樓市成交量漲43%，掛牌量跌30%，風向已變，房子勿賤賣

要是你還想著降價賣房，或是還困在“大城市必降”的思維里，那可就大錯特錯了。現在最該做的，是拉黑那些勸你降價割肉的黑中介，甚至直接撤牌不賣。

買房要踩準底部拐點前，賣房要抓牢頂部拐點前，要是在底部拐點前賣房，只會后悔終生，就像2019到2021年在頂部高位接盤一樣，直接被深套。

當前大城市二手房市場，四個特征格外鮮明：

冰山指數數據顯示，1月多個城市二手房成交量環比大漲：廈門漲43%、南京36%、上海29%、北京25%、深圳24%、成都24%、廣州14%、武漢15%。

以上海為例，1月前20天二手房成交就突破1.4萬套，全月預估達2.2萬套毫無壓力。1月本是樓市超級淡季，這種強勢行情遠超預期，足見市場對未來的樂觀情緒正在升溫。

再看掛牌量變化，26個重點城市中，僅5個城市環比微漲，其余21個均大幅下降。廈門1月掛牌量環比暴跌30%，而成交量卻大漲43%，房源去化速度遠超新增掛牌速度，供需關系已明顯失衡。

上海掛牌量環比降7%，從2025年4月的12萬套降至如今的8.9萬套，減少3.1萬套，跌幅達26%；北京環比降4.8%，從2025年8月的14.2萬套降至12.7萬套，跌幅10%。

不管是房東心灰意冷還是對后市抱有期待，核心結果就是大城市掛牌量在全國范圍內大幅萎縮。

價格方面，一線及強二線核心板塊，在拆遷擴圍、新政預期加持下，局部已開啟上漲模式：上海靜安區柳營路老破小價格翻倍，北京萬柳板塊、深圳灣優質房源價格也紛紛反彈。

若開春后新政能一次性給足、力度符合市場預期，這些二手房東會果斷將價格上調至前期高點，只留買家滿心懊惱——誰讓你當初猶豫不買？

屆時，那些如今還幫你PUA賣家、忽悠房東降價割肉的中介，會立刻調轉槍口，開始催促買家漲價入手。

各地經紀人已在簽署“恪守中性市場觀倡議”，但中介從來沒有真正的中性立場：市場下行時，靠PUA賣家獲利；市場上行時，就靠PUA買家賺錢，本質就是哪邊人多忽悠哪邊、哪邊人少討好哪邊。

現在市場風向已變，每個中介都兼具自媒體屬性，早已從唱衰轉向看多。以前唱衰有流量，現在唱多有熱度，再過兩三個月，那些曾跟你大談“房地產已完”的中介，會立馬切換成“樓市光明論”。

中介停止唱衰，利好信息通道就徹底打通，他們會成為市場關鍵的做多力量，就像當初把樓市唱衰時一樣強勢。

根本邏輯還要看供需關系：自2022年起，新房開工面積持續小于成交面積，四年累計減少9億平。

雖尚未抵消2016至2021年開工面積超出成交面積的20億平，仍有11億平差值，但這四年累計新增4000多萬大學畢業生，疊加100萬億超發貨幣，需求與流動性支撐充足。

若全國開啟房票式拆遷，拆一套消化一套庫存，短期一年去化6-8億平不成問題，再疊加2026年自然去化，此前的11億平庫存基本能清零。

更關鍵的是，當前全國房價不足前期高點的7成，買房總成本甚至低至前高的一半，這就是反彈的絕對底氣。只要開春新政如期落地、力度到位，從一線城市開啟的史詩級房價反彈就將到來。

樓市反彈需滿足三個條件：老百姓熬不住、財政熬不住、政策層面熬不住，如今三個條件全部具備。所以，大城市二手房東，不妨考慮撤牌，暫時不賣了。