新舊物業(yè)交接2個(gè)月未成功 5000人小區(qū)困局待解

政府建議召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)，重新表決。

中房報(bào)記者 曾冬梅 廣州報(bào)道

離約定的舊物業(yè)退場(chǎng)時(shí)間已經(jīng)過去2個(gè)多月時(shí)間，佛山市獅山鎮(zhèn)君湖天下花園還是沒能推進(jìn)新舊物業(yè)的交接。

君湖天下花園是一個(gè)擁有2000多戶、5000多名業(yè)主的住宅小區(qū)，2025年6月，該小區(qū)召開業(yè)主大會(huì)，通過了不再續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)——奧園智慧生活服務(wù)（廣州）集團(tuán)有限公司南海分公司（以下簡(jiǎn)稱“奧園物業(yè)”）的決議，隨后業(yè)主委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“業(yè)委會(huì)”）通過招標(biāo)確定了新物業(yè)服務(wù)企業(yè)——廣東宏德科技物業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“宏德物業(yè)”）。

1月23日，君湖天下花園業(yè)委會(huì)主任程正才對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，按照相關(guān)規(guī)定，新舊物業(yè)本應(yīng)在2025年11月3日完成交接，但截至目前，奧園物業(yè)仍拒不配合交接，期望相關(guān)部門能介入保障交接順利進(jìn)行。

奧園物業(yè)的回應(yīng)則是一份以業(yè)委會(huì)為被告的民事起訴狀，該公司認(rèn)為業(yè)主大會(huì)未作出選聘宏德物業(yè)為小區(qū)新物業(yè)服務(wù)人的決定，業(yè)委會(huì)也無權(quán)通過招投標(biāo)方式選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，因而要求繼續(xù)履行前期物業(yè)服務(wù)合同。

雙方各執(zhí)一詞，事態(tài)陷入僵局。據(jù)獅山鎮(zhèn)房屋管理所相關(guān)人士透露，佛山市南海區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)和水利局已向君湖天下花園業(yè)委會(huì)發(fā)出正式建議，由業(yè)委會(huì)委托屬地社區(qū)協(xié)助盡快召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)，對(duì)物業(yè)選聘核心問題進(jìn)行重新表決。“因業(yè)主大會(huì)存在不確定性，具體的時(shí)間表暫時(shí)不能提供。”

物業(yè)交接遇阻

據(jù)程正才介紹，奧園物業(yè)是君湖天下花園的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，雖服務(wù)時(shí)間不短，但其服務(wù)質(zhì)量并未達(dá)到業(yè)主們的預(yù)期。在2023年業(yè)委會(huì)成立前，該小區(qū)每月在12345熱線上的投訴多達(dá)上百起，小區(qū)公共收益也像一筆“糊涂賬”。為了改善居住品質(zhì)，2025年4月，君湖天下花園召開了業(yè)主大會(huì)，對(duì)4個(gè)議題進(jìn)行表決。包括，一，是否同意續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)公司；二，是否同意《南海區(qū)君湖天下小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》表決稿；三，如通過招聘或續(xù)聘企業(yè)在業(yè)主大會(huì)投票結(jié)果公布30天內(nèi)不能簽訂業(yè)主大會(huì)表決通過的《南海區(qū)君湖天下小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同表決稿》，是否同意通過公開招投標(biāo)方式選聘其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)；四，如以公開方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是否同意授權(quán)業(yè)主委員會(huì)成員履行本次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的招標(biāo)活動(dòng)的招標(biāo)人職責(zé)。

最終，這4個(gè)議題都獲表決通過。于是，君湖天下花園業(yè)委會(huì)于2025年9月通過招標(biāo)代理公司發(fā)布招標(biāo)公告，并在1個(gè)多月后確定宏德物業(yè)為中標(biāo)企業(yè)。2025年10月18日，業(yè)委會(huì)與宏德物業(yè)簽訂新物業(yè)服務(wù)合同，同時(shí)向奧園物業(yè)發(fā)出《退場(chǎng)通知書》。

此后，事件的走向便脫離了業(yè)委會(huì)的預(yù)期。根據(jù)《佛山市物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法規(guī)，奧園物業(yè)本應(yīng)在2025年11月3日退場(chǎng)，但該公司至今仍拒絕交接。

