朝青雙子豪宅補發反饋意見：不封閉、不封閉

北京進深 徐迪 開盤3個多月后，朝陽黃杉木店雙子補發了反饋意見。

兩個項目的公眾反饋同樣關注到小區結構內裝飾結構架、平面圖表達、開敞陽臺和設備平臺是否封閉等問題。

建設單位的回復也是統一的制式：開敞陽臺按照水平投影面積計算、面積不大于套內10%，承諾后期不封閉；

設備平臺屬于附屬在建筑外圍護結構上的構件，按規范要求設計，不計建面，承諾后期不封閉使用。

——北側01、02地塊（璞樾）

2025年8月19日至2025年8月27日方案公示，期間收到公眾反饋意見6條，涉及到8個方面，：

1.關于幼兒園方案問題。

建設單位委托具有資質的設計單位進行托幼用地項目的總平面圖等相關設計。消防、綠化、用地范圍、平面布局等設計均符合相關規范文件要求。

2107-02幼兒園地塊與2107-01住宅地塊之間不設置出入口。幼兒園用地緊鄰市政道路，且場地內部設置道路與外部公路相聯通。幼兒園綠地率通過園林主管部門審核，綠地率滿足不小于30%的設置要求。

幼兒園西側與6#住宅樓垂直間距4.0米，相鄰部分幼兒園外墻不設外窗，住宅1-4層主要生活用房朝向幼兒園方向不設外窗，雙方互不干擾。

分局意見：建設單位意見屬實，且幼兒園設計方案已通過教育主管部門審查，予以采信。

2.關于小區內裝飾構架問題。

本項目西側入口裝飾構架為無頂蓋的景觀裝飾構架，建設單位承諾不封閉；按相關規定，該裝飾構件不計算建筑面積。

3.關于公示平面圖表達問題。

建設單位委托具有資質的設計單位提供總平面圖等設計文件，建筑間距、道路寬度、退線距離等均符合規范文件要求。

分局意見：本次設計方案公示內容主要為平面布局、立面效果等內容。我局在“多規合一”會商研究及規劃許可辦理時已對設計方案中間距、日照、內部路寬度等內容進行審查工作，設計方案符合相關規范要求。

4.關于開敞陽臺和設備平臺問題。

本項目戶型設計符合相關要求，并綜合考慮市場需求，面積計算符合相關規定。其中市民較為關注的開敞陽臺按照水平投影面積計算，建設單位承諾后期不封閉使用；設備平臺均屬于附屬在建筑外圍護結構上的構件，按規范要求設計，承諾后期不封閉使用。

5.關于小區圍墻設置問題。

建設單位將嚴格按照規劃許可內容進行建設。

6.關于項目北側出入口問題（體現交評內容）。

本項目用地北側道路設置1個機動車出入口及2個臨時消防出入口，項目用地北側機動車出入口設置符合政策規范的要求。

7.關于電動自行車停放問題。

本項目電動自行車車庫設置于8#住宅樓地下一層，非機動車庫完全獨立并設置消防設施，滿足規范規定要求。

8.關于與北側用地權益退線問題。

本項目在方案設計階段已考慮與北側待規劃用地的建筑間距及用地權益退線，設計方案符合規劃文件要求。

另2條與局職責無關的意見。

1.關于幼兒園招生問題。

本項目建設幼兒園按照相關要求，與住宅小區同步驗收、同步交付使用。具體招生安排以朝陽區教委具體意見為準。

分局意見：有關幼兒園招生問題，建議進一步咨詢教育主管部門。

2.關于后續銷售宣傳問題。

建設單位承諾在項目銷售宣傳推廣過程中，將嚴格遵守法律法規要求。

分局意見：后續建設單位在銷售過程中如出現宣傳與實際情況不符情況，可向房管及市場監管部門反映。

——南側03地塊（紫京宸園）

2025年8月18日至2025年8月26日方案公示，期間收到公眾反饋意見7條，涉及到十多個具體方面：

一、屬于我局職責的意見

1.關于效果圖表達問題。

效果圖中顯示為綠地及樓棟陰影，非人工湖，其中出現部分木質鋪裝為木棧道園林小品設施。

2.關于街坊路有關問題。

本項目依據掛牌文件要求，在項目用地內設置一條寬11米的南北向街坊路。本項目負責建設該街坊路，并依據相關規定負責對該街坊路后續養護和管理。

本項目街坊路設計貫徹落實“小街區、密路網”的理念，改善交通出行環境，塑造街道界面的連續性，打造舒適宜居的生活街區，曲線的道路動線與園區園林邊界結合，提升街坊路通行感受，更好的形成城市慢行系統。

3.關于采光井有關問題。

本項目南側采光井為地下庫房自然通風窗井，進深1米，根據不同庫房的功能需求，部分庫房采用機械通風滿足通風，另有部分地下室空間為無需設置窗井設備用房。15#住宅樓西側通風井為有通風需求的設備用房使用，后期由物業統一管理和使用。

4.關于小區內裝飾構架問題。

本項目西側入口裝飾構架為敞開式的景觀裝飾構架，建設單位承諾不封閉；按相關規定該裝飾構件屬于構筑物不計算建筑面積。

5.關于消防登高場地問題。

本項目沿住宅建筑一個長邊連續布置消防車登高操作場地，部分登高操作場地在街坊路上，滿足相關規范要求。本項目負責設計及建設該街坊路，并對該街坊路進行養護和管理。街坊路設計滿足重型消防車的壓力，并且在消防登高場地周邊不設置妨礙消防車操作的樹木、架空管線等障礙物。

