重磅丨2025湖北省物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實力研究成果發(fā)布

2026年1月23日，克而瑞物管發(fā)布「2025湖北省物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實力研究成果」。 同期揭曉2025湖北省物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合 實力100強 （武漢城市群、宜荊荊恩城市群、襄十隨神城市群） 、2025湖北省國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實力30強以及各細(xì)分業(yè)態(tài)， 為湖北省物業(yè)的發(fā)展與提升樹立了全新的行業(yè)標(biāo)桿。（文末附榜單）

前言

2025年，是中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展歷程中具有里程碑意義的一年，更是湖北省物業(yè)行業(yè)從規(guī)模擴張向高質(zhì)量發(fā)展全面轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵決勝期。國家“十五五”規(guī)劃建議首次直接提及“物業(yè)”，明確提出“實施物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動”和“建立房屋全生命周期安全管理制度”，標(biāo)志著物業(yè)管理在國家戰(zhàn)略層面的定位得到空前提升，行業(yè)從傳統(tǒng)的社區(qū)“看門人”正式躍升為城市治理關(guān)鍵環(huán)節(jié)和“城市價值合伙人”，深度綁定城市更新、基層治理與民生保障等核心國家戰(zhàn)略。

物業(yè)服務(wù)作為民生服務(wù)的核心載體，是增進(jìn)民生福祉、提高人民生活品質(zhì)、提升城市居住幸福感的中堅力量，其價值與重要性在新時代背景下愈發(fā)凸顯。同年，中央紀(jì)委國家監(jiān)委將“整治物業(yè)服務(wù)履約不到位、侵占業(yè)主公共收益等問題”納入全國集中推進(jìn)的16件群眾身邊實事，住建部同步將其列為年度重點民生整治任務(wù)，形成多部門協(xié)同推進(jìn)的整治格局，彰顯了國家層面對規(guī)范行業(yè)秩序、保障群眾利益的堅定決心。

在此宏觀背景下，湖北省作為中部崛起的重要支點，積極響應(yīng)國家號召，密集出臺系列創(chuàng)新性政策，構(gòu)建起“黨建引領(lǐng)、法治保障、多方協(xié)同”的現(xiàn)代化治理體系。在政策東風(fēng)、市場需求與技術(shù)創(chuàng)新的多重驅(qū)動下，湖北物業(yè)企業(yè)主動調(diào)整發(fā)展策略，加速優(yōu)化管理結(jié)構(gòu)，主動退出低質(zhì)效項目，從粗放式規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向精細(xì)化、專業(yè)化、智慧化發(fā)展模式。

基于此，克而瑞物管開展2025年湖北省物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實力及服務(wù)力研究測評工作。本報告全面梳理行業(yè)政策環(huán)境、市場規(guī)模、競爭格局、技術(shù)應(yīng)用及區(qū)域特征，深度剖析三大城市群發(fā)展差異，精準(zhǔn)預(yù)判未來趨勢，旨在為政府決策、企業(yè)戰(zhàn)略制定及行業(yè)研究提供有價值的參考，同時甄選出綜合實力與服務(wù)力突出的標(biāo)桿企業(yè)，發(fā)揮領(lǐng)航帶動作用，共同推動全省物業(yè)管理行業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展。

政策環(huán)境：規(guī)范治理與創(chuàng)新引領(lǐng)并舉，構(gòu)建高質(zhì)量發(fā)展制度體系

2025年，湖北省物業(yè)管理行業(yè)政策環(huán)境呈現(xiàn)“頂層設(shè)計強化、地方創(chuàng)新頻出、監(jiān)管持續(xù)細(xì)化”的鮮明特征，形成“國家戰(zhàn)略引領(lǐng)、省級政策支撐、核心城市示范”的三級政策體系，為行業(yè)健康有序發(fā)展奠定堅實制度基礎(chǔ)。

（一）國家頂層設(shè)計定調(diào)，行業(yè)定位實現(xiàn)根本性提升

2025年10月，《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃的建議》發(fā)布，歷史性地將“物業(yè)”納入國家五年規(guī)劃，不僅重申“實施物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動”，更創(chuàng)新提出“建立房屋全生命周期安全管理制度”，為物業(yè)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展定調(diào)。這一戰(zhàn)略定位將物業(yè)管理從傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)提升至國家民生保障與城市治理的核心層面，賦予行業(yè)前所未有的時代使命。

同年，全國范圍內(nèi)的物業(yè)專項整治全面啟動，聚焦“服務(wù)履約不到位”和“侵占業(yè)主公共收益”兩大民生痛點。中紀(jì)委將其納入16件群眾身邊實事，住建部列為年度重點民生整治任務(wù)，《人民日報》專題刊發(fā)《整治物業(yè)管理亂象，靶向發(fā)力》，形成多部門協(xié)同、高規(guī)格推進(jìn)的行動格局，推動行業(yè)亂象治理向縱深發(fā)展。

此外，2025年8月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合多部門印發(fā)《貫徹落實〈關(guān)于推進(jìn)新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)打造韌性城市的意見〉行動方案（2025—2027年）》，明確將智慧物業(yè)納入完整社區(qū)建設(shè)核心指標(biāo)體系，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)構(gòu)建智慧物業(yè)管理服務(wù)系統(tǒng)，強化人員車輛智能管理，發(fā)展線上線下融合的生活服務(wù)，推動智慧物業(yè)從“可選項”成為“硬性標(biāo)配”。

（二）省級政策密集落地，構(gòu)建精細(xì)化治理框架

湖北省積極響應(yīng)國家號召，結(jié)合本地實際出臺一系列具有創(chuàng)新性和實操性的地方政策，覆蓋公共收益管理、服務(wù)模式改革、城市更新等核心領(lǐng)域：

1.公共收益管理破題，權(quán)益保障落到實處

2025年7月，省住建廳等五部門聯(lián)合印發(fā)《湖北省住宅小區(qū)公共收益管理辦法（試行）》，首次在省級層面系統(tǒng)性明確公共收益的界定、權(quán)屬、用途及全流程管理規(guī)范。辦法明確“公共收益屬于業(yè)主所有”，主要用于補充住宅專項維修資金；要求以物業(yè)管理區(qū)域為單位單獨開戶設(shè)賬，嚴(yán)禁以個人名義存儲管理；強制定期公示收支明細(xì)，接受業(yè)主監(jiān)督，有效解決了長期困擾行業(yè)的“公共收益是什么、誰所有、怎么用”的核心爭議。截至2025年底，全省物業(yè)小區(qū)物業(yè)服務(wù)信息公開率已達(dá)100%，公共收益管理亂象得到有效遏制。

2.酬金制模式試點推廣，破解行業(yè)信任難題

為破解物業(yè)費不透明、服務(wù)質(zhì)量不高、業(yè)主與物業(yè)信任缺失等長期難題，湖北省于2025年9月30日制定《湖北省住宅小區(qū)酬金制物業(yè)服務(wù)模式工作指引》。指引詳細(xì)規(guī)劃“前期準(zhǔn)備、企業(yè)選聘、按效付費”三大實施步驟，并配套“開設(shè)共管賬戶、建立巡察制度、成本核算、滿意度評價”四大保障措施，將物業(yè)企業(yè)收入與服務(wù)績效直接掛鉤，真正實現(xiàn)“質(zhì)價相符”。據(jù)統(tǒng)計，全省試點酬金制服務(wù)模式的小區(qū)已超過270個，經(jīng)過物業(yè)服務(wù)專項提質(zhì)行動，全省物業(yè)相關(guān)信訪投訴量同比下降41.10%，業(yè)主滿意度顯著提升。

3.“四好”建設(shè)引領(lǐng)城市更新，釋放市場新空間

中央提出建設(shè)“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”的“四好”目標(biāo)，為城市更新提供頂層設(shè)計。湖北省積極響應(yīng)，將“四好”理念深度融入老舊小區(qū)改造、完整社區(qū)建設(shè)等工作，推動老舊小區(qū)從“有得住”向“住得好”轉(zhuǎn)變。2025年，全省計劃完成2000個老舊小區(qū)改造，帶動約1200億元社會資本投入，改造過程中同步完善物業(yè)配套設(shè)施，推動老舊小區(qū)物業(yè)專業(yè)化覆蓋，為物業(yè)企業(yè)參與基礎(chǔ)設(shè)施運維、社區(qū)服務(wù)升級釋放巨大市場空間。

