二房東“跑路”，租戶維權(quán)要注意哪些法律問題？

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王先生與藍(lán)天公司的代表李云簽署房屋租賃合同，租賃期滿后再次續(xù)租。續(xù)租期間，因房東聯(lián)系不上藍(lán)天公司、李云，不再出租涉案房屋，王先生訴至北京市海淀區(qū)人民法院，要求解除租賃合同、藍(lán)天公司和李云共同退還押金7500元、藍(lán)天公司賠償違約金15000元。海淀法院經(jīng)審理，判決藍(lán)天公司退還押金7500元。

王先生訴稱，2024年7月，李云代表藍(lán)天公司與王先生簽署《房屋租賃合同》，王先生以月租7500元承租藍(lán)天公司提供的涉案房屋，押一付三，租期自2024年7月至2024年10月。王先生向李云支付房租等費(fèi)用共34110元。2024年9月，雙方達(dá)成續(xù)租，王先生仍以月租金7500元價(jià)格承租涉案房屋，租賃期限自2024年10月至2025年3月，已付押金轉(zhuǎn)為續(xù)租合同下租金。王先生支付租金等費(fèi)用共23100元。

2024年11月，房東通知因聯(lián)系不上藍(lán)天公司、李云，要收回房屋。因藍(lán)天公司、李云未能繼續(xù)提供房屋，也未退款，故王先生訴至法院。

經(jīng)法院公告送達(dá)，藍(lán)天公司、李云未在答辯期內(nèi)提交書面答辯狀及證據(jù)，亦未到庭答辯。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，藍(lán)天公司與王先生續(xù)簽《房屋租賃合同》約定租賃期限至2025年3月，但房東通知王先生于2024年11月搬離涉案房屋，藍(lán)天公司未在租賃期限內(nèi)持續(xù)提供房屋，應(yīng)屬根本違約。2024年11月后，藍(lán)天公司作為出租代理人已無法繼續(xù)履行合同，雙方租賃關(guān)系終止，約定的租賃期限已屆滿。王先生再行請(qǐng)求解除合同，已無必要，故法院對(duì)此不予支持。

王先生與藍(lán)天公司簽署《房屋租賃合同》，李云作為經(jīng)辦人簽字。李云雖然收取了合同項(xiàng)下款項(xiàng)，現(xiàn)無證據(jù)證明其超越職務(wù)權(quán)限在合同中簽字，簽字效力應(yīng)對(duì)藍(lán)天公司有效。王先生依約支付押金7500元后，藍(lán)天公司違約未繼續(xù)提供房屋。雙方租賃關(guān)系終止后，藍(lán)天公司應(yīng)退還押金7500元。王先生請(qǐng)求藍(lán)天公司退還押金7500元的訴訟請(qǐng)求，符合事實(shí)與法律規(guī)定，法院予以支持。王先生同時(shí)要求李云退還押金7500元，無事實(shí)與法律依據(jù)，法院不予支持。

《房屋租賃合同》約定了乙方違約需要支付違約金的情形，并未約定甲方違約需要支付違約金情形。王先生請(qǐng)求藍(lán)天公司賠償違約金15000元的訴訟請(qǐng)求，無合同依據(jù)，法院不予支持。

最終，法院判決藍(lán)天公司退還王先生房屋押金7500元。

法官說法

出租方不能繼續(xù)出租房屋，怎樣解除合同？

發(fā)生糾紛后，應(yīng)及時(shí)向出租方發(fā)送解除通知或向法院起訴。房屋租賃合同中，出租方的主要義務(wù)是持續(xù)提供符合雙方約定的房屋供承租人使用。當(dāng)出租方無法持續(xù)提供房屋，在無合同中免責(zé)條款約定情形下，一般構(gòu)成根本違約。《房屋租賃合同》中若將此種情形作為承租方享有解除權(quán)的情形，承租人可直接依據(jù)發(fā)生解除的事由，主張解除合同。《房屋租賃合同》中未約定或者未明確約定解除事由時(shí)，承租人可根據(jù)民法典第563條法定解除規(guī)定，主張解除合同。

解除合同還需注意期限問題，若租賃合同已實(shí)際終止，且約定租賃期限屆滿，再次確認(rèn)解除已無必要。

公司經(jīng)辦人收款，能否向經(jīng)辦人一并主張？

不能。公司經(jīng)辦人往往與公司存在勞動(dòng)合同關(guān)系，應(yīng)注意經(jīng)辦人是否在其工作職權(quán)范圍內(nèi)提供服務(wù)。根據(jù)民法典合同編司法解釋規(guī)定，工作人員超越其職權(quán)范圍以公司名義訂立合同，合同相對(duì)人不能主張對(duì)公司發(fā)生約束力并由其承擔(dān)違約責(zé)任。工作人員未超越其職權(quán)范圍，但超越公司對(duì)其職權(quán)范圍限制的，仍對(duì)公司發(fā)生約束力并由其承擔(dān)違約責(zé)任。

一般情況下，經(jīng)辦人未超越法律規(guī)定職權(quán)范圍訂立合同的，經(jīng)辦人行為及后果應(yīng)由公司承擔(dān)；若經(jīng)辦人所為超出職權(quán)范圍，而是法律規(guī)定應(yīng)由公司權(quán)力機(jī)關(guān)、執(zhí)行機(jī)關(guān)所作的行為，則對(duì)公司無效，此時(shí)僅能向經(jīng)辦人主張權(quán)利。

合同解除后，各款項(xiàng)應(yīng)該怎么列？

房屋租賃中常見涉及的費(fèi)用包括房租、押金、服務(wù)費(fèi)、網(wǎng)費(fèi)、水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)等費(fèi)用。合同解除后，未履行的部分不再繼續(xù)履行，因此出租方無權(quán)占有未使用的相應(yīng)費(fèi)用，未使用費(fèi)用應(yīng)予返還。因此，《房屋租賃合同》中對(duì)退費(fèi)情形有約定的，一般應(yīng)按約定處理；未作約定，可逐項(xiàng)列明未使用費(fèi)用明細(xì)，并提供相應(yīng)證據(jù)。

租賃房屋中的違約金應(yīng)該注意什么？

《房屋租賃合同》應(yīng)對(duì)違約金明確約定，沒有約定違約金條款的，無從適用。在簽署《房屋租賃合同》時(shí)，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注違約條款中是否約定違約金條款，雙方違約金條款是否對(duì)等，對(duì)約定不明確的條款應(yīng)當(dāng)及時(shí)確認(rèn)條款含義。根據(jù)民法典第585條規(guī)定，雙方可以約定金額或者計(jì)算方式，處理糾紛時(shí)仍以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，承租方發(fā)生糾紛后，應(yīng)當(dāng)注意收集、固定實(shí)際損失相關(guān)證據(jù)，若違約金不足以彌補(bǔ)實(shí)際損失，可以請(qǐng)求法院增加違約金金額。

若有其他損失，應(yīng)該如何處理？

解除合同后，若因出租方違約造成損失，承租方可以主張出租方違約責(zé)任。違約金僅是違約責(zé)任的一種承擔(dān)方式，若存在其他損失，應(yīng)向法院提供相應(yīng)證據(jù)予以證明其損失范圍、損失金額。 （文中均系化名）

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郭軍律師

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