【澤達說法】生效判決后房屋易主，新業主能否申請“強制執行”？

案情回顧

韋某乙與鄰居胡某某因共用平臺使用問題發生糾紛，法院于2022年11月16日作出終審判決，判令胡某某拆除防盜網、清除堆放雜物。

判決生效后、申請強制執行前，韋某乙于2022年11月29日將案涉房屋轉讓給韋某甲，并辦理了不動產轉移登記。

2023年2月3日，韋某乙向法院申請強制執行。胡某某隨后提出執行異議，認為韋某乙已非房屋所有權人，無權申請執行，并表示愿與新業主韋某甲協商解決，請求終結執行。但韋某甲拒絕調解，堅持要求繼續執行，并于2023年2月16日向法院申請變更自己為本案申請執行人。

案件結果

法院經審查認為，韋某乙在生效法律文書作出后已將房屋合法轉讓并登記至韋某甲名下，韋某甲作為房屋現所有權人，有權承繼該判決項下的權利。

依據《中華人民共和國民事訴訟法》及相關司法解釋，法院裁定變更韋某甲為本案申請執行人。

法律分析

北京澤達律師事務所基于本案為您做以下法律分析：

在司法實踐中，常出現生效判決確定的權利人在執行程序開始前已將標的財產轉讓給他人的情況。此時，應由誰向法院申請強制執行，不僅是程序問題，更關系到物權與債權的銜接、權利承受人的實體權益如何實現等核心法律議題。本案即為一起典型的不動產轉讓后執行主體資格認定案件，其裁判要旨對于同類糾紛具有參考意義。

一、生效判決確定的權利隨物權變動而轉移

《中華人民共和國民法典》第二百零九條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。”本案中，韋某乙在判決生效后與韋某甲完成房屋過戶登記，韋某甲自此取得該房屋的所有權。物權變動不僅意味著占有、使用、收益、處分等權能的轉移，附著于該不動產之上的相關判決權利也應視為一并轉移。

排除妨害請求權在性質上屬于物權請求權，旨在恢復物權的圓滿狀態。該權利雖經判決確認，但其基礎仍源于物權本身。當物權主體發生變更，新的權利人自然承繼該排除妨害的權利，否則判決將因權利主體缺失而無法落實，有違“誰的權利誰主張”的基本原則，亦不利于物權秩序的穩定。

二、權利承受人可直接申請變更執行主體

執行程序并非必須由判決載明的權利人本人提起。《最高人民法院關于民事執行中變更、追加當事人若干問題的規定》第一條規定：“執行過程中，申請執行人或其繼承人、權利承受人可以向人民法院申請變更、追加當事人。申請符合法定條件的，人民法院應予支持。”

本案中，韋某甲作為房屋的合法受讓人，屬于上述規定中的“權利承受人”。其向法院提交不動產登記證書等權利證明，足以證實其承繼了韋某乙基于生效判決所享有的請求權。法院經審查認為符合條件，即裁定變更其為申請執行人，這既是對其實體權利的確認，也保證了執行程序的順利推進。

需說明的是，此種變更并非“推倒重來”，而是在原執行程序框架下的主體替換。原執行申請仍為程序啟動基礎，變更裁定的作出意味著韋某甲承接了韋某乙在執行程序中的全部程序性與實體性地位，可繼續要求被執行人胡某某履行判決確定的義務。

三、執行階段主體變更注重效率與權利實現的平衡

允許權利承受人在執行程序中申請變更主體，體現了執行效率與權利保護相結合的價值取向。若要求權利受讓人必須另行訴訟取得新的執行依據，將導致程序空轉、成本增加，妨害的持續狀態也可能進一步擴大。尤其在本案這類排除妨害糾紛中，妨害行為直接影響不動產的使用價值與權利人的居住安寧，權利實現的時效性尤為重要。

從審查標準看，執行法院在此類變更申請中主要進行形式審查，即審查權利轉移是否真實、合法、有效，是否辦理權屬登記，權利承受人身份是否明確等。本案房屋已辦理過戶登記，權屬清晰，韋某甲的權利承受人身份確鑿，法院據此作出變更裁定，審查重點恰當，程序處理高效。

值得延伸的是，如果不動產轉讓發生在訴訟階段而非判決生效后，受讓人可依據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第二百四十九條規定，申請變更訴訟當事人。而在判決生效后、執行開始前的階段，如本案情形，通過執行變更程序實現主體銜接，已成為司法實踐中普遍認可的操作方式。

律師寄語

不動產流轉與生效裁判文書權利實現之間的銜接，是民事執行中常見卻易生爭議的環節。本案清晰表明，生效判決所確認的物權相關權利，可隨不動產所有權合法轉移而由受讓人承繼。權利承受人無需“另起爐灶”重新訴訟，通過向執行法院提出變更申請，并提交權利承受的合法證明，即可直接繼受申請執行人地位，推動判決義務的履行。

這一制度安排，既尊重了物權變動的公示公信效力，也保障了執行程序的連貫性與實效性，避免了因權利主體變更而導致判決落空的風險。對于不動產的買受人而言，在受讓已涉訴或已有生效判決的房產時，應關注相關判決內容及其履行情況，并可依法通過變更執行主體的方式，主動、直接地維護自身物權權益。

當然，執行程序中主體的變更須嚴格遵循法定條件與程序。當事人應準備并提交權屬變更的完備證據，法院亦需對權利轉移的真實性、合法性進行必要審查，以防范利用程序規避債務或損害他人合法權益的行為。

北京澤達律師事務所律師對不同法律規定、熱點、案件、裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角。但需注意，我國并非判例法國家，且司法實踐中不同案例的細節千差萬別，切不可盲目參照。

如果您遇到類似糾紛難以解決，也建議您及時咨詢北京澤達律師事務所的專業律師，以便更好維護自己的合法權益。

本文作者：北京澤達律師事務所 朱現領