4.“物業(yè)+生活服務(wù)”政策支持，拓展服務(wù)邊界

為應(yīng)對人口老齡化、家庭結(jié)構(gòu)小型化等社會變化，湖北省積極推動“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”模式創(chuàng)新。2025年，商務(wù)部等九部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加力推動城市一刻鐘便民生活圈建設(shè)擴圍升級的通知》，明確鼓勵發(fā)展“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”，拓展養(yǎng)老、托育、家政、餐飲、配送等增值服務(wù)。湖北省在此基礎(chǔ)上出臺地方實施細(xì)則，對開展適老化服務(wù)、社區(qū)養(yǎng)老驛站建設(shè)的物業(yè)企業(yè)給予稅收優(yōu)惠和資金補貼，推動“15分鐘社區(qū)生活圈”全面落地。

（三）核心城市立法先行，示范效應(yīng)顯著

武漢市作為省會城市和行業(yè)標(biāo)桿，其政策實踐對全省具有強烈引領(lǐng)作用。新版《武漢市物業(yè)管理條例》將于2026年1月1日起實施，該條例確立“黨建引領(lǐng)、業(yè)主自治、社區(qū)協(xié)調(diào)、政府監(jiān)管、多方參與”的治理原則，并有多項創(chuàng)新突破：

? 明確要求每半年公布業(yè)委會委員、候補委員交納物業(yè)服務(wù)費、停車費情況，強化業(yè)委會履職監(jiān)督；

? 規(guī)定公共收益必須以物業(yè)管理區(qū)域為單位單獨開戶設(shè)賬，嚴(yán)禁以個人名義存儲管理，保障業(yè)主財產(chǎn)權(quán)益；

? 確立電子投票為業(yè)主大會表決的主要方式，簡化決策流程，提高業(yè)主參與度；

? 明確房屋主管部門及多部門管理職責(zé)，構(gòu)建“多方參與、協(xié)同共治”的治理格局。

此次修訂構(gòu)建了更為完善的法治框架，將有力推動武漢市乃至全省行業(yè)的規(guī)范化、專業(yè)化進(jìn)程。此外，武漢還率先推進(jìn)199個完整社區(qū)建設(shè)，2025年有望實現(xiàn)老舊小區(qū)物業(yè)全覆蓋，為全省提供可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗。

宏觀與區(qū)域篇：經(jīng)濟穩(wěn)進(jìn)支撐，三大城市群梯度發(fā)展

2025年，湖北省經(jīng)濟運行穩(wěn)中有進(jìn)，高質(zhì)量發(fā)展扎實推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，為物業(yè)管理行業(yè)提供堅實經(jīng)濟基礎(chǔ)。同時，全省“一主引領(lǐng)、兩翼驅(qū)動、全域協(xié)同”的區(qū)域發(fā)展格局深度落地，武漢城市圈、宜荊荊恩城市群、襄十隨神城市群呈現(xiàn)明顯梯度差異，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)“核心領(lǐng)跑、兩翼追趕、全域協(xié)同”的態(tài)勢。

（一）宏觀經(jīng)濟支撐：總量穩(wěn)步增長，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化

初步核算，2025年湖北省全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）突破6萬億元大關(guān)，同比增長約6.0%，經(jīng)濟總量邁上新臺階。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)（服務(wù)業(yè)）增加值占比穩(wěn)步提升至49.7%，成為經(jīng)濟增長的主要動力源。民營經(jīng)濟活力不斷增強，占全省經(jīng)濟總量的比重持續(xù)擴大，為物業(yè)管理等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展提供了堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ)和廣闊的市場空間。

人口結(jié)構(gòu)方面，湖北省2025年常住人口約5860萬人，老齡化率攀升至22.5%，家庭結(jié)構(gòu)小型化趨勢明顯，核心城市獨居人群占比突破20%。人口老齡化與家庭結(jié)構(gòu)變化催生了多元化、精細(xì)化的物業(yè)需求，尤其是社區(qū)養(yǎng)老、適老化改造等服務(wù)需求快速增長，為行業(yè)發(fā)展注入新動力。

（二）建筑業(yè)與房地產(chǎn)市場：存量主導(dǎo)，增量分化

2024年，湖北省建筑業(yè)房屋建筑竣工面積保持基本穩(wěn)定，近五年來總體呈平穩(wěn)態(tài)勢。考慮到物業(yè)管理范疇不斷向產(chǎn)業(yè)園區(qū)、城市服務(wù)、文旅物業(yè)等領(lǐng)域延伸，預(yù)計未來5年湖北省物業(yè)管理規(guī)模有望增加超5億平方米，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供持續(xù)的增量市場。

三大城市群房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)差異化特征：

? 武漢城市圈：存量優(yōu)化與高端增量并存，房屋竣工面積超1.5億平方米，高端住宅、商業(yè)辦公、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等高端物業(yè)占比達(dá)35%，房地產(chǎn)市場以存量交易為主，城市更新項目為物業(yè)行業(yè)帶來穩(wěn)定增量；

? 宜荊荊恩城市群：增量平穩(wěn)，文旅地產(chǎn)活躍，房屋竣工面積約5200萬平方米，住宅物業(yè)占比70%，文旅地產(chǎn)竣工面積同比增長15%，核心城市庫存去化周期保持在16個月合理水平；

? 襄十隨神城市群：存量消化為主，工業(yè)物業(yè)穩(wěn)健，房屋竣工面積約4100萬平方米，工業(yè)物業(yè)占比達(dá)28%，商業(yè)物業(yè)庫存逐步消化，住宅物業(yè)以本地剛性需求為主。

（三）招投標(biāo)市場特征：非住宅主導(dǎo)，區(qū)域差異明顯

根據(jù)克而瑞物管不完全統(tǒng)計，2025年1–11月，湖北省物業(yè)管理行業(yè)招標(biāo)數(shù)量總計9690個，預(yù)算金額總計220.88億元，市場環(huán)境持續(xù)優(yōu)化。

1.業(yè)態(tài)分布：辦公與公建主導(dǎo)，高端化趨勢明顯

中標(biāo)項目業(yè)態(tài)中，辦公類項目無論是招標(biāo)數(shù)量還是預(yù)算金額均居各細(xì)分業(yè)態(tài)首位，預(yù)算金額達(dá)117億元；其次為其他物業(yè)（41.52億元）、學(xué)校物業(yè)（18.64億元）。這表明非住宅業(yè)態(tài)特別是高端寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，已成為物業(yè)企業(yè)競相爭奪的戰(zhàn)略高地，反映出市場對高品質(zhì)、專業(yè)化服務(wù)的需求日益旺盛。

2.區(qū)域分布：武漢領(lǐng)跑，兩翼跟進(jìn)

分城市來看，武漢市招標(biāo)項目3769個，預(yù)算金額遙遙領(lǐng)先全省，其次為宜昌市（895個）、襄陽市（725個），核心城市成為招標(biāo)市場主力。從招投標(biāo)金額分布看，50萬元以下項目占比仍較高，但1000萬元以上的大額項目占比顯著提升，顯示市場對一體化綜合服務(wù)解決方案的需求增長。

（四）三大城市群區(qū)域深度分析：梯度特征顯著

湖北省物業(yè)管理市場發(fā)展呈現(xiàn)明顯的梯度差異，以武漢城市圈為核心，宜荊荊恩、襄十隨神城市群為兩翼，不同區(qū)域的市場階段、需求結(jié)構(gòu)與競爭焦點各不相同。

1.武漢城市圈：市場高地，引領(lǐng)創(chuàng)新

武漢城市圈以武漢為核心，涵蓋黃石、鄂州、孝感、黃岡、咸寧、仙桃、天門、潛江等8市，是湖北省經(jīng)濟最發(fā)達(dá)、人口最密集、城鎮(zhèn)化率最高的區(qū)域。2025年，武漢城市圈GDP總量占全省比重超過60%，常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)78.3%，遠(yuǎn)高于全省平均水平（65.2%）。

