2026北京買房：“純住宅”還是“商住融合”？

這兩天，拆哥在盤2026年的供地計劃時發現，新供地中除了市場傳統看好的純粹的住宅地塊之外，“商住融合”地塊也漸漸成為主流供應。

在供地結構持續優化、職住平衡成為政策導向下，純居住與商住融合該怎么選？我們不妨從近期幾個代表性地塊說起。

先看看3、4月份計劃要入市的平西府地塊，純R2二類居住用地，無商業混合，它代表著市場上越來越明顯的“居住純粹性”需求。

2025年底由中建智地+未來城聯合體 以 21.143億元拍下。先看幾個關鍵數據：

占地3.59公頃，容積率2.5，限高60米，地上建面約6.18萬㎡；

需配建500㎡社區管理服務用房，后續社區基礎服務更完善；

旁邊橡樹灣期房6萬左右，附近的公園悅府均價5.8元 /㎡，區域次新二手房4.5-5.5萬元/㎡，項目預計可能買5.5-6.5萬元/㎡。

這塊地最突出的價值，我覺得有三層：

第一，是交通閉環。除了地鐵8號線直達海淀、朝陽核心區，周邊還有京藏高速、北清路等主干道，自駕通勤也順暢。

對于在海淀上班的年輕人來說，這里是“價格洼地+通勤高地”

第二，純住宅用地，居住純粹性高。

現在很多地塊都是“住宅+商業+辦公”打包，看起來配套多了，但實際住起來雜亂。

這塊地純粹做住宅，社區氛圍會更整齊，對于真正想買來自住的人來說，是個加分項。

第三，位置實在，挨著8號線平西府站，還有地鐵上蓋。

2025年底，地鐵站上蓋的 “小站公園” 商業體開業。

作為北京首個非標社區商業，開業就爆火。里面有宜家北方首店，還有親子空間、咖啡市集，每周都有鄰里活動，區域反饋不錯。

住在附近的粉絲說“終于有地方遛彎、買杯咖啡坐坐了”，這種成熟商業對地塊溢價的帶動很直接。

地鐵上蓋的商業，運營一到位，對居住便利性是實實在在的提升，確實帶動了區域的活動感。

值得一提的是，地塊西側的TBD云集中心，是典型的“混合用地踩坑”案例。

這塊地是以寫字樓為主的F2混合用地，整個項目里六十幾套商辦和三十幾套住宅規劃在一起，居住氛圍被稀釋。

2026年1月最新數據，TBD云集中心二手房均價只有39584元 /㎡。7月之前還能穩住4.2 /㎡左右，8月突然斷崖式下跌，10月同比跌幅直接沖到20.13%，相當于一年時間每平跌了近5000元。

住宅和辦公混在一起，居住體驗折扣，寫字樓空置率高，商業也沒起來，整個項目顯得有點“破落”。

不過同樣計劃一季度入市的上地0702地塊，給出了“商住融合”的新解法：不是混一塊，而是 純宅地+純公建用地分開布局。

2025年底，海開以84.56億拿下海淀上地0702地塊，住宅樓面價約6.96萬元/㎡。

它的規劃很有意思：兩塊純宅地，一塊純公建 F3 用地，宅地和公建是分開列的，不是攪在一塊。

宅地容積率 2.2、限高30米，建面分別是4.8和4.4萬㎡，預計會做6-10層左右的精致洋房，保證居住的私密性；

公建部分則規劃了13.23萬㎡商業綜合體，正好補了上地板塊商業薄弱的短板，算是把 “融合” 的優勢做出來了。

0702宗地的核心優勢也很明確：

約1公里左右就是中關村軟件園和地鐵13號線清河站，自帶13.23萬㎡商業綜合體，能實現“15分鐘生活圈”。

屬于五環外的最強學區--上地學區，北邊還規劃了由北京101中學承辦的十二年一貫制學校，這是實實在在的教育資源。

拆哥之前文章中算過，0702實際樓面價達到了9.66萬/平。

昌平2026年開局這幾塊地，各有看點。未來的關鍵是，看看開發商能不能把“純住宅”與“商住融合”這些優勢真的落到產品上，最終贏的那個把“居住體驗”當真事兒做的項目。

這幾塊新地的更多產品細節，拆哥會繼續關注，想更多了解加信 menglin_2019 ，1v1給您一手最新資料。