逆天！澳洲房價還在加速上漲！緊急拋房？澳清盤率大升！海外買家，要遭受稅務懲罰/

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加息陰霾下，全國房價仍加速上漲

最新數據顯示，在供應緊張、購房壓力持續加劇的背景下，全國住宅價值仍穩步攀升。

Cotality于 2 月 2 日（周一）發布的Home Value Index（住宅價值指數）報告顯示，2026 年 1 月全國住宅價值上漲 0.8%，超過 12 月 0.6% 的漲幅，所有首府城市及地區均錄得上漲。

Cotality數據顯示，悉尼、墨爾本等東部核心市場在近期波動后，1 月表現溫和。

悉尼在 12 月下滑后，1 月僅環比上漲 0.2%，住宅中位價達 1295537 澳元，較 2025 年 11 月峰值低 0.1%。

季度漲幅為 0.2%，年度漲幅為 6%。

墨爾本同樣僅環比微漲 0.1%，住宅中位價至 830355 澳元，仍較 2022 年 3 月峰值低 0.7%。

該市季度漲幅 1%，年度漲幅 5%，累計漲幅 9%。

與此同時，中型首府城市漲勢更猛，但增速有所放緩。

珀斯（Perth）環比大漲 2%（較 11 月 2.9% 的高速增長有所回落），中位價達 980302 澳元，季度漲幅 5%，年度漲幅 14%。

布里斯班（Brisbane）漲幅從 10 月的 2% 放緩至 1.6%，中位價 905355 澳元，季度漲幅 5%，年度漲幅 10%。

阿德萊德（Adelaide）漲幅從 12 月的 1.8% 收窄至 1.2%，中位價 744205 澳元，季度漲幅 5%，年度漲幅 9%。

霍巴特（Hobart）大漲 2.2%，中位價 522309 澳元；達爾文（Darwin）上漲 1.5%，中位價 584874 澳元，年度漲幅 9%。

首府城市合計環比上漲 0.7%，季度上漲 2%，年度上漲 9%，中位價 1002462 澳元；地區市場環比上漲 0.9%，季度上漲 2%，年度上漲 9%，中位價 912466 澳元，漲勢更強勁。

該指數指出，需求正面臨越來越多的阻礙：12 月通脹數據超出RBA（Reserve Bank，澳大利亞儲備銀行）目標區間，進一步提升了 2 月 3 日（周二）加息的可能性。

這可能進一步削弱購房者信心，本已緊張的預算將承受更大壓力 —— 房價漲幅超過收入增速，抵押貸款利率較COVID-19疫情前平均水平高出整整 1 個百分點。

凈海外移民從疫情后高位回落，Cotality稱這將適度緩解住房需求壓力。

該指數還強調了需求端即將面臨的其他障礙，包括APRA（Australian Prudential Regulation Authority，澳大利亞審慎監管局）自 2 月 1 日起生效的高債務收入比（DTI, debt-to-income）貸款新規，以及活躍的投資者活動和 3 個百分點的償債緩沖（serviceability buffer）。

不過，供應約束形成了對沖：1 月掛牌出售的住房數量較 2025 年同期低 19%，較五年同期均值低 25%。

盡管如此，季度住房銷量較 2025 年同期微增 1%，僅較長期均值低 3%。

Cotality推斷，強勁的就業市場、穩定的經濟增長，加上州及聯邦政府針對首次購房者的激勵政策，將持續推動需求向更可負擔的房產集中。

Cotality研究總監Tim Lawless強調，房地產行業在空前的可負擔性困境、政策變動的即時威脅等巨大壓力下，仍能實現上漲。

他將房價普漲歸因于庫存有限與購房需求持續之間的根本性失衡，但同時警告，多重因素可能放緩漲勢。

“盡管許多城市的可負擔性創下歷史紀錄，生活成本壓力回升，且最早本周二就可能加息，我們仍看到房價全面上漲，”Lawless 表示。

“持續的資本增值反映了需求高于平均水平、庫存持續偏低的現狀；但 2026 年，需求側壓力大概率會逐步緩解。”

他列出了可能抑制市場熱情的具體因素，包括購房者面臨的結構性障礙、家庭支出回升、借貸成本高企，以及人口結構變化。

“可負擔性與償債約束大概率會自然抑制需求，此外還有生活成本壓力回升，以及加息的高概率，” 他解釋道。

“人口增長放緩也需要考慮。”

Lawless 還指出，市場活動集中在低價段 —— 在整體市場走軟的背景下，多個購房群體在此匯聚，這一現象凸顯了可負擔性問題將持續重塑各價位段的競爭格局。

“這一現象凸顯了可負擔性問題如何重塑各價位段的競爭。低價段市場增長更強的趨勢，得益于可負擔住房的激烈競爭，” 他說。

“首次購房者、投資者，以及逐步增加的主流需求，都高度集中于此。”