?市場規(guī)模與集中度：截至2025年底，武漢城市圈物業(yè)管理總面積約8.2億平方米，占全省總量的63.1%。其中，武漢市獨占5.1億平方米，貢獻(xiàn)全省38.9%的招標(biāo)項目與71.2%的合約到期面積。100強物業(yè)企業(yè)在武漢城市圈的市場份額達(dá)48.7%，顯著高于全省平均的29.6%，市場集中度高、競爭激烈。

?服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與價格體系：武漢城市圈物業(yè)費均價為2.32元/㎡/月，其中住宅1.79元/㎡/月，商業(yè)綜合體達(dá)8.6元/㎡/月，公眾物業(yè)高達(dá)9.10元/㎡/月。服務(wù)內(nèi)容高度標(biāo)準(zhǔn)化，頭部企業(yè)普遍引入ISO質(zhì)量管理體系，并試點ESG披露。智慧物業(yè)覆蓋率達(dá)85%以上，AI客服、智能巡檢、能耗監(jiān)測系統(tǒng)成為中高端項目的標(biāo)配。

?政策創(chuàng)新與治理水平：武漢率先推行“酬金制”試點（占全省試點總數(shù)的62%），并將于2026年施行新版《武漢市物業(yè)管理條例》，強化電子投票、業(yè)委會財務(wù)公開等制度。黨建引領(lǐng)“紅色物業(yè)”覆蓋90%以上社區(qū)，形成“社區(qū)黨委—物業(yè)黨支部—樓棟黨小組”三級治理體系，治理效能居全省首位。

?代表企業(yè)：湖北聯(lián)投城市運營有限公司，聚焦城市更新與產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營；武漢城市服務(wù)集團有限公司、，國資平臺核心企業(yè)，承接大量政府類公建項目；武漢百步亭花園物業(yè)管理有限公司、，“紅色物業(yè)”全國典范，深耕老舊小區(qū)服務(wù)與社區(qū)治理。

2.宜荊荊恩城市群：潛力釋放，加速追趕

宜荊荊恩城市群位于湖北西南部，是長江經(jīng)濟帶重要節(jié)點和生態(tài)屏障區(qū)。2025年，該區(qū)域GDP總量約占全省18%，城鎮(zhèn)化率為58.7%，低于全省均值，但增速較快（年均+1.2pct），發(fā)展?jié)摿Τ掷m(xù)釋放。

?市場特征：物業(yè)管理總面積約2.6億平方米，占全省20.0%。市場以住宅為主（占比76%），非住宅項目集中在宜昌高新區(qū)、荊州經(jīng)開區(qū)等產(chǎn)業(yè)園區(qū)。招標(biāo)項目數(shù)量占全省21.3%，但單項目平均預(yù)算僅為武漢的58%，服務(wù)單價相對偏低。

?服務(wù)現(xiàn)狀：物業(yè)費均價為2.21元/㎡/月，住宅普遍在1.8–2.2元/㎡/月區(qū)間。智慧化水平較低，僅頭部項目部署基礎(chǔ)門禁與監(jiān)控系統(tǒng)。服務(wù)內(nèi)容以保潔、保安、綠化“三保”為主，增值服務(wù)滲透率不足15%。近年來，宜昌、荊州積極推進(jìn)老舊小區(qū)改造（2025年共完成186個），為物業(yè)企業(yè)介入提供重要契機。

?政策與治理：四市均已出臺地方版公共收益管理細(xì)則，但執(zhí)行力度弱于武漢。宜昌市試點“物業(yè)+養(yǎng)老”融合服務(wù)，在西陵區(qū)打造3個社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)中心；荊州市推動“物業(yè)+快遞柜+團購”微商業(yè)生態(tài)，探索輕資產(chǎn)運營模式，特色化發(fā)展初見成效。

?代表企業(yè)：宜昌城發(fā)物業(yè)，依托城投平臺，重點布局保障房與安置小區(qū)服務(wù)；荊州南湖物業(yè)，本地龍頭企業(yè)，專注住宅精細(xì)化服務(wù)，客戶粘性較強；恩施清江物業(yè)，立足山區(qū)特色，服務(wù)文旅地產(chǎn)與康養(yǎng)社區(qū)，形成差異化優(yōu)勢。

3.襄十隨神城市群：起步階段，亟待破局

襄十隨神城市群地處鄂西北，是漢江生態(tài)經(jīng)濟帶核心區(qū)域。2025年，該區(qū)域GDP占全省16%，城鎮(zhèn)化率僅54.1%，為三大城市群中最低。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)偏重工業(yè)（汽車、裝備制造），服務(wù)業(yè)發(fā)育相對滯后，物業(yè)管理行業(yè)仍處于起步階段。

?市場規(guī)模有限：物業(yè)管理總面積約2.2億平方米，占全省16.9%。項目分散、單體規(guī)模小，合約面積超10萬㎡的項目占比不足20%。招標(biāo)項目數(shù)量占全省19.8%，但預(yù)算總額僅占14.2%，市場價格敏感度高，低價競爭現(xiàn)象較為突出。

?服務(wù)粗放，專業(yè)度不足：物業(yè)費均價僅為1.92元/㎡/月，孝感部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)項目低至1.19元/㎡/月。多數(shù)企業(yè)仍采用“包干制”，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)模糊，人員流動性大。智慧物業(yè)應(yīng)用幾乎空白，信息化管理依賴傳統(tǒng)表格記錄。增值服務(wù)幾乎未起步，業(yè)主對物業(yè)認(rèn)知仍停留在“看門掃地”的基礎(chǔ)層面。

?政策落地滯后：雖已轉(zhuǎn)發(fā)省級公共收益管理辦法，但缺乏具體實施細(xì)則與監(jiān)管力量，酬金制試點尚未啟動。社區(qū)治理以居委會主導(dǎo)，物業(yè)企業(yè)話語權(quán)弱。不過，襄陽作為省域副中心城市，正加快引進(jìn)武漢頭部物業(yè)企業(yè)，萬物云、保利物業(yè)等已進(jìn)入東津新區(qū)高端項目，為區(qū)域行業(yè)升級注入動力。

?代表企業(yè)：湖北襄投物業(yè)管理有限公司，區(qū)域內(nèi)唯一進(jìn)入全國百強的企業(yè)，依托襄陽國投資源布局工業(yè)與公建物業(yè)；十堰宏遠(yuǎn)物業(yè)，深耕東風(fēng)系家屬院服務(wù)，具備工業(yè)社區(qū)管理經(jīng)驗；隨州炎帝物業(yè)，小型民企代表，以低成本運營維系基礎(chǔ)服務(wù)。

4.域差距總結(jié)

可見，武漢城市圈已進(jìn)入“服務(wù)品質(zhì)與科技驅(qū)動”的成熟階段，宜荊荊恩城市群處于“標(biāo)準(zhǔn)化補課與模式探索”的成長階段，而襄十隨神城市群仍停留在“基礎(chǔ)服務(wù)保障”的初級階段。區(qū)域不平衡既是行業(yè)發(fā)展的挑戰(zhàn)，也為全省物業(yè)資源整合與梯度轉(zhuǎn)移提供了戰(zhàn)略機遇。

市場篇：規(guī)模穩(wěn)步擴張，洗牌整合加速

2025年，湖北省物業(yè)管理市場在承壓中穩(wěn)步前行，市場規(guī)模持續(xù)擴大，市場流動性顯著增強，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，服務(wù)價格體系分化明顯，行業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)新態(tài)勢。

（一）行業(yè)規(guī)模穩(wěn)步增長，增量空間持續(xù)釋放

根據(jù)克而瑞物管測算，截至2025年底，湖北省物業(yè)管理總規(guī)模已超過13億平方米，同比保持穩(wěn)健增長。其中，住宅類物業(yè)管理面積占比雖仍居主導(dǎo)，但非住宅類（包括辦公、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、公建、學(xué)校、醫(yī)院等）物業(yè)管理面積增速更快，占比持續(xù)提升，成為行業(yè)增長的核心引擎。

