2025年房地產代建企業布局城市超160個 競爭加劇管理費率下降

1月27日，中指研究院最新發布專題《2025年房地產代建企業布局城市已超160個》。

一、房地產代建經營現狀分析

1.競爭格局

頭部代建企業新簽約規?；ㄖ娣e占比有所下降，中部企業加速發力。根據《2025年中國房地產代建企業排行榜》顯示，新簽約規劃建筑面積TOP5企業占比41%，較2024年同期下降2個百分點；TOP6-15企業占比40%，較2024年上升3個百分點。頭部企業新簽約規模集中度出現下降，中部企業發力，加速項目拓展，尾部企業繼續調整出清。

央國企積極入局代建，憑借資源優勢發展迅速。根據中指研究院《2025中國房地產企業銷售業績排行榜》顯示，銷售額TOP50的企業中，有30家已規模化開展代建業務，占比六成，其中央國企18家，占比近四成。全國16家房地產央企中，已有12家開展代建業務，其中4家成立獨立代建業務公司，開展代建業務。

2025年，央國企在代建領域發展迅速，部分企業新簽約規劃建筑面積顯著，如中鐵置業代建新簽約規劃建筑面積同比增長51%，五礦地產、中鐵建地產新簽約規劃建筑面積同比增長超100%。

央國企憑借自身資源優勢，在城市更新、保障性住房、資方不良資產處置等方面具有較強優勢，如潤地管理中標廣州市番禺區新造二期等7個保障性住房項目全過程項目管理服務，總規劃建筑面積達70萬平方米；中海管理代建長城資管上海八埭頭濱江園項目，該項目停工近10年；中冶置業成功簽約北京市豐臺區太平橋城中村改造代建項目，該項目總投資達32億元。

2.代建模式

商業代建占比超7成，代建模式結構保持穩定。根據對典型代建企業代建模式統計，2025年，代建企業新簽約規劃建筑面積中，政府代建、商業代建和資本代建的占比分別為21.6%、74.0%和4.4%。其中，商業代建較2024年基本持平，資本代建占比微增1.1個百分點。隨著“保交付”作為階段性工作已基本完成，以AMC、地方政府牽頭、房地產企業代建的“保交樓”式代建有所減少。

當前資本代建主要以資方不良資產處置類代建為主，這類代建資方更加考驗代建企業的產品和營銷能力，同時格外重視企業的穩健性，隨著央國企積極入局代建，該類代建業務有一定增長。

近年來，代建模式結構保持穩定，商業代建占比基本保持在7成，為當前代建企業主要代建模式，通常，商業代建管理費率高于政府代建，風險又低于資本代建，且可能涉及代銷，能為代建企業貢獻更多的營收，因而更受代建企業青睞。

3.業務布局

二線城市占比下降，一線和三四線城市占比均有提升。根據對典型代建企業業務布局統計，從城市等級來看，2025年，代建企業新簽約規劃建筑面積中，一線城市、二線城市和三四線城市占比分別為8.1%、46.3%和45.6%。其中，二線城市和三四線城市占比日趨接近，代建企業業務布局持續向三四線下沉。隨著城市更新、舊改等利好政策頻繁，部分企業也在探索該領域代建，開始在廣州、北京等一線城市謀求代建機遇，新簽約規劃建筑面積占比較2024年同期增長3.1個百分點。

更加聚焦主要城市群拓展業務。從城市群來看，2025年，典型代建企業新簽約規劃建筑面積中，長三角、京津冀、粵港澳、成渝和中西部占比78.3%，較2024年提升10個百分點，代建企業更加聚焦主要城市群拓展項目。其中，除京津冀區域外，各區域均有增長，中西部和成渝增長最快，分別提升4.9和4.6個百分點。從京津冀區域省份來看，河北省代建規模有所下降，目前代建城市主要集中于石家莊、保定和廊坊等少數幾個城市。

4.代建項目業態

商品住宅類占比持續提升，代建企業積極探索城市更新類代建。從代建項目業態來看，2025年典型代建企業新簽約規劃建筑面積中，商品住宅、商辦類和保障性住房占比86.8%，與2024年占比持平。其中，商品住宅占比為66.7%，較2024年同期增長11.4個百分點，商辦和保障性住房占比分別為13.5%和6.7%，均有所下降。2025年，部分代建企業開始提前布局城市更新賽道，該類占比為2.7%。

5.代建費率

管理費率持續下降，低管理費率趨勢延續。根據對典型代建企業代建項目個數統計，代建項目代建管理費率在1%-3%之間的項目占比為84%，較2024年增加了4個百分點。其中，代建管理費率僅在1%-2%之間的項目占比為45%，較2024年增加了2個百分點。近年來，隨著代建企業競爭加劇，代建管理費率持續壓縮，預計該趨勢未來還將延續。

6.代建類型

代建代銷類項目占比近五成。根據對典型代建企業代建項目個數統計，代建代銷類項目占比為49%，占比最高，純代建類項目占比28%。當前，大部分項目均要求代建企業代建并進行代銷，且部分項目的項目管理費支付節點和項目去化率直接掛鉤，因此，非常考驗企業的營銷能力。

二、政策分析

代建地方政府性規范政策頻次下降，多為既往規模的修訂和補充。2025年，代建地方政府性規范政策出臺頻次顯著下降，由于當前主要省市均已出臺政府性代建相關規范性文件，新出臺規范均是對既往規范的修訂和補充，因此，法規發布的頻次有所下降。（中指研究院企業研究總監劉水）

責編：李霞

編審：莫 非

監制：張立果

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