“迄今為止我司從未接到過解聘的通知，業(yè)主大會(huì)至今也未表決選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。”奧園物業(yè)君湖天下項(xiàng)目有關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，目前該公司依法繼續(xù)履行物業(yè)服務(wù)合同，同時(shí)依法維護(hù)自身權(quán)利提起訴訟。

奧園物業(yè)在起訴狀中表示，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，選聘和解聘物業(yè)屬于關(guān)乎全體業(yè)主利益的重大事項(xiàng)，這一事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)由業(yè)主共同決定，由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)不能通過授權(quán)業(yè)委會(huì)決定。而君湖天下花園并未就選聘宏德物業(yè)為小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)召開業(yè)主大會(huì)及作出合法有效的業(yè)主大會(huì)決定。

此外，根據(jù)業(yè)主大會(huì)議題4中的表述，“如以公開方式招聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，則“授權(quán)業(yè)主委員會(huì)成員履行招標(biāo)活動(dòng)的招標(biāo)人職責(zé)”，而非授權(quán)業(yè)委會(huì)作為招標(biāo)人通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)委會(huì)自稱其獲得業(yè)主大會(huì)授權(quán)可直接通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)企業(yè)，與小區(qū)作出的業(yè)主大會(huì)決定內(nèi)容不符。

因此，該公司認(rèn)為業(yè)委會(huì)無權(quán)要求該公司退場(chǎng)，其發(fā)出的《退場(chǎng)通知書》無效。

而在君湖天下花園業(yè)委會(huì)看來，該小區(qū)業(yè)主大會(huì)表決及招標(biāo)投票更換物業(yè)等事項(xiàng)的所有程序均依規(guī)合法，具備充分的法律依據(jù)和民主決意權(quán)。奧園物業(yè)的阻撓行為缺乏事實(shí)依據(jù)，嚴(yán)重侵害了業(yè)主的合法權(quán)益。

部分業(yè)主反對(duì)新物業(yè)進(jìn)場(chǎng)

除了奧園物業(yè)外，也有一些業(yè)主對(duì)業(yè)委會(huì)聘任宏德物業(yè)為新物業(yè)服務(wù)企業(yè)表示了異議。

據(jù)獅山鎮(zhèn)房屋管理所相關(guān)人士介紹，部分業(yè)主質(zhì)疑招標(biāo)程序中的招標(biāo)文件未提交業(yè)主大會(huì)審議、未對(duì)中標(biāo)結(jié)果予以確認(rèn)等問題，該所已收到一部分業(yè)主遞交《關(guān)于發(fā)起反對(duì)“宏德物業(yè)”入場(chǎng)聯(lián)名簽署的倡議書》復(fù)印件，聯(lián)名反對(duì)“宏德物業(yè)”入場(chǎng)，并要求立即召開業(yè)主大會(huì)。“小區(qū)內(nèi)部意見嚴(yán)重對(duì)立。”

基于業(yè)主群體分化、意見不一，物業(yè)交接現(xiàn)場(chǎng)極大可能發(fā)生人員對(duì)峙沖突，以及奧園物業(yè)和相關(guān)業(yè)主已向法院提起訴訟，要求撤銷業(yè)委會(huì)決定等復(fù)雜情況。南海區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)和水利局建議業(yè)委會(huì)委托屬地社區(qū)協(xié)助盡快召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)，對(duì)物業(yè)選聘問題進(jìn)行重新表決，以大多數(shù)業(yè)主的明確投票結(jié)果選出具有民意基礎(chǔ)的新物業(yè)公司，保障業(yè)主的知情權(quán)、參與權(quán)和決定權(quán)，從根本上化解分歧。

據(jù)了解，君湖天下花園所在社區(qū)已牽頭與保利、招商、時(shí)代、豪信等物業(yè)企業(yè)協(xié)商臨時(shí)接管事宜，以備該小區(qū)出現(xiàn)物業(yè)管理真空狀態(tài)時(shí)，可采取應(yīng)急措施對(duì)該小區(qū)進(jìn)行臨時(shí)托管協(xié)調(diào)。但這一措施遭到了部分業(yè)主的反對(duì)。

