福建商業“踩剎車”，2025年僅17個新商場開業！

贏商盤點 - 項目

來源 · 贏商網（ID：winshang）

作者 · 鄭小清

封面&頭圖來源 · 福州左海 ·光年PARK

文中圖片來源 · 各項目官方

經過前幾年的密集布局，福建商業市場開始從高速擴張階段進入深度調整期。據贏商網不完全統計，2025年，福建共17個商業項目開業，商業形態覆蓋購物中心、奧特萊斯、商業街，累計商業體量約106萬㎡。

從近五年數據梳理結果來看，2025年福建商業體開業數量首次跌破20個關口，項目規模基本回落至2020年水平——當年全省僅開業15個商業項目，總體量約96萬平方米。

回顧2021-2024年，福建商業地產曾連續四年維持年開業21個以上項目的開業規模，2021年和2024年更是達到26個項目的峰值。而2025年的數據“跳水”，折射出多重行業信號：

■ 其一，當下，福建核心城市的商業空間已趨近飽和，新增優質地塊稀缺、消費需求增長放緩等因素，迫使開發商從“跑馬圈地”轉向“精耕細作”。

■ 其二，行業重心正從增量開發向存量煥新轉移，通過改造升級激活存量資產價值，已成為應對市場變化的重要策略。2025年，廈門蔡塘愛琴海購物中心、泉州復悅尚柏奧特萊斯兩個改造項目就貢獻約28萬㎡體量，這就意味著2025年增量僅78萬㎡左右。

數據說明： 1.統計范圍為全國368個城市（不含港澳臺）管轄行政區內，于2025年1-12月開業的集中式商業項目，項目類型包含購物中心、獨立百貨，不含文旅商業及其他類型； 2.統計數據包含新建開業項目、存量改造開業項目、試營業項目； 3.統計時間截止至2025年12月31日。 4.城市商業線級是贏商大數據綜合城市發展基礎水平、商業發展規模、商業檔次、商業人氣及商業未來潛力等因素，對城市商業發展程度評估的等級性劃分，共劃分為六個等級。本文將商業一線、準一線、二線定義為高線級城市，商業三線、四線、五線城市定義為低線級城市。

01.

Q2、Q4為年度開業主力時段

從開業節奏來看，除廈門韜瑞廣場-拾尚里外，四個季度中，第四季度與第二季度分別開出6個、5個項目，成為年度開業主力時段；第一季度以3個項目緊隨其后；而第三季度僅2個項目入市。

具體到月份，1月、5月、12月形成三個開業小高峰，單月均有3個項目落地：

1月18日迎來“同日開業潮”，晉江五店市晉文坊、莆田九華廣場、三明歡擇奧特萊斯三項目同步亮相，打響年度商業開業第一槍；

5月1日，廈門和美天地、廈門蔡塘愛琴海購物中心開業搶占假期流量，武夷山寶龍廣場則于5月30日單獨入市；

12月19日，泉州鯉城萬達廣場、三明尤溪萬達廣場開門迎客，泉州東海萬科里也于12月24日開啟試營業，為全年商業開業畫上句號。

02.

中小型項目數量占比超75%

從統計數據來看，2025年福建開業的17個商業項目中，中小型項目占據絕對主導地位。除了廈門蔡塘愛琴海購物中心、泉州復悅尚柏奧特萊斯兩個存量改造項目，10萬方以上的大體量增量項目僅SM廈門海滄城市廣場、泉州鯉城萬達廣場2個。

10萬方以下的中小型項目占比超75%，其中3萬方以下的微型項目達6個，3-5萬方項目2個，5-10萬方的項目5個。

這一現象背后，是市場供需關系與行業邏輯的深刻轉變。當前大體量項目普遍面臨招商難度攀升、運營成本高企、同質化競爭加劇等多重發展壓力，相比之下，中小型項目對土地儲備與資金投入的要求更低，業態調整靈活度更高，這對于資金實力有限、抗風險能力較弱的中小開發商而言，無疑是“縮量時代”的務實選擇。

03.

