深圳房?jī)r(jià)跌透了？

這是一篇看多深圳的文章。

總是有粉絲發(fā)來(lái)扎心的靈魂拷問(wèn)：深圳樓市的底到底在哪？2026年是咬牙抄底，還是躺平觀望？

看完這篇，再也不被樓市噪音帶偏。

1?

深圳的掙扎

關(guān)于深圳房?jī)r(jià)跌幅，多數(shù)認(rèn)同的數(shù)字是從2021年到2025年底，深圳房?jī)r(jià)整體較高峰期下跌40%左右。

有的個(gè)盤(pán)非常慘，到了“膝蓋斬”的地步。

中國(guó)房地產(chǎn)“失去的4年”

全國(guó)的數(shù)據(jù)（上圖）也很慘烈，基本上是骨折起步，跌掉七八成也有。

一個(gè)尖銳的問(wèn)題擺在所有人面前：中國(guó)房?jī)r(jià)，尤其是作為資產(chǎn)風(fēng)向標(biāo)的深圳房?jī)r(jià)，到底有沒(méi)有跌到位？

不妨穿透一下過(guò)往，回望全球房地產(chǎn)百年崩盤(pán)史，從日本“失去的二十年”到美國(guó)次貸危機(jī)，每一輪深度調(diào)整都暗藏相似邏輯。

而深圳此刻的掙扎，正成為觀察中國(guó)樓市底部的最佳樣本。

中國(guó)跌幅與“國(guó)際經(jīng)驗(yàn)”相比較

國(guó)際經(jīng)驗(yàn)早已給出殘酷的參照系。1991年日本房地產(chǎn)泡沫破裂后，六大主要城市住宅地價(jià)累計(jì)下跌55%，東京核心區(qū)房?jī)r(jià)跌至峰值的25%，這場(chǎng)調(diào)整持續(xù)了整整22年。

2008年美國(guó)次貸危機(jī)中，部分地區(qū)房?jī)r(jià)跌幅超30%，佛羅里達(dá)州等重災(zāi)區(qū)至今未恢復(fù)至2006年峰值。

對(duì)比這些國(guó)際案例，中國(guó)重點(diǎn)30城二手房?jī)r(jià)較峰值整體跌幅39%，一線城市平均跌幅37%，深圳以42%的跌幅已接近國(guó)際重度調(diào)整水平。

從調(diào)整時(shí)長(zhǎng)看，中國(guó)樓市自2021年進(jìn)入下行周期，深圳等核心城市調(diào)整已持續(xù)4年，而發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)下跌周期普遍為5-7年，時(shí)間維度上已進(jìn)入底部區(qū)域。

但深圳的復(fù)雜性遠(yuǎn)超簡(jiǎn)單的數(shù)字對(duì)比。

曾經(jīng)一路下跌的二手房報(bào)價(jià)，在今年1月出現(xiàn)了分化。

深圳中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的89個(gè)片區(qū)中，9個(gè)片區(qū)（紅色部分）業(yè)主報(bào)價(jià)上漲。

報(bào)價(jià)前三的片區(qū)都是南山區(qū)。最高的片區(qū)是深圳灣片區(qū)，目前均價(jià)19.4萬(wàn)元/㎡，報(bào)價(jià)較去年初上漲3.5%。

這種分化背后，是核心資源的強(qiáng)抗跌性與非核心區(qū)的去庫(kù)存壓力并存：深圳灣、安托山、香蜜湖等13個(gè)核心片區(qū)單價(jià)仍堅(jiān)守10萬(wàn)+，而龍崗坪山一些片區(qū)單價(jià)已跌至2萬(wàn)元/㎡。

從關(guān)鍵指標(biāo)看，深圳曾經(jīng)畸形的租售比，已升至2%-4%，超過(guò)國(guó)有銀行5年期定期存款利率。

同時(shí)，房?jī)r(jià)收入比較2019年下滑近3成，購(gòu)房壓力顯著緩解，這些都與國(guó)際市場(chǎng)觸底前的特征高度吻合。

但矛盾點(diǎn)在于，深圳新房約20%的項(xiàng)目去化率在30%-50%之間，有約37%的項(xiàng)目去化率低于30%，面臨較大銷(xiāo)售壓力。

二手房掛牌量持續(xù)創(chuàng)新高，供需失衡的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題尚未完全解決。

這就是深圳樓市的真實(shí)影像：一直在掙扎、撲騰。

2?

