奢侈品獨棟“扎堆”三里屯，線下商業地標正搶回流量

“北京三里屯的時尚‘三件套’終于亮相了。”近期，社交媒體上涌起了一股打卡三里屯太古里的潮流，迪奧、路易威登、蒂芙尼等品牌獨棟旗艦店，成為三里屯的新地標。

據太古地產公布的信息，此次升級自2022年正式啟動，核心驅動力源于兩大市場趨勢：一是品牌方對定制化零售空間的需求持續攀升，二是消費者對多元化體驗的追求不斷升級。

記者在現場看到，目前三里屯太古里北區近一半商業空間，已經完成煥新以及品牌優化，迪奧、愛馬仕、路易威登、蒂芙尼等國際品牌旗艦店已相繼入駐。從白天到夜晚，不少中外消費者都聚集在新亮相的品牌旗艦店前，進行拍照打卡留念。

在近日舉行的媒體溝通會上，太古地產零售業務董事韓置分享了改造邏輯及對市場的看法。

“中國內地一直是太古地產零售業務布局的戰略重心之一，我們始終堅信內地消費市場的巨大潛力與長期價值。”韓置表示，消費市場從最初的“買得到”到“買得好”，再到如今的“想體驗、愿停留、能認同”，已成為人們表達生活態度、尋求情感連接的重要載體。

在這樣的市場背景下，太古在內地的零售布局主要圍繞三大原則展開。

在消費者端，他表示，當下的消費市場，正在被兩股強大的力量重塑。一方面，Z世代逐漸成為消費市場的主力軍，他們成長于數字化時代，不盲從權威、不迷戀標簽，追求個性化、社交感與文化認同。商業空間不再是“為了購物而去”的目的地，而是“為有趣而來”的社交場，比如為一場潮流藝術展而專門前往某個商業空間，購物只是“順便發生”的行為。

另一方面，高凈值人群則對品質和服務的追求越發極致，他們看重產品的稀缺性和獨特性，更在意消費過程中的專屬感與精神滿足，將購物視為生活方式和社交方式的延伸、以及身份價值的表達。因此，開發商也需跳出傳統角色，以人為核心成為“商業生態的構建者”。

在項目打造方面，韓置表示，商業項目不能靠標準化復制，要量身定制、因地制宜。在消費業態類型上，不陷入“唯奢侈品論”的誤區，比如三里屯太古里在引入頂級奢侈品旗艦店的同時，也有生活方式品牌、特色餐飲、潮流集合店，可覆蓋不同年齡層和需求的客群。

實際上，不僅是三里屯太古里這一商業地標項目，北京以及多個其他城市，均出現地標性商業項目改造升級的案例，線下商業從賣“貨”到賣“服務和體驗”，正在逐步吸引流量回歸。

近日，北京市朝陽區方面也宣布，今年將推動藍島大廈、世貿天階等商業體改造升級。其中，2007年開業的世貿天階，曾因擁有當時亞洲最大的液晶顯示屏“天幕”，一度成為北京的現象級地標。但隨著消費市場的變化，近年來一些國際品牌撤出，世貿天階也被新的運營方接手，將轉型為北京CBD的新商業地標，融入更多藝術文化業態。

開源證券表示，隨著國家消費刺激政策陸續出臺、以及線下業態積極調改變革，在“人、貨、場”演進升級驅動下，情緒消費正為行業帶來新機會，“研究型消費+悅己導向+長期主義”成為行業的三條主線。線下零售業態也正在持續調改，吸引流量回歸。

中信建投表示，2020年之前，得益于移動互聯網的普及、電商平臺的崛起以及物流基礎設施的完善，線上消費滲透率快速提升。2021年以來，隨著電商平臺用戶規模趨于穩定以及線下消費場景多元化，線上消費滲透率對線下零售物業的銷售沖擊正在減小。

存量商業項目也在集體加快調改進程。報告顯示，截至2024年底過半商業項目數量開業時間達5年以上，約為56.5%。在存量時代，傳統的集中式商業項目的客流量、銷售額、出租率等受到一些具有差異化特點的新項目沖擊，需要打造新的競爭優勢。

去年6月，路易威登（LV）全球首座航海主題地標“路易號”，在上海興業太古匯正式開業，便在社交媒體上引發了一股熱潮。據靜安區方面數據，7月初的周末兩天，興業太古匯的客流分別達到7.9萬和7.8萬人次，同比分別激增107%和114%。

中信建投認為，當前新消費勢頭正盛，線下商業中餐飲、悅己類、體驗類業態處于持續擴張狀態。線下商業需要更多滿足消費者的新需求，在這之中，高奢市場注重概念，高能級市場注重價值，商業地產商在運營中可依靠話題性活動、多元業態等方式，導入更多客流。