從區(qū)域分布看，武漢城市圈物業(yè)管理規(guī)模達(dá)8.2億平方米，占全省總量的63.1%；宜荊荊恩城市群達(dá)2.6億平方米，占比20.0%；襄十隨神城市群達(dá)2.2億平方米，占比16.9%。武漢城市圈仍占據(jù)主導(dǎo)地位，但兩大副中心城市群增速分別達(dá)8.5%、7.2%，高于武漢城市圈6.8%的增速，區(qū)域發(fā)展更加均衡。

（二）業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，非住宅成為核心增長點

隨著物業(yè)企業(yè)服務(wù)邊界持續(xù)擴大，非住宅物業(yè)因其空間廣、業(yè)態(tài)多、單價高、盈利穩(wěn)定等特點，成為行業(yè)增長的核心引擎。2025年，湖北省非住宅類物業(yè)管理面積占比已提升至25%以上，且增速保持在10%以上，遠(yuǎn)超住宅物業(yè)增速。

? 辦公物業(yè)：招標(biāo)預(yù)算金額達(dá)117億元，位居各業(yè)態(tài)之首，高端寫字樓、城市綜合體成為頭部企業(yè)競爭焦點；

? 工業(yè)與產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)：受益于全省產(chǎn)業(yè)升級，工業(yè)用地類新增土地項目規(guī)劃建筑面積達(dá)6092萬平方米，占比最高，產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)需求持續(xù)增長；

? 公建物業(yè)：學(xué)校、醫(yī)院、政府辦公樓等公建項目招標(biāo)活躍，公眾物業(yè)物業(yè)費均價高達(dá)9.10元/㎡/月，成為高價值業(yè)態(tài)；

? 文旅物業(yè)：宜荊荊恩城市群文旅資源豐富，文旅物業(yè)規(guī)模較2023年增長50%，涵蓋景區(qū)管理、民宿運營、文旅小鎮(zhèn)服務(wù)等領(lǐng)域。

（三）合約到期引發(fā)市場洗牌，存量博弈機會顯現(xiàn)

2025年，湖北省物業(yè)管理市場進(jìn)入活躍的“換手期”，合約到期引發(fā)的市場洗牌成為核心特征。2025年1–11月，全省共有1207個物業(yè)服務(wù)合約到期項目，涉及在管總面積超2464萬平方米，為優(yōu)質(zhì)企業(yè)擴張?zhí)峁氋F機遇。

? 區(qū)域分布：武漢市以705個到期項目、1755.9萬平方米在管面積（占比逾71%），成為市場資源重新配置的核心區(qū)域；

? 業(yè)態(tài)分布：辦公物業(yè)到期項目數(shù)量最多（582個），住宅物業(yè)到期項目在管面積最大（1260萬平方米，占比超51%）；

? 市場影響：這一輪“換手潮”倒逼企業(yè)提升核心競爭力，低價競爭逐步退出市場，“質(zhì)價相符”成為市場共識，為有實力的企業(yè)通過市場化手段獲取優(yōu)質(zhì)存量項目、實現(xiàn)快速擴張?zhí)峁┝似鯔C。

（四）服務(wù)價格體系分化顯著，價值導(dǎo)向凸顯

服務(wù)價格呈現(xiàn)明顯的業(yè)態(tài)與區(qū)域分層特征，反映出不同業(yè)態(tài)對服務(wù)專業(yè)性、復(fù)雜度和品質(zhì)要求的巨大差異。

? 業(yè)態(tài)差異：以武漢市為例，2025年合約到期項目的平均物業(yè)管理費用為4.19元/月/平方米，其中住宅物業(yè)均價約2.49元/月/平方米，公眾物業(yè)（如政府大樓、大型場館）則高達(dá)9.10元/月/平方米，價差超3.6倍；商業(yè)綜合體物業(yè)費均價達(dá)8.6元/月/平方米，工業(yè)物業(yè)均價約3.5元/月/平方米，不同業(yè)態(tài)價格梯度清晰。

? 區(qū)域差異：武漢市全業(yè)態(tài)平均物業(yè)管理費用居全省首位（4.19元/月/平方米），孝感市最低（1.19元/月/平方米），區(qū)域間價格差異與各地經(jīng)濟發(fā)展水平、居民支付能力和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)直接相關(guān)。

? 價格趨勢：受成本上漲與服務(wù)升級雙重影響，優(yōu)質(zhì)項目物業(yè)費呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲態(tài)勢，而低質(zhì)效項目面臨物業(yè)費下調(diào)或退盤壓力，價格分化進(jìn)一步加劇。

行業(yè)競爭格局：多元主體同臺競技，格局持續(xù)重

2025年，湖北省物業(yè)市場呈現(xiàn)全國性頭部企業(yè)、本土龍頭企業(yè)和特色化專業(yè)服務(wù)機構(gòu)多元共存的競爭格局，不同背景的企業(yè)憑借各自優(yōu)勢展開角逐，市場格局持續(xù)重塑。

（一）競爭主體類型：三類企業(yè)各具優(yōu)勢

1.全國性頭部企業(yè)：資本與品牌驅(qū)動，全面布局

以碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、中海物業(yè)等為代表的全國性上市物企，憑借強大的資本實力、品牌影響力、標(biāo)準(zhǔn)化體系和全國性資源網(wǎng)絡(luò)，在湖北市場尤其是武漢的高端住宅、商業(yè)綜合體和寫字樓領(lǐng)域占據(jù)重要地位。它們通常通過承接關(guān)聯(lián)開發(fā)商項目、市場競標(biāo)及收并購等方式進(jìn)行布局，發(fā)展策略強調(diào)規(guī)模效應(yīng)和多元增值服務(wù)的滲透。

這類企業(yè)的核心優(yōu)勢在于標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)體系、數(shù)字化技術(shù)應(yīng)用和全國性資源整合能力，能夠為高端項目提供一體化綜合服務(wù)解決方案，但其在區(qū)域本土化適配性上仍有提升空間。

2.土龍頭企業(yè)：深耕區(qū)域，探索城市運營

本土龍頭企業(yè)深度扎根湖北，對地方政策、市場文化和客戶需求理解更為透徹，形成了獨特的競爭優(yōu)勢。以湖北聯(lián)投城市運營有限公司、武漢城市服務(wù)集團有限公司為代表的本土國企，依托強大的政府資源和資本實力，重點布局城市更新、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、保障房、城市公共服務(wù)等大型綜合性項目，積極探索資產(chǎn)證券化路徑，展現(xiàn)了本土國企在承接城市服務(wù)、參與基層治理方面的獨特優(yōu)勢。

湖北聯(lián)投城市運營有限公司作為湖北省物業(yè)管理協(xié)會的會長單位，其發(fā)展路徑具有代表性。公司積極探索“場景營造+文化賦能”的大運營模式，不再局限于傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)，而是向城市公共空間運營、產(chǎn)業(yè)園區(qū)綜合服務(wù)、城市更新等領(lǐng)域延伸，致力于從“建設(shè)時代”的參與者轉(zhuǎn)向“運營時代”的主導(dǎo)者之一。武漢百步亭花園物業(yè)管理有限公司則以“紅色物業(yè)”和老舊小區(qū)改造服務(wù)聞名，深耕社區(qū)治理，形成獨特的品牌辨識度和社區(qū)粘性。

3.專業(yè)化與特色化服務(wù)商：細(xì)分賽道突圍

在市場分工細(xì)化的趨勢下，一批專注于特定業(yè)態(tài)或領(lǐng)域的服務(wù)商嶄露頭角，通過專業(yè)化、特色化服務(wù)構(gòu)建競爭壁壘：

? 業(yè)態(tài)專業(yè)化企業(yè)：專注于學(xué)校、醫(yī)院、工業(yè)園區(qū)等公建物業(yè)管理的企業(yè)，憑借對特定行業(yè)規(guī)范的深刻理解和高度專業(yè)化的服務(wù)能力，在細(xì)分賽道占據(jù)領(lǐng)先地位；

? 技術(shù)服務(wù)商：一些科技公司轉(zhuǎn)型為“智慧物業(yè)解決方案供應(yīng)商”，為傳統(tǒng)物企提供數(shù)字化改造、AI巡檢、能耗管理平臺等技術(shù)服務(wù)，成為行業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的重要支撐；

