廣州甲級寫字樓新增供應量翻倍，四成被這些新興產業“承包”

近日，廣州多家機構陸續發布寫字樓市場年度回顧與展望。2025年，廣州甲級辦公樓市場迎來供應高峰，市場競爭擴大致使全市租金水平延續下行趨勢，全市平均空置率處于約20%的水平。隨著廣州產業結構持續升級，一批來自新興風口行業的高成長性企業正逐步成為辦公租賃市場的重要需求力量，貢獻全年約40%的新增租賃面積。

琶洲、金融城去化效果顯著

仲量聯行統計數據顯示，2025年，廣州甲級辦公樓市場迎來供應高峰，全年共9個項目入市，新增供應面積約73.9萬平方米，同比增幅超過一倍。新增供應高度集中于琶洲（約占40%）和廣州國際金融城（約占60%）兩大新興商務區。

雖然新增供應高度集中在琶洲、廣州國際金融城，但兩大子市場的去化效果同樣顯著。截至2025年底，琶洲、廣州國際金融城的空置率同比分別下降1.6與7.0個百分點。這帶動全市凈吸納量同比增長34.6%，達到39.4萬平方米。從全市范圍看，由于部分存量物業的租戶流失，廣州甲級辦公樓的平均空置率同比上升2.0個百分點至22.9%。租金水平持續回落，平均租金同比下跌9.7%。

仲量聯行廣州商業地產部負責人江婧麗指出，琶洲、廣州國際金融城兩大子市場成交活躍，主要支撐來源于租金調整刺激的升級需求，以及總部樓宇大面積的自用需求。2025年新興子市場近半數的搬遷成交客戶來源于成熟子市場，如天河北、珠江新城等。

戴德梁行監測數據顯示，2025年年末，廣州全市甲級寫字樓存量攀升至704.5萬平方米，市場競爭擴大致使全市租金水平延續下行趨勢。截至第四季度，全市平均租金降至每月每平方米116.3元，環比和同比分別下降3.1%和11.5%。在供應放量與價格下調的雙重刺激作用下，全年累計凈吸納量同比上升43.1%至18.2萬平方米。由于新增供應的放量速度顯著高于需求增長，因此全市空置率較上年同期上升1.8個百分點，至20.7%。

2026年，預計廣州仍有超80萬平方米新增供應入市，主要集中在琶洲及廣州國際金融城子市場，此后將顯著回落。“新興區域與核心區域間的存量差異將逐漸縮小。”江婧麗指出，琶洲與廣州國際金融城將涌現更多總部辦公樓。在2025-2027年新增供應中，總部自用面積占比保持在10%以上，總部企業自用需求將持續助力辦公樓去化。隨著新增供應節奏放緩，這兩大子市場正由供給過剩逐步轉向局部供需緊平衡。

新興產業成為新增需求的主要來源

2025年，企業普遍采取審慎的租賃策略，升級搬遷、續租及租約重組成為年內的需求主流。存量物業業主為降低空置風險，普遍愿意提供更具吸引力的續租條件以保留現有租戶。

據仲量聯行統計，2025年廣州甲級辦公樓市場的主要租賃成交中，續租類交易約占總成交面積的40%。其中，絕大多數續租案例涉及租金水平或租賃規模的調整。

從行業類型來看，哪些行業是甲級寫字樓的租賃主力？

戴德梁行分析指出，在全年新設立、搬遷和擴租的類型的租賃需求中，金融業以22.2%的租賃成交面積占比位居各行業之首。銀行、AMC、保險等金融機構的業務擴展推動了行業對于辦公空間的升級需求。仲量聯行同樣指出，大型科技企業和金融機構持續推進總部戰略，年內多座總部大樓相繼落成入駐。而部分傳統行業企業出于成本優化考慮，將辦公場所遷移至自有或運營成本更低的辦公物業。

值得一提的是，一批來自新興風口行業的高成長性企業正逐步成為辦公租賃市場的重要需求力量，持續釋放升級與擴張型空間需求。

仲量聯行廣州商業地產部負責人江婧麗指出，以下三類新興產業合計貢獻全年約40%的新增租賃面積，已成為廣州辦公樓租賃需求增長的核心驅動力。一是直播電商、移動游戲及IP內容創作等新興消費內容產業；二是在品牌加速出海的背景下，配套專業服務行業需求顯著提升，涵蓋跨境支付、國際物流、海外營銷投放及跨境法律咨詢等領域；三是以人工智能、低空經濟和半導體為代表的戰略性新興產業快速發展，推動研發與運營辦公空間需求上升。

如將時間跨度進一步拉大，這一趨勢更為明顯。根據仲量聯行過去三年對廣州市場的監測數據，在涵蓋甲、乙級辦公樓與產業辦公的搬遷租賃成交中，搬遷面積增長超50%的成交中有約70%來自游戲、電商、出海服務、美妝、企業數字化服務等新興行業；在面積翻倍及以上的案例中，該占比更達到85%。

“隨著新興企業對高品質辦公空間價值認知提升，疊加對運營效率與人才吸引的考量，這些企業在租賃決策中傾向于在總體成本可控前提下，換取空間效率、服務配套和品牌形象的提升。”仲量聯行研究部資深董事、中國區物流地產研究負責人曾麗分析指出，受此驅動，2025年，琶洲與廣州國際金融城租金調整幅度明顯收窄。她認為，在新興產業的帶動下，除琶洲、廣州國際金融城兩大新興子市場外，廣州南站、白鵝潭等新興商務區的商業活力也有望進一步釋放，共同助推城市商業空間格局的持續發展。

采寫：南都N視頻記者 夏嘉雯 廖艷萍 實習生 龔美璇