng)”到“躍升”的關(guān)鍵一躍。