02

澳清盤率升至69.7%，創去年11月來新高！

隨著加息預期日益臨近，大批購房者在今年首個拍賣周涌入市場，試圖在貸款成本上升前完成交易。

Cotality的數據顯示，上周全澳共有1629套房產參加拍賣，數量環比增加3倍，初步清盤率也升至69.7%，創自去年11月中旬以來的新高。

目前，澳洲房市對利率高度敏感。上周高于預期的通脹數據疊加強勁的就業數據，促使經濟學家和消費者都提前預期澳聯儲將加息。

Jellis Craig的Tom Kurtschenko表示，過去一周市場情緒發生了顯著變化。

“此前幾乎沒有人預料到利率會這么快上調，但現在許多賣家紛紛致電要求提前拍賣，希望趁買家需求依然強勁時達成交易。”

Cotality的Tim Lawless認為，清盤率的大幅回升反映了買家對未來融資成本上升的預期。

他指出，由于預見到加息可能導致購房需求放緩，賣家也開始調整心理價位，爭取在市場變盤前鎖定買家。

在拍賣最為活躍的墨爾本，初步清盤率升至69.3%，創11月下旬以來的新高。

位于東北部Eltham的一棟四居室房產成為市場焦點。這處占地1127平方米的城最終以186萬澳元的價格成交，超底價18萬澳元。

據Kurtschenko透露，該房產吸引了4組注冊競拍者，最終由一個年輕家庭拿下。

他表示，此類大型地塊現房相比新建住房更具價格優勢，且該房產的單層結構對大房換小房者極具吸引力，成交價遠超預期。

悉尼房市的表現同樣搶眼，清盤率升至71.3%。

在悉尼西區Guildford，一套指導價38萬澳元的兩居室公寓在拍賣前便以42萬澳元的價格成交。

McGrath的Stephen Mina表示，賣家在收到高于預期的報價后選擇“落袋為安”，以規避拍賣可能帶來的不確定性。

Mina認為，雖然貸款成本上升可能讓部分買家變得謹慎，但過去一年市場的穩健表現讓賣家的預期更加務實。

即便市場在短期內可能降溫，但目前的交易節奏依然保持平穩。

在其它首府城市，阿德萊德以86.1%的清盤率領跑，布里斯班緊隨其后，初步清盤率為75%。

相比之下，堪培拉表現低迷，39.8%的清盤率創自2019年來新低。

針對賣家是否已開始普遍下調要價，Kurtschenko表示，雖然利率壓力這一背景因素確實存在，但在正式加息落地前，現在下結論還為時過早。

03

澳洲3萬多海外房東未申報空置稅，或面臨$8.25萬重罰！

面對愈演愈烈的住房危機，澳洲財長Jim Chalmers被迫向澳洲稅務局（ATO）下達嚴令。此前有消息披露，數千名外國投資者未按規定申報房產空置狀態，涉嫌大規模逃避繳納相關稅費。

目前，數萬名外國投資者可能存在漏繳“空置稅”的行為。專家直言該政策已“宣告失敗”，并擔憂大批房屋閑置將進一步加劇當前的租房及住房危機。

根據信息自由（FOI）法披露的數據，在2023-24財年，僅有五分之一的外國投資者履行了強制申報義務，告知政府其房產是否自住或出租至少半年。若房產一年內被占用時間不足六個月，則需繳納所謂的“鬼屋稅”（ghost house tax），即空置費。

這項于2017年推出的政策，旨在通過經濟手段阻止外國業主囤積房產，確保更多房屋進入租賃市場。

FOI調查數據顯示，海外買家在2023-24年度共持有40,177處房產，但僅提交了8656份申報，缺口高達31,521份。在2024-25年度，申報數量雖增至14,970份，但由于澳洲稅務局尚未公布同期外國房產的持有總數，監管缺口依然難以估量。

據悉，該項稅費金額巨大，每年征收數額約為外國投資申請費的兩倍。對于價值低于100萬澳元的住宅，年費為30,300澳元；200萬澳元以下的住宅則高達60,600澳元。若未按時提交申報，業主還可能面臨最高82,500澳元的巨額罰款。

一國黨黨魁韓森（Pauline Hanson）對Chalmers及ATO發起了強烈質詢。她批評工黨在民眾流離失所之際，竟然對違法行為視而不見，這簡直是“一樁國家丑聞”。

韓森在信中痛斥這種對澳洲法律的蔑視不可原諒。她指出，這些外國業主在房屋本該提供給澳洲人居住時卻選擇空置，且未支付任何罰款。

她反問道：“你能想象如果只有六分之一的澳洲人履行納稅義務，國家財政會變成什么樣嗎？”

盡管澳洲稅務局聲稱不合規的外國業主比例不足5%，但多位業內人士對此持懷疑態度。居外IQI（Juwai IQI）聯合創始人Daniel Ho表示，據他觀察，僅約25%的外國業主提交了申報，該政策在執行層面已陷入僵局。

Ho指出，大多數海外投資者甚至不知道有這項稅收，或者誤以為物業經理會處理相關手續。他認為，如果政策的激勵與懲罰措施無人知曉，那么在緩解住房危機方面就起不到任何作用。