廈門開出5個商業項目

福州增量不足10萬平

2025年，福建商業市場迎來多個知名連鎖品牌項目落地，涵蓋萬達廣場、SM城市廣場、愛琴海購物中心、和美天地、寶龍廣場、尚柏奧特萊斯等。從城市布局來看，這些項目廣泛覆蓋福州、廈門、泉州、莆田、南平、三明、漳州7個地市，區域商業發展呈現差異化特征。

廈門以5個落地項目位居全省首位，商業總體量達34.5萬平方米（其中包含存量改造項目12萬平方米）。與2024年（全年14個項目開業，商業體量近68萬平方米）相比，2025年廈門開業項目數量同比下降64%，商業體量同比縮減約49%。

具體來看，5個項目中僅廈門蔡塘愛琴海購物中心、廈門韜瑞廣場·拾尚里2個項目落地島內，其余3個均布局島外，島內商業增量僅2萬平方米。這一數據直觀反映出廈門島內商業已趨于飽和，島內外商業格局正逐步走向均衡的發展態勢。

值得關注的是，2025年10月1日起，廈門五緣灣樂都匯購物中心正式更名為五緣灣悅都匯購物中心。而項目引入的福建首家京東MALL也在10月31日正式開業。據悉，京東MALL落地五緣灣悅都匯購物中心1層至3層，總面積約3萬平方米，引進全球一線品牌約200多個，超20萬種商品，涵蓋潮流家電、家居家裝、數碼電腦等多個品類，并融入電競游戲、美妝個護、咖啡體驗等多元業態。這一全新業態的入駐，也進一步豐富市民的消費選擇與體驗場景。

福州2025年僅開業福州左海·光年PARK、福州榕發悅動廣場、福州橘園洲萬科里3個項目，累計商業體量僅9.75萬平方米，前兩個均為非標商業。對比2024年的6個開業項目、38萬平方米的總商業體量，2025年開業數量同比下降50%，商業體量同比大幅縮減74%。

其他地市方面，泉州開出4個項目，累計商業體量33.67萬平方米（含存量改造）；三明2個；莆田、南平、漳州各1個，非核心城市的商業活力逐步釋放。

部分項目賞析

SM廈門海滄城市廣場 ：

“首店+特色” 的多元消費場景

作為SM中國深耕鷺島24載后的島外戰略首作，SM廈門海滄城市廣場位處馬鑾灣新城西片區的核心區域，建筑設計保留一貫的利落質感；內場空間以暖木色系為基調，點綴清新綠植，營造舒適愜意氛圍；外場景觀則呼應廈門濱海城市特質，融合海浪、浪花元素設計，迸發生態活力。

清新舒適的氛圍感之上，項目通過“首店+特色”策略，打造出多元消費場景。200+品牌覆蓋福建首家名創優品（甄選旗艦店）、福米福蜜、牧策、躍鼎鮮；廈門首家Adidas Mega Plus、尹珍珠、納云果、霸王茶姬（寵物主題店）、橫店影城等；海滄首家大疆、NEW BALANCE、MLB、魅KTV、引序書店、頭號玩家、8900桌球會館、貓生萬物、泰谷町、八合里、榮先森、尋找茉莉、師烤豆花烤魚、達美樂披薩、KUMO KUMO、池奈等，各層級首店達90余家。

在寵物成為當代人重要情感陪伴的當下，項目以「寵物友好商場」設定直擊養寵人群內心需求，不僅提供寵物用品租借服務，配套寵物友好電梯，更在戶外打造寵物游樂園——嘻萌公園，并首創廈門室內寵物洗手間，全方位保障毛孩子與主人的無憂出行體驗。

值得一提的是，項目運營上，SM中國將以「島內外項目聯動」為核心，打通商業運營全鏈路。除持續聯動優質品牌資源，將島內成功合作的品牌充分導入海滄項目甚至推動升級外；更為重要的是，島內外項目之間全面實現“會員身份”、“積分積累”、“積分使用”的互通。與此同時，兩項目也將全面啟動營銷資源的協同賦能，以打造差異化的沉浸式體驗。