? 垂直領(lǐng)域服務(wù)商：隨著社區(qū)養(yǎng)老需求激增，專注于“物業(yè)服務(wù)+養(yǎng)老服務(wù)”的垂直整合商快速發(fā)展，通過整合養(yǎng)老資源、提供適老化服務(wù)，在細(xì)分領(lǐng)域形成核心競爭力。

（二）100強企業(yè)格局：集中度穩(wěn)步提升，非住賽道成焦點

2025年，湖北省物業(yè)服務(wù)100強企業(yè)管理面積合計約3.87億平方米，占全省物業(yè)行業(yè)管理總面積的29.6%，行業(yè)集中度較往年有所提升，但仍低于沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，未來通過市場競爭、并購整合提升規(guī)模效應(yīng)與協(xié)同效應(yīng)的潛力巨大。

1.規(guī)模與業(yè)態(tài)分布

100強企業(yè)管理面積均值達(dá)779.6萬平方米，在管項目數(shù)量均值為58個。隨著物業(yè)企業(yè)服務(wù)邊界持續(xù)擴大，非住宅物業(yè)成為100強企業(yè)積極搶占的戰(zhàn)略賽道，非住宅管理面積增速遠(yuǎn)超住宅板塊。頭部企業(yè)憑借強大的資源整合能力和國資背景，在城市服務(wù)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大型公建等高壁壘領(lǐng)域建立顯著優(yōu)勢。

2.盈利能力

2025年，湖北省物業(yè)服務(wù)100強企業(yè)物業(yè)費平均單價約為2.85元/㎡/月。按細(xì)分業(yè)態(tài)來看，住宅物業(yè)費均價為2.55元/㎡/月，非住宅各業(yè)態(tài)物業(yè)費水平顯著更高，其中商業(yè)、辦公、醫(yī)院等業(yè)態(tài)均價普遍在6元/㎡/月以上，高端公建業(yè)態(tài)甚至突破10元/㎡/月，反映出非住宅業(yè)態(tài)的高價值屬性。

從營收結(jié)構(gòu)來看，100強企業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)占比80.2%，多種經(jīng)營占比均值為19.8%，其中武漢城市圈企業(yè)多種經(jīng)營占比達(dá)25%以上，通過社區(qū)零售、房屋租售、養(yǎng)老服務(wù)等增值服務(wù)提升盈利能力，形成“基礎(chǔ)服務(wù)保規(guī)模、增值服務(wù)創(chuàng)利潤”的雙輪驅(qū)動格局。

3.資本市場表現(xiàn)

盡管物業(yè)管理行業(yè)的資本市場估值處于低位，但湖北省內(nèi)的物業(yè)企業(yè)通過股權(quán)激勵、并購整合等方式，展現(xiàn)了對行業(yè)發(fā)展的信心。國資背景企業(yè)在并購市場中表現(xiàn)活躍，推動了行業(yè)的整合與集中。2025年，湖北聯(lián)投城市運營擬通過資產(chǎn)重組上市，其他多家企業(yè)推進(jìn)顧問事宜，預(yù)計年內(nèi)將有多家物業(yè)企業(yè)登陸資本市場，提升資金實力，加速規(guī)模擴張。

（三）市場競爭趨勢：從規(guī)模比拼到價值競爭

2025年，湖北省物業(yè)市場競爭已從傳統(tǒng)的規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向服務(wù)品質(zhì)、技術(shù)應(yīng)用、增值服務(wù)等核心價值的競爭，呈現(xiàn)三大趨勢：

? 品牌化競爭加劇：企業(yè)愈發(fā)重視品牌建設(shè)，通過標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)、特色化產(chǎn)品、良好的客戶口碑構(gòu)建品牌優(yōu)勢，品牌溢價效應(yīng)逐步顯現(xiàn)；

? 技術(shù)賦能成為核心競爭力：智慧物業(yè)平臺、數(shù)字化工具的應(yīng)用深度成為企業(yè)競爭的關(guān)鍵，AI巡檢、智能客服、大數(shù)據(jù)分析等技術(shù)能夠有效提升運營效率、降低成本、改善客戶體驗；

? 生態(tài)化競爭凸顯：頭部企業(yè)通過跨界合作、資源整合，構(gòu)建“物業(yè)+生活服務(wù)”生態(tài)體系，拓展服務(wù)邊界，形成差異化競爭優(yōu)勢，中小企業(yè)則向細(xì)分賽道轉(zhuǎn)型，通過專業(yè)化、特色化服務(wù)尋求生存空間。

技術(shù)應(yīng)用與數(shù)字化轉(zhuǎn)型：智慧物業(yè)從“標(biāo)配”到“高配

2025年，智慧物業(yè)建設(shè)在政策推動與市場需求的雙重作用下加速普及，數(shù)字化技術(shù)正深度重構(gòu)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、效率與商業(yè)模式，智慧物業(yè)從“可選項”成為“硬性標(biāo)配”，并向“高配”方向持續(xù)升級。

（一）政策驅(qū)動與市場需求雙輪發(fā)力

國家及湖北省層面均出臺政策，明確將智慧物業(yè)納入完整社區(qū)、韌性城市建設(shè)的核心指標(biāo)體系。2025年8月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合多部門印發(fā)的行動方案，要求在完整社區(qū)建設(shè)中“推動智慧物業(yè)建設(shè)”，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)構(gòu)建智慧物業(yè)管理服務(wù)系統(tǒng)，強化人員車輛智能管理，發(fā)展線上線下融合的生活服務(wù)。

市場層面，業(yè)主對便捷、高效、安全的服務(wù)需求日益增長，傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)模式已難以滿足。同時，物業(yè)企業(yè)面臨人力成本上漲、運營效率提升等壓力，數(shù)字化轉(zhuǎn)型成為降本增效、提升競爭力的必然選擇。政策與市場的雙重驅(qū)動，推動智慧物業(yè)在湖北加速普及。

（二）技術(shù)場景深化應(yīng)用，重構(gòu)服務(wù)模式

物聯(lián)網(wǎng)（IoT）、人工智能（AI）、大數(shù)據(jù)、數(shù)字孿生等技術(shù)在湖北物業(yè)場景中落地生根，從基礎(chǔ)服務(wù)到增值服務(wù)，從管理運營到?jīng)Q策支持，全面重構(gòu)物業(yè)服務(wù)模式。

1.基礎(chǔ)服務(wù)智能化升級

? 安防與出入管理：智能門禁、人臉識別、車牌識別、AI監(jiān)控、高空拋物監(jiān)測等設(shè)備廣泛應(yīng)用，武漢城市圈中高端項目基本實現(xiàn)全覆蓋，提升了社區(qū)安全等級和出入便捷性；

? 設(shè)施設(shè)備運維：AI巡檢機器人、智能水電表、電梯智能監(jiān)控等設(shè)備大量投入使用，實現(xiàn)設(shè)施設(shè)備的實時監(jiān)測、故障預(yù)警和自動報修，變被動維修為主動預(yù)防，提升運維效率，降低故障率；

? 環(huán)境與能耗管理：智能垃圾桶、無人清潔車、智能灌溉系統(tǒng)等應(yīng)用于社區(qū)環(huán)境管理，同時通過能耗監(jiān)測平臺實現(xiàn)水、電、氣等資源的精細(xì)化管理，助力綠色社區(qū)建設(shè)。

2.客戶服務(wù)數(shù)字化轉(zhuǎn)型

? 線上服務(wù)平臺：物業(yè)企業(yè)通過自研APP、小程序或第三方平臺，集成報事報修、費用繳納、投訴處理、信息公示、社區(qū)通知等功能，實現(xiàn)服務(wù)流程線上化、透明化，業(yè)主響應(yīng)速度提升60%以上；

? 個性化服務(wù)推送：基于大數(shù)據(jù)的客戶畫像分析，精準(zhǔn)洞察業(yè)主需求，推送個性化服務(wù)信息，如養(yǎng)老服務(wù)、家政服務(wù)、社區(qū)活動等，提升服務(wù)精準(zhǔn)度和業(yè)主滿意度；

? AI客服應(yīng)用：AI數(shù)字人客服、智能語音客服在武漢頭部企業(yè)項目中廣泛應(yīng)用，實現(xiàn)7×24小時服務(wù)響應(yīng)，解決業(yè)主常見問題，降低人工客服壓力。