Plus Agency的Peter Li也對如此高比例的違規行為感到驚訝。他表示，除少數業主因現金流問題推遲繳費外，絕大多數人是全然不知情。他建議修改銷售合同，加入空置稅強制披露條款，以確保買家明確自身責任。

Committee for Sydney首席執行官Eamon Waterford認為，在竭盡全力增加住房供應的當下，絕不能允許任何房屋資源被浪費。他支持采取更嚴厲的手段，確保每一處房產都能物盡其用。

面對輿論壓力，財長Chalmers已致信澳洲稅務局，明確要求對逃避監管的行為進行“嚴厲打擊”。他強調，任何外國投資者試圖挑戰澳洲監管體制的行為都是完全不可接受的。

澳洲稅務局發言人對此回應稱，該部門正通過數據分析、旅行記錄、租金押金等第三方來源篩查高風險案件，將定期審查并嚴懲不準確申報及違規行為。

04

2025年悉尼“樓王”就是它！成交價$8350萬，全現金交易

德國知名涼鞋品牌 Birkenstock 的繼承人、億萬富翁 Alex Birkenstock 及其妻子 Vanessa 近期成為悉尼房產市場的焦點。

據悉，這對夫婦斥資 8350 萬澳元全款購入位于 Rose Bay 的一處濱水莊園，一舉成為 2025 年悉尼豪宅市場的頂級買家。

這棟擁有五間臥室和六間浴室的豪宅原主人為 Lawrence Myers 及其妻子 Sylvia。

Lawrence Myers 身份顯赫，擔任詹姆斯·帕克（James Packer）家族辦公室 Consolidated Press Holdings 的首席執行官。

值得注意的是，房產所有權證書上未顯示任何抵押貸款信息，證實了這是一筆極具實力的現金交易。

盡管掛牌代理人 The Agency 的 Steven Chen 以及 Pillinger 的 Brad Pillinger 均拒絕置評，但周五的房產記錄已明確買家身份。

隨后的轉讓文件也進一步披露，這筆交易的確切成交價為 8350 萬澳元。

據知情人士透露，Cohen Handler 的買家代理 Simon Cohen 代表了買方促成此次交易，但他同樣對此保持緘默。

根據《福布斯》的最新報道，Alex Birkenstock 的凈資產高達 19 億美元。他所購入的這塊占地 1039 平方米的綠地可謂無與倫比。

該建筑由名家 David Walker 和 Peter Janks 聯手設計，兩側均無緊鄰建筑，完美勾勒出悉尼標志性的海港景觀。

房產易手記錄顯示，該物業自 2013 年建成以來維護極佳。

據當地消息人士透露，澳洲零售大亨 Brett Blundy 曾以 3300 萬澳元的價格購入此地并完成新建，隨后以約 5000 萬澳元的價格將其私下轉讓給 Myers 家族。

追溯歷史，Millers 夫婦在 2005 年通過合并兩處地塊奠定了莊園基礎。

對于 Myers 家族而言，2025 年可謂是大手筆操作的一年。除了高價售出此房產外，外界普遍猜測他們已斥資約 8000 萬澳元買下了 Crown Residences 的頂層公寓，但相關代理人對此不予評論。

除了破紀錄的交易，法律界大咖的動向也引發熱議。前公平工作委員會（Fair Work Commission）副主席、資深法律顧問 Joseph Catanzariti 近期將其位于 Rose Bay 的住宅掛牌，指導價為 1600 萬澳元。

Ray White Double Bay 的 Nic Krasnostein 與 Elliott Placks 正負責此房產的意向書招攬工作。

房產記錄顯示，Joseph Catanzariti 于 2004 年以 310 萬澳元購入這棟兩層住宅。該房產坐擁 180 度海港天際線景觀，內設多個娛樂區及泳池涼亭。

Catanzariti 在法律界深耕超過 40 年，曾于 2016 年獲授澳洲勛章（Order of Australia）。

與此同時，新州的 Byron Bay 也傳出重磅消息。一處極具震撼力的度假莊園以 4000 萬澳元的指導價投放市場，有望刷新該地區的住宅成交紀錄。

該物業由兩棟四層高的建筑組成，共擁有六間臥室和八間浴室，可俯瞰 Wategos Beach 的絕美海景。

莊園配備了極具現代感的玻璃底泳池和雨林庭院，內部裝潢采用意大利石材與當地木材，極盡奢華。

房主為急診室醫生 George Bilios 和企業家 Chris Bissiotis。兩人在 2018 年買下這塊地皮時，曾分別經歷過心臟病發作的考驗，因此他們決定聯手打造一處具有“療愈功能”的獨特空間。

目前，該物業作為高端租賃房產備受推崇，兩晚起租的價格從 5471 澳元至 8168 澳元不等。

如果該房產最終能以 4000 萬澳元的指導價成交，將打破由軟件企業家 Karen Cariss 在 2025 年 7 月創下的 3600 萬澳元該地區成交記錄。

目前，蘇富比國際地產（Sotheby’s International Realty）正全力促成這一具有史詩意義的交易。

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