重新認識房地產和土地財政

2025年全國商品房銷售額8.39萬億元，環比2024年減少1.3萬億，相比2021年腰斬都不止。
很多人原本以為房價降下來就能買得起房了，實力情況卻是房價降下來，你要考慮的不是買不買得起房，而是能不能保住工作。
是的，活下去成了當下的第一需求，而不是活得更好。
為什么會造成這樣的情況，這就需要我們對房地產和土地財政有重新的認識。
房地產拖中國經濟后腿了嗎？
有人說是房地產拖累了中國經濟，制造了泡沫，是經濟衰退的罪魁禍首。事實真的如此嗎？
可以這么說，相比其他產業，房地產是實打實的實體經濟。
房地產背后是制造業的需求，高鐵、地鐵、電梯、各種機電配套和裝修材料等都需要制造，汽車的消費也與城市建設有關，而且我們買了新房對于家具電器的更換需求也是巨大的。
中國是一個大國，所有與房子有關的產業基本上能夠在中國經濟體的內部完成。
這與小國是不同的，很多小國搞房地產各種建設和相關產業是在國外的，房地產的發展導致大量的海外進口，讓外國人賺大錢。
而中國的房子建造基本上能夠在中國經濟體內部完成，從煉鋼到水泥的制造等過程都是在中國國內進行的，在中國的產業鏈內部完成了幾乎從焦煤、鐵礦石、黏土、沙子、石灰石等最初級的資源產品向房子的轉變，形成一個豐富的多元化的產業鏈。
由于房地產業的貢獻，帶動了鋼鐵、水泥包括轉化在該產品上的電力、煤炭、石灰石等產業，房屋裝修和地磚、陶瓷日用品、內外墻體裝潢行業，供水管道、燃氣管道、供熱管道、排水管道等管道工業，城市交通、汽車產業等等。
房地產帶動和支撐了中國基礎設施建設的奇跡，中國的基礎建設是要依靠房地產來收回投資取得持續發展動力的，各地政府的基建投資基本上都以土地收入為主，中國的經濟奇跡更多的基礎設施的奇跡。
土地財政的重要性
在中國，土地收入的本質是金融，而不是財政。
是金融，就必然有泡沫，信用越好，泡沫越大。
過去的地方財政之所以強大，就在于高信用支撐的高泡沫。
沒有這些泡沫就沒有中國改革開放的成功，更沒有所謂的中國奇跡。
現階段，中國地方政府之所以突然面臨嚴重的財政問題，就在于土地金融出了問題。
舉個例子，比如某個地方政府為了建設基礎設施，以土地作為抵押借了100億元地方債，結果到了還債的時候，土地價格只值50億元，土地財政一下子就會出現50億元壞賬。
一直以來，大家對土地財政都抱有極大的懷疑甚至敵意。
今天犯下的錯誤，就是這一認識的后果。
“土地財政”并非中國專利。從建國至1862年近百年間，美國聯邦政府依靠也是“土地財政”。
同土地私有化的舊大陸不同，殖民者幾乎無償地從原住民手中掠得大片土地。當時聯邦法律規定創始十三州的新拓展地和新加入州的境內土地，都由聯邦政府所有、管理和支配。
公共土地收入和關稅，構成了聯邦收入的最主要部分。土地出售收入占聯邦政府收入最高年份達到48%。
對比中國土地財政，就可以想象當年美國的“土地財政”規模有多大。
要想走出地方財政的困境，就必須首先走出房地產認識的誤區。
越是要減少對賣地收入的依賴，就越是要維持房地產市場的預期，打壓房價只會使財政更加惡化而不能減少對土地收入的依賴。
只要房地產市場估值上升，實現債務的持續就是根本不是問題。
一旦房地產市場價格崩潰，所有人的資產負債表都會縮水。
對于宏觀而言，債務意味著流動性，完全沒有債務，也就沒有了分工所必須的貨幣。因此，好的財政不是沒有債務，而是有可持續的債務。
土地財政和房地產的關系就像企業IPO和股票的關系，企業不會一直IPO，城市也不會一直賣地。
未來，通過高效、低成本的制度為城市巨大的存量資產定價，為所有人的權益估值、融資，進而推動經濟的發展。
房價還會不會漲回來？
現在有一種流行的觀點，認為房地產價格再也回不到2021年之前，而且也沒有必要回到2021年之前，因為那時的泡沫太大了。
這種觀點既沒有理論依據，也不符合現實。
現實中，美國的房價不斷突破新高，市場異常火熱，美國2025年第四季度成屋銷售出現近三年來最強勁增速。今年1月的房屋貸款申請量也出現激增。
隨著房地產的暴漲，美國經濟竟然奇跡般的實現了高增長。
不管你愿不愿承認，房地產才是實實在在的經濟增長引擎！
因此，中國房地產價格回到2021年之前不僅可能，而且必要——能否做到要看政策是否堅決。
政策層面，《求是》雜志再次為房地產正名，其作用依然無可替代：
一是事關社會穩定。
二是帶動上下游經濟，直接拉動就業。
三是住房是普通家庭最重要的財富。
這是政策對房地產的定位是非常重大的轉向信號，如果接下來政策力度能跟上，房價止跌回穩就很有可能實現。
總之一句話：房地產必須向好，刻不容緩！