3.管理運營數(shù)據(jù)化決策

? 運營數(shù)據(jù)可視化：通過智慧物業(yè)運營平臺，將項目管理數(shù)據(jù)、財務(wù)數(shù)據(jù)、客戶數(shù)據(jù)等進(jìn)行整合分析，以可視化圖表呈現(xiàn)，幫助管理者實時掌握運營狀況；

? 資源優(yōu)化配置：基于大數(shù)據(jù)分析，優(yōu)化人力排班、物資采購、服務(wù)調(diào)度等，提升資源利用效率，降低運營成本；

? 風(fēng)險預(yù)警與防控：通過對設(shè)備運行數(shù)據(jù)、投訴數(shù)據(jù)、安全隱患數(shù)據(jù)等的分析，實現(xiàn)風(fēng)險提前預(yù)警，有效防范物業(yè)服務(wù)風(fēng)險。

（三）行業(yè)平臺與生態(tài)構(gòu)建，賦能產(chǎn)業(yè)升級

2025年6月，第二屆武漢國際智慧物業(yè)博覽會成功舉辦，主題為“提升服務(wù)，贏得未來”，聚焦“品質(zhì)服務(wù)提升”“四好建設(shè)”和“社區(qū)治理”。博覽會匯聚了超200家全國參展商，展示了人形門衛(wèi)機器人、AI數(shù)字人、高空清潔機器人、數(shù)字孿生平臺等前沿科技產(chǎn)品，并發(fā)布了《武漢市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報告》及企業(yè)綜合實力榜單。

此類平臺有力推動了技術(shù)、資本與產(chǎn)業(yè)的對接，加速了智慧物業(yè)生態(tài)在湖北的成熟。同時，一批專注于智慧物業(yè)解決方案的科技企業(yè)崛起，為傳統(tǒng)物業(yè)企業(yè)提供數(shù)字化轉(zhuǎn)型咨詢、系統(tǒng)開發(fā)、設(shè)備部署等一體化服務(wù)，降低了傳統(tǒng)企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的門檻。

預(yù)計到2030年，AI巡檢、智能能耗管理平臺、數(shù)字孿生系統(tǒng)將成為湖北物業(yè)企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)配置，智慧物業(yè)覆蓋率將達(dá)90%以上，推動行業(yè)人均管理面積和運營效率大幅提升，實現(xiàn)從“數(shù)字化”到“智能化”再到“智慧化”的跨越式發(fā)展。

服務(wù)力篇：POD模型賦能，核心競爭力全面升級

自2020年克而瑞物管首次提出“服務(wù)力”概念以來，服務(wù)力研究已走過六個年頭。2025年，服務(wù)力成為企業(yè)競爭的核心要素，本報告基于最新服務(wù)力POD模型，從產(chǎn)品力、組織力和數(shù)字力三大核心層面，系統(tǒng)衡量湖北省物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)供給能力，剖析行業(yè)先進(jìn)實踐。

（一）產(chǎn)品力：標(biāo)準(zhǔn)化與生態(tài)化并行，服務(wù)價值升級

產(chǎn)品力是物業(yè)服務(wù)企業(yè)洞察需求、設(shè)計服務(wù)、落地方案的核心能力，也是企業(yè)核心競爭力的集中體現(xiàn)。2025年，湖北物業(yè)企業(yè)在產(chǎn)品力建設(shè)上呈現(xiàn)兩大核心趨勢：

1.服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化與品牌化

頭部企業(yè)普遍推動服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，建立覆蓋全業(yè)態(tài)、全流程的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系，確保服務(wù)質(zhì)量的一致性和穩(wěn)定性。湖北聯(lián)投城市運營致力于打造“城市運營服務(wù)商”品牌，將服務(wù)從傳統(tǒng)住宅延伸至產(chǎn)業(yè)園區(qū)、城市公共服務(wù)、資產(chǎn)管理等多個維度，提供涵蓋能源管理、安全服務(wù)、環(huán)境服務(wù)、行政后勤的一體化綜合解決方案。

武漢同濟物業(yè)管理有限公司依托醫(yī)療資源優(yōu)勢，打造“物業(yè)+醫(yī)療服務(wù)”特色品牌，形成包括醫(yī)療設(shè)施維護(hù)、就醫(yī)引導(dǎo)、健康管理等在內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)體系；武漢百步亭花園物業(yè)以“紅色物業(yè)”為核心，建立老舊小區(qū)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，涵蓋社區(qū)治理、便民服務(wù)、文化建設(shè)等多個方面，形成獨特的品牌辨識度。

2.“物業(yè)+生活服務(wù)”生態(tài)構(gòu)建

面對業(yè)主多元化需求，物業(yè)企業(yè)紛紛延伸服務(wù)觸角，聚焦社區(qū)零售、家政、養(yǎng)老、托育、房屋租售等高頻剛需領(lǐng)域，構(gòu)建“物業(yè)+生活服務(wù)”生態(tài)體系。

部分企業(yè)圍繞桶裝水、家電清洗、水電維修等業(yè)務(wù)建立體系化服務(wù)能力，甚至以微利或零利潤策略換取客戶信任與長期粘性，實現(xiàn)服務(wù)價值與商業(yè)價值的統(tǒng)一。例如，一些企業(yè)推出“社區(qū)生活服務(wù)包”，整合本地優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商資源，為業(yè)主提供一站式便民服務(wù)；在養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域，企業(yè)與康養(yǎng)機構(gòu)合作，提供助餐、助醫(yī)、助潔、緊急呼叫等適老化服務(wù)，打造“15分鐘社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)圈”。

此外，商辦及園區(qū)物業(yè)公司推出辦公室裝修、辦公清潔、會議服務(wù)等定制化服務(wù)，構(gòu)建住宅和商業(yè)客戶的整體經(jīng)營平衡，拓展服務(wù)邊界，提升盈利能力。

（二）組織力：高效化與創(chuàng)新化提升，支撐戰(zhàn)略落地

高效的組織是企業(yè)戰(zhàn)略落地的保障。2025年，湖北優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)在組織力建設(shè)上動作頻頻，通過組織架構(gòu)優(yōu)化、激勵機制創(chuàng)新、人才文化建設(shè)，為高質(zhì)量發(fā)展提供堅實支撐。

1.組織架構(gòu)優(yōu)化

為應(yīng)對市場變化和降本增效需求，多家企業(yè)對區(qū)域公司進(jìn)行整合重組，縮短管理鏈條，提升決策效率。例如，某頭部企業(yè)將原有的多個小微區(qū)域合并為幾個大區(qū)，有效降低管理費率，提升運營協(xié)同性；部分企業(yè)推行扁平化組織架構(gòu)，減少管理層級，賦予一線團隊更多自主權(quán)，提高服務(wù)響應(yīng)速度。

同時，企業(yè)加強跨部門協(xié)作，建立常態(tài)化溝通機制，打破部門壁壘，提升整體運營效率。例如，重慶凱美等企業(yè)全面梳理內(nèi)部流程，推行跨部門協(xié)作機制，減少不必要環(huán)節(jié)，提高問題解決效率。

2.激勵機制創(chuàng)新

借鑒行業(yè)先進(jìn)經(jīng)驗，部分企業(yè)試點“項目合伙人”模式，將項目利潤與一線團隊績效直接掛鉤，極大激發(fā)員工主動性和創(chuàng)造力。新大正等企業(yè)持續(xù)健全激勵體系，建立面向一線員工的項目合伙人激勵模式和面向城市公司的城市合伙人激勵計劃，推動試點項目利潤實現(xiàn)正向增長。

此外，企業(yè)普遍建立完善的績效考核體系，將服務(wù)質(zhì)量、業(yè)主滿意度、收繳率等核心指標(biāo)納入考核，與薪酬、晉升直接掛鉤；部分企業(yè)推出股權(quán)激勵、員工持股等長期激勵措施，吸引和留住核心人才。

3.人才文化建設(shè)

企業(yè)普遍重視人才培養(yǎng)與文化建設(shè)，加大人才培訓(xùn)投入，通過定期舉辦分享會、技能比武、行業(yè)交流、線上課程等活動，提升員工專業(yè)素養(yǎng)與服務(wù)能力。同時，與高校、職業(yè)院校合作，開展定向培養(yǎng)，建立人才儲備基地，解決行業(yè)人才短缺問題。

