萬科突然撤回

2026年1月23日，萬科企業股份有限公司突然發布公告，宣布已主動撤回“華夏萬緯倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金”在深圳證券交易所的上市申請，該基金的申報流程隨之正式終止。同時撤回的還有“中信證券-萬緯物流1期資產支持專項計劃”（ABS）。

這項公募REITs的核心底層資產，是萬科控股子公司深圳市萬緯物流投資有限公司擁有的三個倉儲物流園項目，分別位于湖州德清、佛山南海和紹興諸暨。這些項目總建筑面積約26.77萬平方米，估值約11.49億元，最初于2024年3月1日正式申報并獲受理。

萬科在公告中解釋，此次撤回是“經綜合考慮外部客觀環境、市場環境等多種因素，并經相關各方充分溝通和審慎論證分析”后做出的決定，并強調此舉不會對公司日常生產經營造成重大不利影響，公司將待條件成熟時擇機重新啟動申報。

撤回的深層原因

此次撤回并非突發舉動，而是多重壓力下的審慎決策。

1. 應對趨嚴的監管環境：當前國內公募REITs市場進入“嚴準入”階段。監管機構對發起人（原始權益人）自身的財務狀況和經營穩健性提出了更高要求。在自身債務壓力較大的背景下，如果堅持申報，最終面臨審核失敗的風險較大。主動撤回可以避免因正式被否決而對市場信心造成更沉重的打擊，屬于一種“主動止損”的策略。

2. 自身債務壓力巨大：這是最核心的制約因素。根據公開信息，截至2025年12月初，萬科存續債券余額約203億元，其中高達88.9%的部分集中在2026年到期。同時，2025年三季報顯示公司經營現金流凈額為-58.89億元。作為REITs發起主體的深圳市萬緯物流投資有限公司，其資產負債率雖呈下降趨勢，但截至2023年9月末仍達87.54%。這種財務狀況很難滿足監管機構對發起人“財務狀況良好、經營穩健”的核心要求。

3. 項目審核長期停滯：該REITs項目在2024年4月收到交易所的反饋意見后，審核狀態便長期沒有實質性進展。這種停滯狀態本身也預示著項目在現有條件下推進面臨困難。

撤回帶來的影響

撤回申請對萬科產生的影響是立體的，短期內構成利空，但也有一些策略性考量。

? 加劇短期資金壓力：此次撤回使萬科原計劃通過REITs募集的約11.59億元資金暫時落空。在債務到期高峰的背景下，這直接加劇了其短期流動性壓力，影響了公司一條重要的資產盤活和資金回籠路徑。

? 打亂資產盤活節奏：發行REITs是萬科向“輕資產運營”轉型戰略的關鍵一環，也是其“兩年削減付息債務1000億元”目標的重要工具。物流REITs的撤回，在一定程度上打亂了其通過資產證券化優化資產負債表的部署。

? 影響市場信心：在市場高度關注萬科債務解決方案的敏感時期，一項重要融資計劃的撤回可能進一步影響投資者和債權人對其資產變現能力和短期償債能力的信心。

? 主動止損與資源重整：從另一角度看，主動撤回避免了審核失敗可能帶來的更大聲譽風險和股價沖擊。同時，公司可以將管理資源和精力更集中地用于應對當前最緊迫的債務問題，例如正在進行的債券展期談判。萬科也可能將融資努力轉向其他相對更容易獲批的資產類型，例如其旗下已成功發行中金印力消費REIT的商業板塊。

后續關注點與可能走向

盡管短期內面臨挑戰，但萬科的物流資產基本盤和長期戰略方向仍值得關注。

? 債務問題的化解是前提：萬科能否順利推進債券展期談判、獲得銀行持續支持或通過其他資產出售等方式有效緩解流動性壓力，是重建市場信心和為REITs等融資工具重啟創造條件的基石。

? 替代融資方案的可能性：除了物流，萬科在商業地產（通過印力集團）和長租公寓（泊寓）領域也擁有大量經營性不動產。未來公司可能會優先推動這些板塊的資產證券化，作為融資的替代或補充路徑。

? 資產本身的長期價值：本次計劃入池的3個物流園項目本身位于粵港澳大灣區和長三角等核心區域，截至2023年底出租率均表現良好（佛山100%，諸暨97.45%，德清98.35%），資產質量較高。萬緯物流全國開業可租賃面積近千萬平方米，其中冷鏈倉儲規模全國第一，基本盤穩固。只要這些核心資產的價值和盈利能力得以保持，待萬科整體經營狀況改善和市場環境優化后，它們依然具備未來通過證券化盤活的堅實基礎。