跌的是“虛火”

很多人盯著房?jī)r(jià)數(shù)字瞎焦慮，卻踩中了最大誤區(qū)：國(guó)際樓市跌的是泡沫，深圳跌的是“虛火”。

舉幾個(gè)早期的例子：南山、福田學(xué)區(qū)房因 “學(xué)位綁定” 預(yù)期，2020-2021 年半年內(nèi)單價(jià)跳漲 30%-50%，部分老破小單價(jià)超 15 萬(wàn) /㎡，租金回報(bào)率不足 1.5%，嚴(yán)重脫離租金與收入基本面。

新盤(pán) “萬(wàn)人搖號(hào)”（如華潤(rùn)城潤(rùn)璽一期），認(rèn)籌比超 1:10，套利空間驅(qū)動(dòng)投資客 “代持 + 高杠桿” 入場(chǎng)，形成非理性預(yù)期。

這些都符合虛火特征：價(jià)格上漲由 “買(mǎi)漲預(yù)期” 主導(dǎo)，而非居住價(jià)值，租售比嚴(yán)重失衡，屬于典型的 “預(yù)期溢價(jià)” 而非資產(chǎn)泡沫。

深圳這輪調(diào)整，就是擠掉2020-2021年的投機(jī)水分，讓樓市從“炒”回歸“住”——這不是崩盤(pán)，是理性回調(diào)。

數(shù)據(jù)不會(huì)騙人：樂(lè)有家的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2025年深圳二手成交5.6萬(wàn)套，實(shí)現(xiàn)“三連漲”，占總成交的60%，妥妥的市場(chǎng)主力。

二手均價(jià)雖同比跌6%，但“成交量企穩(wěn)、跌幅收窄”，這就是典型的筑底特征——就像皮球落地前，速度會(huì)先慢下來(lái)。

3?

可能是“分區(qū)見(jiàn)底”

判斷“見(jiàn)底”的3個(gè)硬指標(biāo)，深圳已達(dá)標(biāo)兩個(gè)半：

? 指標(biāo)一：成交量企穩(wěn)。2025年3-12月，二手月均錄得超5800套，12月沖到6600+套，價(jià)格同步微漲1%。需求還在，只是購(gòu)房者變理性了——蓄水池進(jìn)出平衡，水位就難再跌。

? 指標(biāo)二：核心資產(chǎn)托底。樓齡10年內(nèi)的次新房成香餑餑（比新房便宜、能拎包入住），南山/福田名校房、成熟配套房波動(dòng)極小，甚至逆勢(shì)微漲——這是樓市的“壓艙石”，穩(wěn)住它們就穩(wěn)了大局。

?? 指標(biāo)三：政策托底（差半格）。政策利好接力，要改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)預(yù)期，央行釋放降息信號(hào)。目前就差“購(gòu)房者信心滿格”，這需要時(shí)間沉淀，急不來(lái)。

如果一定要給深圳樓市的底部下個(gè)定義，大概率是“分區(qū)見(jiàn)底”。

“嘴哥”（szlujz）粗線條把深圳樓市分成兩大類(lèi)：

? 抗跌區(qū)（南山/福田核心）：去年底深圳灣頂豪的卓越表現(xiàn)，應(yīng)該是“打響了第一槍”。

樂(lè)有家研究中心統(tǒng)計(jì)了當(dāng)前有一定交易量，且去年四季度價(jià)格對(duì)比一季度漲幅±2%的二手樓盤(pán)，這些小區(qū)是四季度率先“止跌回穩(wěn)”的代表，核心資產(chǎn)永遠(yuǎn)硬氣。

? 調(diào)整區(qū)（坪山/龍崗偏遠(yuǎn)盤(pán)）：業(yè)主降價(jià)10%以上成交很常見(jiàn)，就像商場(chǎng)尾貨清倉(cāng)，沒(méi)人買(mǎi)自然得讓價(jià)。

這樣看來(lái)，核心區(qū)基本觸底，非核心區(qū)可能還有約10%調(diào)整空間（也是接近尾聲了）。

2025年一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是3000萬(wàn)級(jí)豪宅成交暴漲，90后占比達(dá)31.1%（科技新貴成主力）。

2026年大家買(mǎi)房從“能住”變“住得好”，大戶型、高品質(zhì)、高使用率房源更搶手。

“嘴哥”看來(lái)，2026年深圳樓市大概率是“L型筑底，穩(wěn)中微漲（分區(qū)）”，核心邏輯就4個(gè)字：價(jià)值回歸。