在企業(yè)文化建設(shè)方面，武漢百步亭等企業(yè)著力打造“有愛、有家、有夢想”的職場環(huán)境，通過設(shè)立母嬰室、職工之家、興趣社團等平臺，關(guān)注員工身心健康與職業(yè)發(fā)展，增強團隊凝聚力和歸屬感；科普瑞特等企業(yè)構(gòu)建“三維一體”凝心聚力的勞動環(huán)境，讓員工感受企業(yè)溫暖，激發(fā)員工的自豪感和歸屬感。

（三）數(shù)字力：智能化與融合化滲透，驅(qū)動效率革命

“十四五”規(guī)劃明確提出“加快數(shù)字發(fā)展，建設(shè)數(shù)字中國”，2025年，數(shù)字化轉(zhuǎn)型已成為湖北物業(yè)企業(yè)提升服務(wù)力的關(guān)鍵引擎，數(shù)字力水平直接決定企業(yè)的核心競爭力。

1.智慧物業(yè)平臺建設(shè)

頭部企業(yè)紛紛加大科技投入，構(gòu)建自主研發(fā)的智慧物業(yè)平臺，實現(xiàn)服務(wù)流程數(shù)字化、管理決策智能化。武漢城市服務(wù)集團依托智慧物業(yè)運營平臺，整合人員、設(shè)備、客戶、財務(wù)等數(shù)據(jù)，實現(xiàn)服務(wù)工單自動派單、跟蹤、閉環(huán)管理，運營效率提升40%以上；湖北聯(lián)投城市運營打造的智慧園區(qū)平臺，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的招商、運營、服務(wù)一體化管理，為企業(yè)客戶提供全方位數(shù)字化服務(wù)。

中小企業(yè)則通過與第三方科技公司合作，引入成熟的智慧物業(yè)解決方案，快速實現(xiàn)基礎(chǔ)服務(wù)數(shù)字化，降低轉(zhuǎn)型成本。

2.線上線下服務(wù)融合

企業(yè)通過自研APP或小程序，集成線上物業(yè)服務(wù)、優(yōu)質(zhì)購物、鄰里社交、社區(qū)活動等功能，打造社區(qū)生活共享平臺，實現(xiàn)線上線下服務(wù)深度融合。例如，天驕智慧服務(wù)的“雪炭SharedTime”平臺，集成物業(yè)服務(wù)、社區(qū)團購、鄰里社交、養(yǎng)老服務(wù)等功能，業(yè)主可隨時隨地享受便捷服務(wù)、參與社區(qū)互動，極大提升居住體驗和滿意度。

同時，企業(yè)利用抖音、微信公眾號等新媒體平臺，構(gòu)建品牌傳播矩陣，發(fā)布服務(wù)信息、社區(qū)活動、便民資訊等內(nèi)容，加強與業(yè)主的互動溝通，提升品牌影響力。

3.數(shù)據(jù)驅(qū)動決策

通過對業(yè)主行為數(shù)據(jù)、設(shè)備運行數(shù)據(jù)、能耗數(shù)據(jù)、投訴數(shù)據(jù)等的深度挖掘與分析，企業(yè)實現(xiàn)從“被動響應(yīng)”到“主動預(yù)防”的服務(wù)模式升級。例如，通過分析業(yè)主報修數(shù)據(jù)，預(yù)判設(shè)施設(shè)備故障風(fēng)險，提前安排維護(hù)；通過分析業(yè)主消費數(shù)據(jù)，精準(zhǔn)推送個性化增值服務(wù)；通過分析能耗數(shù)據(jù)，優(yōu)化資源配置，降低運營成本。

數(shù)據(jù)驅(qū)動決策讓物業(yè)服務(wù)更加精準(zhǔn)、高效，幫助企業(yè)更好地滿足業(yè)主需求，提升運營效率和盈利能力。

挑戰(zhàn)與機遇：破局轉(zhuǎn)型，邁向高質(zhì)量發(fā)展

2025年，湖北省物業(yè)管理行業(yè)在迎來歷史性發(fā)展機遇的同時，也面臨諸多挑戰(zhàn)。唯有準(zhǔn)確把握機遇、有效應(yīng)對挑戰(zhàn)，才能實現(xiàn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

（一）面臨的主要挑戰(zhàn)

1.成本與利潤壓力持續(xù)加大

勞動力成本剛性上漲是物業(yè)企業(yè)面臨的核心壓力，基礎(chǔ)服務(wù)人工占比高，人工成本占總成本的比重超過60%，且逐年上升。同時，物業(yè)費下調(diào)潮與退盤壓力疊加，部分低質(zhì)效項目物業(yè)費下調(diào)20%-35%，甚至出現(xiàn)“業(yè)主炒掉物業(yè)”現(xiàn)象，企業(yè)盈利空間受擠壓。傳統(tǒng)依賴基礎(chǔ)服務(wù)和公共收益的盈利模式難以為繼，盈利轉(zhuǎn)型陣痛明顯。

2.區(qū)域發(fā)展不均衡

三大城市群在規(guī)模、質(zhì)量、業(yè)態(tài)、盈利水平等方面存在顯著差距，武漢城市圈已進(jìn)入成熟階段，而襄十隨神城市群仍處于初級階段。區(qū)域發(fā)展不均衡導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)資源過度集中，中小城市和縣域市場服務(wù)水平偏低，業(yè)主需求難以得到滿足，制約行業(yè)整體發(fā)展。

3.專業(yè)化人才短缺

行業(yè)向智慧化、專業(yè)化、多元化轉(zhuǎn)型，亟需既懂物業(yè)管理、又懂技術(shù)、善管理、通法律的高素質(zhì)復(fù)合型人才。目前，行業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低，專業(yè)人才供給不足，人才短缺成為制約企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型、服務(wù)品質(zhì)提升的重要因素。

4.技術(shù)應(yīng)用瓶頸與信任難題

數(shù)據(jù)孤島現(xiàn)象突出，不同物業(yè)企業(yè)、不同服務(wù)系統(tǒng)間數(shù)據(jù)難以互通，影響智慧物業(yè)整體效能；隱私合規(guī)要求提升，智慧物業(yè)涉及的業(yè)主信息收集、使用面臨嚴(yán)格監(jiān)管，限制了技術(shù)全面推廣。同時，業(yè)主與物業(yè)之間的信任缺失仍未完全解決，物業(yè)費不透明、服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)等問題仍是引發(fā)矛盾的主要因素。

（二）蘊藏的發(fā)展機遇

1.政策紅利持續(xù)釋放

國家“十五五”規(guī)劃將物業(yè)納入頂層設(shè)計，省級政策密集出臺，涵蓋公共收益管理、酬金制試點、智慧物業(yè)、“物業(yè)+生活服務(wù)”等多個領(lǐng)域，為行業(yè)發(fā)展提供堅實政策保障。老舊小區(qū)改造、完整社區(qū)建設(shè)、城市更新等政策推動，釋放大量物業(yè)增量需求，為企業(yè)發(fā)展提供廣闊市場空間。

2.城市服務(wù)邊界拓展

“城市運營”理念為物企打開了市政環(huán)衛(wèi)、園林綠化、公共設(shè)施維護(hù)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營、城市更新等萬億級新市場。湖北省本土國企憑借資源優(yōu)勢，在城市服務(wù)領(lǐng)域已取得顯著成效，未來城市服務(wù)將成為行業(yè)增長的重要引擎。

3.社區(qū)增值服務(wù)潛力巨大

在“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”政策鼓勵下，社區(qū)養(yǎng)老、托育、家政、零售、資產(chǎn)租售、健康服務(wù)等增值服務(wù)賽道空間廣闊。隨著人口老齡化加劇、家庭結(jié)構(gòu)小型化，業(yè)主對增值服務(wù)的需求日益增長，有望成為物業(yè)企業(yè)新的利潤增長引擎。

