買新房卻遇惡鄰、入侵植物？看英國買家如何用法律成功“退房”~

打開新家的大門，憧憬的生活還未開始，卻可能先迎來一場“驚嚇”。

從紅酒杯里的飛蛾，到墻根下的日本虎杖，再到夜半鄰居的吵鬧……你以為買下了一座夢想家園，但也可能是一場因賣家在部分細(xì)節(jié)上“撒謊”導(dǎo)致的房產(chǎn)噩夢。

去年，英國一樁著名訴訟案就涉及到了這樣的問題。

這起案件涉及一位喬治亞時(shí)代的女繼承人及其丈夫，他們于2019年以3,250萬英鎊的價(jià)格在倫敦購置了一處豪宅，卻隨即陷入一場“飛蛾大戰(zhàn)”。

他們震驚地發(fā)現(xiàn)，豪宅內(nèi)部飛蛾成災(zāi)，蟲子不僅盤旋在空中，甚至直接落入他們的酒杯，爬上孩子的牙刷。一位昆蟲專家認(rèn)為，“屋內(nèi)飛蛾的數(shù)量預(yù)計(jì)達(dá)到數(shù)百萬只”。

這場噩夢最終訴諸法庭。法官裁定，賣家在交易前給出了關(guān)于房屋狀況的“虛假”答案，未能“如實(shí)披露”嚴(yán)重的蟲害問題。因此判決交易撤銷，賣家必須退還全部購房款（僅扣除約600萬英鎊作為買家居住期間的使用費(fèi)），并另行支付高達(dá)400萬英鎊的損害賠償金。

然而，潛伏在新家中的“不速之客”，遠(yuǎn)不止飛蛾一種。有人不僅在新房中見過老鼠的蹤影，也有人滿心歡喜搬入一棟歷史保護(hù)建筑后，發(fā)現(xiàn)等待自己的是數(shù)不清的瓢蟲。

盡管為預(yù)防這些隱藏的“雷區(qū)”，英國要求賣家在出售房產(chǎn)時(shí)必須填寫一份房產(chǎn)信息表（也稱為TA6表格），然而，這份關(guān)鍵文件的填寫卻常被草率對待。

所謂的TA6表格，實(shí)際上是一份買家了解房產(chǎn)全貌的“說明書”。其中的內(nèi)容包含蟲害、鄰里糾紛、建筑施工、洪水風(fēng)險(xiǎn)等，法律明確規(guī)定，賣家必須根據(jù)其知曉的情況，提供真實(shí)答案。

然而，房東兼房產(chǎn)投資者Bola Ranson坦言：“由于賣家在出售房產(chǎn)時(shí)通常會填寫大量文件，一些人為了節(jié)省時(shí)間，可能會在表格上匆匆寫下答案。”

而這種“匆匆”背后，往往潛藏著巨大的隱患。律師Stuart Forsdike警告稱：“如果問題在交易完成后才暴露，核心關(guān)鍵在于賣家是否知情不報(bào)。如果是，則可能構(gòu)成‘不實(shí)陳述’，買家有權(quán)索賠，甚至在極端情況下要求撤銷合同、退房退款。”

那么，在房產(chǎn)交易中，有哪些可能引發(fā)交易糾紛，需要買賣雙方重點(diǎn)關(guān)注的地方呢？ 其中又有哪些真實(shí)案例呢？接下來我們一起來看一看~

1、日本虎杖

TA6表格中有一個(gè)專門的問題，詢問房產(chǎn)是否受到這種入侵性雜草的影響。日本虎杖具有侵略性的根系，會對建筑物和基礎(chǔ)設(shè)施造成嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)破壞。賣家必須回答“是”、“否”或“不知道”。

入侵植物專家Environet UK的Emily Grant指出：“購房后發(fā)現(xiàn)日本虎杖確實(shí)令人心驚。但如果能證明它在交易時(shí)已存在，起訴賣家成功的幾率就很高。”

Grant進(jìn)一步解釋道，若賣家勾選“不知道”，但后來發(fā)現(xiàn)有虎杖。舉證雖難但仍有勝算——例如，能找到賣家過去試圖處理或掩蓋它的證據(jù)。

然而，如果賣家勾選“否”卻東窗事發(fā)，這通常就構(gòu)成了明確的不實(shí)陳述。買家可據(jù)此起訴，要求賣家承擔(dān)清除費(fèi)用、修復(fù)費(fèi)用以及房產(chǎn)因“虎杖污名”貶值帶來的損失。Grant估計(jì)，大約90%的案件會在庭外和解。

2023年，倫敦西南部Raynes Park的一位買家就成功提起了此類訴訟。

賣家未披露花園棚屋后生長的日本虎杖，并在TA6表上回答了“否”，辯稱自己“合理相信”所言屬實(shí)。

但法官認(rèn)為，其“不知棚屋后有何物”的陳述，與專家證詞（虎杖已成熟，可能高達(dá)兩米）相悖，抗辯無效。最終，賣家被判賠償3.2萬英鎊，并承擔(dān)雙方高達(dá)六位數(shù)的訴訟費(fèi)。

