信達(dá)收購(gòu)中旭大廈轉(zhuǎn)型保租房，Pre-REITs基金試水爛尾樓？

上期小妍分析了案例“”，里面提到“近期長(zhǎng)租公寓大宗交易頻繁，如鼎暉收購(gòu)base蘇河項(xiàng)目、國(guó)壽資本收購(gòu)領(lǐng)盛兩家公寓的60%股權(quán)、信達(dá)收購(gòu)嘉定中旭大廈，三宗收購(gòu)都很典型，背后邏輯不盡相同”，有讀者后臺(tái)留言希望小妍解讀信達(dá)收購(gòu)嘉定中旭大廈做保租房的案例，今天給大家解讀一下。

首先，信達(dá)地產(chǎn)收購(gòu)嘉定中旭大廈做保租房，是圍繞嘉定新城十年?duì)€尾辦公樓的資產(chǎn)盤活行為。母公司中國(guó)信達(dá)作為四大AMC機(jī)構(gòu)之一，主要從事金融機(jī)構(gòu)不良資產(chǎn)收購(gòu)處置，此次中旭大廈不良資產(chǎn)盤活更多屬于城市更新與職住平衡的范疇。雖然同樣是以資本退出為目的，但與其他兩宗收購(gòu)成熟資產(chǎn)項(xiàng)目的性質(zhì)完全不同。下面具體來(lái)看：

一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介

嘉定中旭大廈位于嘉定新城核心區(qū)域，距離保利大劇院僅1.2公里，作為停滯十年的大型項(xiàng)目，近年來(lái)成為嘉定新城發(fā)展與規(guī)劃中的“重大傷疤”，極其影響城市界面，也是嘉定區(qū)及新城公司重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目之一。項(xiàng)目占地面積約2.2萬(wàn)平方米，總建筑面積6.17萬(wàn)平方米，地上建筑面積4.5萬(wàn)平方米，原規(guī)劃建筑為商業(yè)、辦公樓。

▲項(xiàng)目實(shí)景圖

二、項(xiàng)目推動(dòng)時(shí)間線

2011年，廣西中旭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以0.91億元競(jìng)得該地塊，樓板價(jià)為2066元/平方米，溢價(jià)率為3.0%；2015年，中旭大廈的結(jié)構(gòu)順利封頂，但是因中旭房地產(chǎn)公司資金鏈斷裂，項(xiàng)目自此長(zhǎng)期停滯；2025年3月，中旭開(kāi)發(fā)商等25家關(guān)聯(lián)企業(yè)向法院申請(qǐng)合并預(yù)重整；2025年4月-7月，京東資產(chǎn)交易平臺(tái)拍賣中旭大廈項(xiàng)目100%股權(quán)及應(yīng)收債權(quán)，歷經(jīng)三次拍賣均流拍，三拍拍賣價(jià)為1.71億元，折合樓面價(jià)約3800元/平米；2025年8月，新城公司領(lǐng)導(dǎo)一行實(shí)地調(diào)研中旭大廈項(xiàng)目盤活情況；2025年12月，信達(dá)地產(chǎn)與新城公司達(dá)成合作，正式啟動(dòng)項(xiàng)目。

▲圖片來(lái)源：京東資產(chǎn)交易平臺(tái)

三、項(xiàng)目重啟后規(guī)劃定位

中旭大廈建成后轉(zhuǎn)型為保障性住房。項(xiàng)目包含三幢主體建筑，1號(hào)樓作為保障性租賃住房主體，將建設(shè)873套房源，涵蓋30-68平方米的一室戶、兩室戶兩種戶型，2，3，項(xiàng)目將打造集居住、消費(fèi)、休閑于一體的綜合性活力社區(qū)，全面提升住戶生活品質(zhì)。

四、項(xiàng)目運(yùn)作模式

雖然信達(dá)地產(chǎn)收購(gòu)嘉定中旭大廈的披露信息不多，但是從信達(dá)的操盤軌跡來(lái)看，能看出一些蹤影，下面的分析僅供參考。

首先，今年3月，中國(guó)信達(dá)通過(guò)下屬子公司累計(jì)發(fā)起四支共550億元不動(dòng)產(chǎn)盤活投資平臺(tái)，其中250億元用于Pre-REITs，專注于非住類不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)盤活，主要分為2只子基金：信達(dá)坤澤（50億元）和信達(dá)乾元（200億元），而信達(dá)地產(chǎn)旗下的信達(dá)悅生活認(rèn)繳2.5億元作為信達(dá)坤澤的有限合伙人，負(fù)責(zé)項(xiàng)目接管后的商業(yè)運(yùn)營(yíng)工作。這個(gè)基金就是專門為非住類如公寓、養(yǎng)老項(xiàng)目輸血，信達(dá)地產(chǎn)本身也參與其中，中旭大廈的資金來(lái)源大概率來(lái)于此。

圖：信達(dá)地產(chǎn)參與非住類Pre-REITs基金的路徑

▲圖片來(lái)源：同策研究院整理

因?yàn)檫@并不是信達(dá)第一次抄底上海爛尾樓，2025年8月，信達(dá)以8.86億元底價(jià)拍賣成功爛尾近十年的上海浦西佳程廣場(chǎng)，按照建筑面積測(cè)算，樓面單價(jià)僅5756元/平方米，遠(yuǎn)低于同區(qū)域泰禾大廈2.6萬(wàn)元/平方米的市場(chǎng)成交價(jià)，拿下后同樣預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)型為長(zhǎng)租公寓或者康養(yǎng)綜合體。這也是信達(dá)AMC機(jī)構(gòu)首次借助Pre-REITs基金模式盤活不良資產(chǎn)的一次試水，此前多以債權(quán)收購(gòu)介入，未來(lái)信達(dá)通過(guò)“收購(gòu)-修復(fù)-提升-證券化”深度培育Pre-REITs資產(chǎn)的路徑已經(jīng)非常清晰。

其次，項(xiàng)目正式重啟時(shí)，出席活動(dòng)的除了信達(dá)地產(chǎn)外，還有信達(dá)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理平臺(tái)——信悅資管，信悅資管旗下設(shè)立有商業(yè)、物業(yè)、長(zhǎng)租公寓多個(gè)專業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，信悅資管負(fù)責(zé)提供從前期定位、設(shè)計(jì)到項(xiàng)目招商、運(yùn)營(yíng)管理等全流程資產(chǎn)管理方案。

▲圖片來(lái)源：嘉定國(guó)資

我們可以大致推測(cè)出項(xiàng)目的運(yùn)作模式：信達(dá)地產(chǎn)負(fù)責(zé)代建，信悅資管負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期規(guī)劃及后期運(yùn)營(yíng)與管理，資金方借助信達(dá)坤澤Pre-REITs基金注入，形成資產(chǎn)盤活閉環(huán)。

最后，雖然路徑清晰，但是未來(lái)中旭大廈面臨的挑戰(zhàn)并不低。信達(dá)地產(chǎn)收購(gòu)價(jià)應(yīng)該是低于項(xiàng)目三次流拍時(shí)樓面價(jià)約3800元/平方米（這個(gè)價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)低于同區(qū)域的成交價(jià)），但是項(xiàng)目砌體工程僅完成了約20%，信達(dá)后續(xù)還需投入大量資金完成裝修、招商及運(yùn)營(yíng)，并需處理復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，這條路能不能走得通還需要拭目以待。

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