兒媳長期持公公房產證，稱系借名買房？｜房地產律師解讀案例

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

2008年，吳雅琳與鄭志恒登記結婚。鄭志恒是鄭國梁的第三子。早在1993年，甲實業公司將一套位于東城區的公房——一號房屋分配給鄭國梁承租。后因家庭內部安排，承租人變更為鄭志恒，并由其工資中直接扣繳租金。

2008年11月，甲實業公司啟動房改售房。此時，鄭志恒已從單位離職，不再享有供暖費報銷等退休福利；而其父鄭國梁作為退休職工，仍可享受相關政策。為便于報銷取暖費用，購房合同以鄭國梁名義簽署，房屋隨后登記在其個人名下，總價3.3萬余元。

此后，一號房屋由鄭國梁夫婦、鄭志恒及吳雅琳共同居住，后改為出租。房產證長期由吳雅琳保管。

2020年12月，鄭志恒去世；2022年1月，鄭國梁去世。不久，鄭國梁的其他子女——長女鄭秀芬、長子鄭建國、次子鄭建民，以及鄭志恒與前妻所生之女鄭雨桐——提起繼承訴訟，要求將一號房屋作為遺產依法分割。

吳雅琳隨即提起確權之訴，主張：房屋實際由鄭志恒出資購買，僅因報銷供暖費才借用父親名義登記，應屬夫妻共同財產。她請求法院確認自己占50%份額，其余50%由鄭志恒的繼承人（即她本人與鄭雨桐）共同共有。

她向法院提交了三份自己作為出租人簽訂的租賃合同及收款記錄，鄭國梁的銀行存折（顯示有供暖補貼入賬），以及原單位經辦人林國強的證言。林國強稱：“當年是鄭志恒拿錢來交的購房款，因他父親能報銷取暖費，所以用了老人的名字。”

四被告堅決反對，辯稱：

一號房屋最初分配對象就是鄭國梁；

購房款由多名子女共同湊付，鄭志恒當時經濟拮據，常向家人借款；

房屋長期由鄭國梁夫婦實際控制、決定出租；

若真屬鄭志恒所有，為何十余年從未辦理過戶？反而多次立遺囑稱“此房歸三子”？這恰恰說明房屋本就屬于鄭國梁。

裁判結果

法院判決：

? 駁回吳雅琳的全部訴訟請求。

鄭秀芬、鄭建國、鄭建民、鄭雨桐勝訴，一號房屋依法作為鄭國梁的遺產處理。

法院說理

法院圍繞“是否存在借名買房關系”進行審查，重點指出：

第一，出資事實缺乏有效證據。

吳雅琳未能提供購房款支付憑證、銀行轉賬記錄或收據。證人林國強雖稱“鄭志恒交錢”，但僅能證明其為經手人，無法證明資金來源于鄭志恒個人。在無書證佐證的情況下，不能認定購房款系鄭志恒支付。

第二，居住與使用不具排他性。

一號房屋長期由鄭國梁夫婦與鄭志恒夫婦共同居住，后續出租亦由鄭國梁主導。不存在鄭志恒單獨占有、收益的情形，不符合借名人實際控制房屋的典型特征。

第三，房產證保管不等于權屬歸屬。

盡管房產證由吳雅琳持有，但因其與鄭國梁長期共同生活，保管便利不能推定所有權。若房屋確屬夫妻共同財產，理應在鄭志恒生前完成過戶，而非依賴遺囑確認。

第四，行為邏輯存在矛盾。

若房屋本就屬于鄭志恒，鄭國梁無需通過遺囑“給予”。而事實上，鄭國梁多次書寫遺囑明確“一號房屋歸三子”，恰恰反證該房屋系其個人財產。真正的權利人不會用遺囑處分本就屬于自己的東西。

綜上，法院認為：現有證據不足以證明存在借名買房合意及實際出資事實，吳雅琳的主張缺乏事實與法律依據，不予支持。

辦案心得

本案為家庭房產確權糾紛提供了重要警示：

首先，借名買房必須有“鐵證”。

僅有口頭陳述、親屬證言或模糊的“經辦”行為，無法對抗不動產登記的公示效力。付款憑證、資金流水、書面協議缺一不可。

其次，家庭共居不等于產權共有。

基于親情共同居住是常見現象，但法院判斷權屬時，更看重誰決策、誰收益、誰承擔成本。長期由老人掌控房屋，難以支持子女配偶的確權主張。

再次，拖延確權將導致舉證不能。

從2008年購房到2022年訴訟，長達14年未主張過戶，反而多次通過遺囑“確認歸屬”，極易被認定為對登記狀態的認可。時間越久，維權越難。

最后，遺囑是處分自己財產的工具。

若房屋本屬兒子，父親無權“遺贈”。這種表述恰恰成為房屋屬于父親的有力反證。

此案表明：在缺乏充分證據的情況下，僅憑家庭內部說法和情感訴求，無法推翻法定登記。依法登記在被繼承人名下的房產，應作為遺產由全體繼承人公平分割。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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