4.技術(shù)賦能效率革命

數(shù)字化、智能化投入雖初期成本高，但長期將帶來運營效率的根本性提升和商業(yè)模式的創(chuàng)新。AI、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等技術(shù)的深度應(yīng)用，能夠有效降低人工成本、提升服務(wù)質(zhì)量、優(yōu)化客戶體驗，是構(gòu)建核心競爭力的關(guān)鍵。

（三）發(fā)展建議

1.提升服務(wù)質(zhì)量與合規(guī)水平

? 推廣標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)：建立覆蓋全業(yè)態(tài)、全流程的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系，提升服務(wù)一致性與專業(yè)性；

? 深化酬金制應(yīng)用：擴大酬金制服務(wù)模式試點范圍，通過透明化成本核算、按效付費機制，重建業(yè)主與物業(yè)信任；

? 強化合規(guī)管理：嚴(yán)格落實公共收益管理、信息公開等政策要求，規(guī)范合同履約與服務(wù)流程，降低信訪投訴風(fēng)險。

2.優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)與技術(shù)賦能

? 加大智能化投入：推廣巡檢機器人、AI工單系統(tǒng)、智能監(jiān)控等設(shè)備，替代部分人工崗位，降低長期運營成本；

? 提升運營效率：通過數(shù)字化管理平臺整合項目數(shù)據(jù)，優(yōu)化人力配置、物資采購、服務(wù)調(diào)度流程，提升管理精細(xì)化水平；

? 構(gòu)建數(shù)據(jù)共享機制：推動行業(yè)內(nèi)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，打破數(shù)據(jù)孤島，實現(xiàn)跨企業(yè)、跨區(qū)域資源協(xié)同。

3.推動區(qū)域均衡與協(xié)同發(fā)展

? 建立資源共享聯(lián)盟：鼓勵武漢等核心城市的優(yōu)質(zhì)企業(yè)向襄陽、宜昌等地輸出管理經(jīng)驗、技術(shù)平臺和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；

? 政策差異化支持：地方政府針對不同區(qū)域發(fā)展水平，制定差異化扶持政策，鼓勵民企參與中小城市物業(yè)項目，提升區(qū)域整體服務(wù)水平；

? 深化國資民企協(xié)同：引導(dǎo)國企物業(yè)與民營物業(yè)建立合作機制，國企發(fā)揮資產(chǎn)整合優(yōu)勢，民企輸出專業(yè)服務(wù)能力，實現(xiàn)優(yōu)勢互補。

4.加強人才培養(yǎng)與團隊建設(shè)

? 完善人才培養(yǎng)體系：與高校、職業(yè)院校合作，設(shè)立物業(yè)管理專業(yè)，開展定向培養(yǎng)；建立內(nèi)部培訓(xùn)體系，提升員工專業(yè)素養(yǎng)與服務(wù)能力；

? 優(yōu)化人才激勵機制：提高從業(yè)人員薪酬待遇，完善晉升通道，吸引和留住核心人才；

? 提升行業(yè)社會認(rèn)同：加強行業(yè)宣傳，提升物業(yè)管理行業(yè)的社會地位和認(rèn)可度，吸引更多優(yōu)秀人才加入。

未來趨勢展望

展望未來五年，隨著政策持續(xù)賦能、科技深度滲透、需求不斷升級，湖北省物業(yè)管理行業(yè)將進(jìn)入“質(zhì)量提升、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、生態(tài)協(xié)同”的新階段，呈現(xiàn)以下四大發(fā)展趨勢：

（一）行業(yè)整合加速，市場集中度提升

市場洗牌將持續(xù)加劇，行業(yè)淘汰率預(yù)計提升至年均5%，頭部企業(yè)通過并購、合作等方式擴大規(guī)模，市場集中度進(jìn)一步提升。預(yù)計將培育5家年收入超50億元的龍頭企業(yè)和20家專精特新企業(yè)，形成“全國性品牌+區(qū)域性龍頭+特色中小企業(yè)”的市場格局。中小企業(yè)將向細(xì)分賽道轉(zhuǎn)型，通過專業(yè)化、特色化服務(wù)尋求生存空間。

（二）服務(wù)產(chǎn)品化、品牌化，價值導(dǎo)向凸顯

企業(yè)將從提供模糊的“服務(wù)”轉(zhuǎn)向打造清晰的“服務(wù)產(chǎn)品”，形成標(biāo)準(zhǔn)化、可復(fù)制的服務(wù)體系，并通過品牌建設(shè)實現(xiàn)溢價。服務(wù)價格將更加市場化，“質(zhì)價相符”成為行業(yè)共識，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價、劣者淘汰的市場機制將逐步完善。

（三）綠色低碳與智慧化深度融合

在“雙碳”目標(biāo)下，綠色建筑運維、節(jié)能改造、新能源設(shè)施管理將成為物業(yè)企業(yè)的新能力要求和新業(yè)務(wù)增長點。智慧物業(yè)將向深度智能化、全場景覆蓋方向發(fā)展，AI、數(shù)字孿生、物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)的應(yīng)用將更加廣泛，實現(xiàn)服務(wù)、管理、運營的全面智慧化，人均管理面積和運營效率大幅提升。

（四）“基礎(chǔ)服務(wù)+增值服務(wù)+城市服務(wù)”三級增長模型成型

領(lǐng)先企業(yè)將形成“基礎(chǔ)服務(wù)保規(guī)模、增值服務(wù)創(chuàng)利潤、城市服務(wù)拓邊界”的三級增長模型。基礎(chǔ)服務(wù)將實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化、智能化，保障企業(yè)穩(wěn)定現(xiàn)金流；增值服務(wù)將聚焦高頻剛需領(lǐng)域，形成多元化盈利來源；城市服務(wù)將成為新的增長引擎，推動企業(yè)從“社區(qū)服務(wù)商”向“城市價值合伙人”轉(zhuǎn)型。

結(jié)語

2025年的湖北物業(yè)管理行業(yè)，正站在一個歷史性的轉(zhuǎn)折點上。國家戰(zhàn)略的加持、地方政策的創(chuàng)新、市場自身的演進(jìn)與科技浪潮的沖擊，共同塑造著一個更加規(guī)范、更加專業(yè)、也更加充滿活力的行業(yè)新生態(tài)。武漢城市圈領(lǐng)跑全省高質(zhì)量發(fā)展，宜荊荊恩城市群加速追趕，襄十隨神城市群亟待破局，三大城市群的差異化發(fā)展格局，既揭示了區(qū)域不平衡的現(xiàn)實挑戰(zhàn)，也孕育著跨區(qū)域協(xié)同與資源優(yōu)化配置的巨大機遇。

從行業(yè)發(fā)展來看，政策體系持續(xù)完善，市場規(guī)模穩(wěn)步擴張，頭部企業(yè)引領(lǐng)整合，服務(wù)力成為核心競爭要素，物業(yè)管理已從傳統(tǒng)服務(wù)行業(yè)升級為城市治理與民生保障的重要力量。未來的競爭，不再是簡單的規(guī)模比拼，而是綜合實力與服務(wù)力的全面較量。

展望未來，唯有主動擁抱變化，堅持服務(wù)初心，深化科技賦能，積極參與社會治理與城市發(fā)展的物業(yè)企業(yè)，才能在這片荊楚大地上行穩(wěn)致遠(yuǎn)，贏得未來。克而瑞物管將持續(xù)追蹤湖北物業(yè)市場動態(tài)，為企業(yè)戰(zhàn)略決策提供數(shù)據(jù)支撐與前瞻洞察，助力行業(yè)邁向更加專業(yè)化、智慧化、人本化的未來，共同為增進(jìn)湖北民生福祉、提升城市品質(zhì)作出更大貢獻(xiàn)。

附：2025湖北省物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實力系列榜單

- The end -

本文僅為個人觀點，不代表所在企業(yè)觀點

經(jīng)過十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)到客戶數(shù)據(jù)，實現(xiàn)了房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)閉環(huán)。依托中國房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺（CRIC）和中國房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋地產(chǎn)、資管、租售、物管、科創(chuàng)、證券等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品CRIC系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、數(shù)據(jù)營銷系統(tǒng)、場景化大屏、柵格土地評估系統(tǒng)、城市租售系統(tǒng)，CAIC投管云、資管云等，為大量房企提供了決策依據(jù)。