廈門和美天地：

7天×24小時澎湃樂活新中心

廈門和美天地，是中交投資在廈門打造的首個商業項目。項目正居集美新城中軸核心，是廈門和美綜合體的購物中心部分，商業體量6萬㎡。

項目以城市文化基因植入為商業運營內核，在建筑設計上將城市特色元素融入其中，特別打造融合山川、島嶼、海洋等城市特色元素的場景空間，盡顯廈門自然與人文的雙重魅力。

在此基礎上，圍繞“7天×24小時澎湃樂活新中心”定位，項目引入SFC上影國際影城（區域首店）、星聚會KTV（福建首家X-PARTY店）、樂斗星空（福建首家形象概念旗艦店）、RANGLO安格斐健身（集美首家普拉提私教概念店）、13DE MARZO旗下潮牌集合店ZERO SIEVERT（福建首店）、杉杉旗下高化集合店BEAUTY33（福建首店）、美式復古校園辣妹風服飾品牌Discus Mart（福建首店）、美式復古潮流品牌NEWJNXS（福建首店）、青春少女鞋履品牌MASOOMAKE（福建首店）、悅來福東山海鮮（島外首店）等120余家品牌。其中，福建首店20%，區域首店15%，打造出集潮流、運動、生活、社交于一體的樂活能量場，滿足不同圈層的多元消費需求。

福州左海 ·光年PARK：

城市微度假活力悅聚場

福州左海·光年PARK涵蓋公園層、商業層、地下聯動層三大空間維度，以“光”為敘事線索，劃分“光寵”“光躍”“光聚”“光敘”四大主題場域，通過60%綠植覆蓋率與40%建筑空間的黃金配比，將“低密度”物理特征轉化為可感知的互動體驗。與四大主題場域匹配的是「社交餐飲、潮流文化、前沿生活、戶外運動、日咖夜酒、野奢戶外」六大核心品類。

W+玩家、灶會（江西辣·東北串）、福子家·宴、GW社交俱樂部等首進品牌，成為生長在公園里的「新鮮感引擎」；超鹿健身、KK桌球、云領少兒體能中心等運動健康品牌，讓流汗成為社交貨幣；老蘭新知味、蔡文文、食運茶餐廳、馴烘焙、一蕗笙花花藝、熱氣球gelato、比星咖啡等餐飲品牌，讓相聚變得簡單；GW轟趴俱樂部、BIG ROOM街頭文化實驗室、巴克提瑜伽普拉提等潮玩體驗品牌，把愛好變成生活方式。

通過業態組合與場景設計，項目將消費者的日均停留時長拉升。這種全時段覆蓋策略，使得不同時段客流呈現均衡分布，避免CBD商場“午間高峰、晚間冷清”的潮汐現象。空中連廊系統串聯起周邊IFC寫字樓、市圖書館等城市地標，將跨區域客流自然導入，進一步放大延時效應。

泉州鯉城萬達廣場：

讓宋元海絲文化“活”在商業里

泉州鯉城萬達廣場以宋元海絲文化為核心特色，將紅磚、格柵、屋脊等這些獨樹一幟的閩南元素融入建筑設計，并規劃3萬㎡的宋元主題街區，擁有福建首條超500米空中跑道，外廣場規劃滑板區、籃球場等設施，地域文化、健康生活方式與現代商業在此深度融合。

面對項目所處的江南新區高品質商業供給斷層，全齡家庭消費場景單一，年輕潮流社交空間缺乏等問題，項目引入167個優質品牌，其中含15家主力/次主力店，構建起全場景觸達的生活場域，更以超50%的泉州首店及定制店占比，為城市商業生態注入差異化的新生動能。

CK JEANS、LACOSTE、The North Face、NB1906、大疆等中高端品牌的落地，精準填補江南新區高品質零售供給的空白；臨鯉閩南菜、凌煙山水、綠茶、東北風、大豐收、匠和風、星巴克、達美樂、霸王茶姬、茉莉奶白、奈雪的茶等49家品質餐飲匯聚，形成國際料理、地域美食、網紅輕食的多元矩陣……

泉州鯉城萬達廣場的落地，也意味著集團在泉州完成“一城五座萬達”的布局。項目以開業三天客流突破39萬人次、進店客流突破119萬人次，銷售額達1860萬元、累計69大品牌銷售同城/全省第一的亮眼數據，強勢印證了項目強大的市場號召力。

從更宏觀的視角看，2025年福建商業市場的降溫，既是全國商業市場周期調整的區域縮影，也是行業發展到一定階段的必然選擇。未來，福建商業市場的競爭將不再是規模和數量的比拼，而是運營能力、場景創新和消費需求適配性的較量。開發商需更加聚焦存量項目的精細化運營，通過引入新業態、重構空間場景、數字化賦能等方式提升項目活力，才能在調整期內實現可持續發展。

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