對(duì)于召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)的建議，程正才有不同的看法。他表示，業(yè)委會(huì)無權(quán)委托社區(qū)代行職責(zé)，就現(xiàn)階段的工作而言，政府或社區(qū)亦無權(quán)代理業(yè)委會(huì)職責(zé)。而且，目前業(yè)委會(huì)未收到20%業(yè)主聯(lián)名提名，未達(dá)到議事規(guī)則規(guī)定的臨時(shí)業(yè)主大會(huì)召開的任何觸發(fā)條件。此外，“不可能，也不建議用一次臨時(shí)業(yè)主大會(huì)推翻一次正式業(yè)主大會(huì)的決議。一旦這樣去做就會(huì)進(jìn)入一個(gè)死循環(huán)，如果后期有業(yè)主這樣反對(duì)，是不是又要召開呢？”

這意味著，臨時(shí)業(yè)主大會(huì)的推進(jìn)也非易事。

為解決物業(yè)交接爭(zhēng)端，不少小區(qū)選擇了司法訴訟的路徑，但同樣費(fèi)時(shí)費(fèi)力。例如，南通市某小區(qū)在2024年7月召開業(yè)主大會(huì)選聘新物業(yè)，但舊物業(yè)對(duì)業(yè)主大會(huì)決議及業(yè)委會(huì)成立的合法性有異議，拒絕撤場(chǎng)。為解決新老物業(yè)交接問題，該小區(qū)業(yè)委會(huì)于2024年12月向法院提起訴訟，請(qǐng)求判令舊物業(yè)撤出小區(qū)。1年后，法院作出一審判決，判令舊物業(yè)于判決生效之日起十五日內(nèi)退出小區(qū)物業(yè)服務(wù)區(qū)域，并向業(yè)委會(huì)移交相關(guān)資料、設(shè)施并結(jié)清相關(guān)費(fèi)用。

從程正才的角度看，無論是司法訴訟還是召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)都不是最優(yōu)選項(xiàng)，理想的結(jié)果是盡快依規(guī)推進(jìn)新舊物業(yè)的交接工作，長(zhǎng)時(shí)間的拉鋸、對(duì)立，對(duì)奧園物業(yè)及大部分業(yè)主都有害無益。但從事態(tài)的發(fā)展情況來看，奧園物業(yè)及部分業(yè)主的訴求與業(yè)委會(huì)并不一致，彼此間的矛盾難以在短時(shí)間內(nèi)調(diào)和。新舊物業(yè)的交接，大概率將是一場(chǎng)持久戰(zhàn)。

佛山市某小區(qū)業(yè)委會(huì)主任對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，君湖天下花園的案例凸顯了依法開展社區(qū)治理的重要性。“業(yè)主大會(huì)的部分議題設(shè)置不夠嚴(yán)謹(jǐn)，容易產(chǎn)生歧義，引發(fā)紛爭(zhēng)。”例如，君湖天下花園本次業(yè)主大會(huì)的決議并未觸發(fā)議題3，也可以理解為“使用招投標(biāo)方式選聘其他物業(yè)企業(yè)”的前提條件未達(dá)成。這說明，業(yè)委會(huì)需要專業(yè)指導(dǎo)，加深對(duì)相關(guān)法律法規(guī)的理解，特別是在推進(jìn)小區(qū)重大共同事項(xiàng)時(shí)。

另一方面，地方政府若能進(jìn)一步明確小區(qū)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的具體流程，加強(qiáng)指導(dǎo)，也有助于減少此類糾紛的產(chǎn)生。據(jù)程正才透露，此前佛山市已有小區(qū)通過業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)委會(huì)履行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)招標(biāo)活動(dòng)的招標(biāo)人職責(zé)，通過公開招標(biāo)選定物業(yè)服務(wù)企業(yè)，最終新舊物業(yè)完成了交接。而君湖天下花園此次業(yè)主大會(huì)的議題設(shè)置完全參照該小區(qū)的做法，按理應(yīng)可順利交接，但實(shí)際情況卻截然不同。