2、擾民的鄰居

每個(gè)人都渴望好鄰居，但也有人不幸與糟糕的鄰居為伍。在TA6表格中，也有揭露這類隱患的問題，包括：“您是否知道關(guān)于此房產(chǎn)或任何相鄰房產(chǎn)的糾紛？”以及“是否收到過任何投訴？”。

2003年，英國就出現(xiàn)了一起“因鄰里糾紛導(dǎo)致房產(chǎn)退回”的經(jīng)典案例。

當(dāng)時(shí)，Barbara和Angus McMeekin夫婦購入房屋后，才發(fā)現(xiàn)賣家Long夫婦與鄰居存在長期的停車及垃圾傾倒糾紛。

一年后沖突再起，McMeekin夫婦生活深受其擾，他們憤而起訴賣家未在表格中披露此事，稱“我們買了一個(gè)附帶馬蜂窩的房子，它毀了我們的生活”。

法院認(rèn)定Long夫婦構(gòu)成欺詐性不實(shí)陳述，最終雙方以67,500英鎊庭外和解，相當(dāng)于原房價(jià)的59%。

那么，對于未上升到正式糾紛的日常摩擦，賣家是否需要披露？Stacks Property Search的James Greenwood建議，買家盡職調(diào)查至關(guān)重要：“一個(gè)難纏的鄰居足以毀掉新居生活，簽約前與附近居民聊聊天，他們往往能指出問題。”

3、兇宅與特殊事件

房屋內(nèi)是否發(fā)生過暴力死亡等事件，會極大影響買家的決策，但TA6表格并無直接相關(guān)問題，這也可能會導(dǎo)致不同的判決結(jié)果。

2004年，Alan和Susan Sykes夫婦在購入房屋后，才從電視紀(jì)錄片中驚悉自己買入的新房曾是恐怖謀殺案現(xiàn)場，前房主在此殺害養(yǎng)女并藏尸。盡管如此，Sykes夫婦未能從賣家那里獲得賠償。

法官對這對夫婦表示同情，但告訴他們法律并未規(guī)定賣家有義務(wù)披露房產(chǎn)的歷史，并且賣家在回答“是否有您認(rèn)為買家可能有權(quán)知道的任何信息？”這個(gè)問題時(shí)說“沒有”，并未構(gòu)成不誠實(shí)。

相比之下，2024年的一起案件則有不同的結(jié)果。一位買家在購買房產(chǎn)后才發(fā)現(xiàn)其后院被用作不法場所。最終，他們提起正式訴訟，并爭取到超過12萬英鎊的賠償。

這表明，即便某些信息不在表格明確詢問范圍內(nèi)，但只要其性質(zhì)足夠嚴(yán)重，且賣家存在隱瞞，買家仍有可能通過法律途徑維權(quán)。

那么，對于買賣雙方，如何來避免上述問題呢？

對于賣家，律師們建議最好遵守“誠實(shí)至上，審慎填寫”的原則。這意味著賣家需要仔細(xì)、完整地回答TA6表格的每一個(gè)問題，如有疑問最好尋求專業(yè)建議。

Charles Russell Speechlys律師事務(wù)所的William Marriott提醒，雖然回避性回答本身不一定構(gòu)成不實(shí)陳述，但“可能導(dǎo)致交易因買方擔(dān)憂而流產(chǎn)”。

對買家而言，則需要做好盡職調(diào)查。業(yè)內(nèi)人士Rupert Reeves分享了這樣一處案例：買家完成交易后，才知道車庫并不包含在銷售內(nèi)。原來，這處房子原本有個(gè)車庫，但賣家多年前就把它賣掉了，而買家沒有在購買文件中注意到它不屬于此次交易。”

業(yè)內(nèi)人士Edward Sainter說：“在大多數(shù)情況下，預(yù)防是最好的保護(hù)。”他建議買家最好親自查看房產(chǎn)。對于老舊房產(chǎn)，最好委托進(jìn)行一份全面的檢測報(bào)告，其中將包括地基、濕度、結(jié)構(gòu)等全方位的調(diào)查。

房產(chǎn)圈的結(jié)尾提示：

房產(chǎn)交易并不是簡單的“一手交錢，一手交貨”，涉及的流程、手續(xù)眾多，一不小心就會踩了大坑。對于賣家，如果自己的房子存在問題，在出售時(shí)千萬不要抱有僥幸心理，否則在日后可能會引發(fā)無窮的糾紛與巨額索賠。

對于買家，我們也衷心建議大家在購買房產(chǎn)時(shí)保持警惕，將上文提到的日本虎杖、蟲害、鄰里糾紛等問題納入購房時(shí)的考察范圍。如果覺得研究這些麻煩，大家也可以選擇大型開發(fā)商的新建項(xiàng)目，新房通常會提供質(zhì)保，房屋質(zhì)量也會比較有保障。

ref：

https://www.telegraph.co.uk/money/property/buying-selling/nightmare-neighbours-japanese-knotweed-and-murder-what-happ/

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