6.關于綠地率問題。

本項目綠地率30.01%，裝飾構架下綠地未計入綠地率，下沉庭院綠地率按相關計算規則進行計算。

分局意見：項目園林方案已通過園林主管部門審查，建設單位意見屬實，予以采信。

7.關于6#住宅樓屋面是否為上人屋面問題。

本項目6#住宅樓結合整體立面風格及考慮天際線設計，頂部局部收分，收分部分屋面為不上人屋面，此屋面完成面有保溫、防水等屋面做法及排水坡度，屋面高于室內完成面標高，不能到達。

8.關于公示平面圖表達問題。

建設單位委托具有資質的設計單位提供總平面圖等設計文件，建筑間距、退線距離等均符合規范文件要求。

分局意見：本次設計方案公示內容主要為平面布局、立面效果等內容。我局在“多規合一”會商研究及規劃許可辦理時已對設計方案中間距、日照、內部路寬度等內容進行審查工作，設計方案符合相關規范要求。

9.關于開敞陽臺和設備平臺問題。

本項目戶型設計面積計算符合規范、標準的相關規定。其中市民較為關注的開敞陽臺按照水平投影面積計算，本項目開敞陽臺面積不大于套內10%，建設單位承諾后期不封閉使用；設備平臺均屬于附屬在建筑外圍護結構上的構件，按規范要求設計，不計入建筑規模，建設單位承諾后期不封閉使用。

10. 關于項目立面風格問題。

本項目立面采用三段式設計，材料選用石材、鋁板、玻璃、涂料等高品質幕墻材料，部分造型線條部位采用圓弧設計元素，立面設計考究。

欄桿設計結合整體立面風格，采用金屬欄桿，滿足防護高度要求，并讓立面效果更加通透。

效果圖渲染表達與后期實際立面呈現效果有差異，實施過程中會進行進一步把控立面效果。

11. 關于對北側幼兒園日照遮擋問題。

本項目方案中1#住宅樓與北側幼兒園間距及日照滿足相關要求。

12.關于室外設備場地問題。

本項目根據北京市城市管理委員會和發改委聯合下發的通知，供熱系統中“新能源和可再生能源設置裝機占比不小于項目總裝機的60%”，本項目設置了風冷熱泵系統，室外設備場地為放置風冷室外機使用。

13. 關于項目出入口與道路交叉口間距問題。

本項目方案設計兩處車行出入口，將主要車行出入口設置在地塊北側，距離西側道路交叉口112m；次要車行出入口設置在地塊東側，距離北側道路交叉口58m；設置一條11m寬街坊路，南側、北側開口分別距道路交叉口88m、78m。滿足《交通影響評價審查意見》及相關設計規范。

其他出入口均僅為人行口，無車行功能。項目另在西側和東側共設置三處緊急消防入口，便于消防車進出，平時常閉，僅作為消防應急使用。

14. 關于下沉庭院樓梯形式問題。（頂蓋、面積）

本項目下沉庭院為室外樓梯，此室外樓梯無頂蓋，不計入建筑面積，樓梯消防疏散設計滿足規范要求。

15. 關于14、15#住宅樓有關問題。

本項目14、15#住宅樓為兩棟住宅樓貼建，相鄰外墻為防火墻，其防火間距不限。兩棟樓分別疏散，消防疏散設計滿足規范要求。符合建筑間距計算的相關要求。

與分局職責無關的意見同樣有2條，同樣提到了后續銷售宣傳問題。

建設單位承諾在項目銷售宣傳推廣過程中，將嚴格遵守法律法規要求。

此外還提到了配電室容量是否滿足負荷相關的問題，建議進一步咨詢電力主管部門。

——項目概況——

黃杉木店地塊成交于2025年4月28日，由中建智地+中國金茂+越秀地產+朝陽城發聯合體，以126億元的底價摘得。

項目包括多幅子地塊，其中住宅地塊有兩幅：2107-01、03地塊，一南一北，容積率均2.6，限高80米。

南側03地塊：紫京宸園，中建智地操盤

項目總計規劃15棟7-25層洋房、小高層和高層產品，共813戶，層高3.16-3.4米。

面積段133㎡-278㎡區間，全四居戶型，此外還有兩套400㎡云端墅級頂配。

大戶型友好，面積越大，贈送越多。

2025年10月12日正式開盤，目前網簽150套，去化率18%。

成交均價9.83萬元/㎡，網簽金額總計24.66億元。

北側01地塊：璞樾，由金茂+越秀聯合開發

住宅建面約7.75萬㎡，規劃9棟住宅樓，小高層為主，僅北排兩棟為洋房。

共426戶，面積段152㎡-258㎡全四居，共七種戶型，層高約3.16-3.37米。

頂配建面雖然沒有紫京宸園的大，但是起步就做到150㎡面積段。

面積段差距不大，大戶型更多，整體具有均好性，圈層純粹度更高。

贈送空間包括陽臺、設備平臺、挑空平臺。此外還有獨立電梯廳公區私用，整體下來得房率能做到90%以上。

已取證房源410套，擬售均價在11.46萬-12.9萬元/㎡區間，10月17日首開。

目前網簽182套，去化率44%。

成交均價10萬元/㎡，成交金額總計30.61億元。