為什么“單一戶”業主無法私自拆改“玻璃幕墻”？

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楔子

前幾天我刷到一則新聞，說的是：浦東一小區居民裝修時發現自己家居然是玻璃幕墻，所以沒法私自拆改。（如上圖）

看到這個新聞，讓我震驚的是：普通老百姓居然連玻璃幕墻都分辨不出來。不過從立面來看，這棟住宅的橫向線條是貫通的，確實與普通人認知里的玻璃幕墻不太一樣。（如下圖為大家熟悉的玻璃幕墻）

所以我覺得有必要科普一些“玻璃幕墻”的知識，以及聊聊：玻璃幕墻的外面，為什么“單一戶”業主無法獨自拆改？

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事件簡介

事發小區叫做中房櫻桃苑，位于上海市浦東新區三林城環林東路270弄。由上海中房置業股份有限公司開發，2007年竣工。

小區占地7萬余平方米，總建筑面積10.6萬平方米，由16棟小高層組成，規劃約800戶，容積率1.5。

從現場照片來看，小區的外立面應該是樓層不貫通的橫向玻璃幕墻。雖然整體看還算統一，但細看卻是五花八門。（如上圖）

因為居民入住后，有些對陽臺進行了封閉，有些則是局部對玻璃幕墻進行了拆改。

在上海市建筑幕墻管理平臺的系統中，這個小區的外立面是玻璃幕墻結構的事實被再次確認了。（如上圖）

但從數據來看，小區11萬平方米的建筑面積，只有1000平方米的幕墻面積，顯然不合理。所以，可能是每棟樓的幕墻面積是1000平方米。

而從另外一張既有建筑玻璃幕墻專項排查整治名單的表里，我們得到了證實。（如上圖）

但不管怎么說，中房櫻桃苑的外立面是玻璃幕墻這件事是確認無疑了。

那么問題來了，為什么玻璃幕墻的外立面，小業主不能私自拆改？

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幕墻系統

先來了解一下什么是玻璃幕墻？

玻璃幕墻

是指由支承結構體系可相對主體結構有一定位移能力、不分擔主體結構所受作用的建筑外圍護結構或裝飾結構。

玻璃幕墻分類

作為現代建筑中常見的外圍護結構，玻璃幕墻可以按照不同維度來分類，比如按照結構形式、構造方式、功能特性及材料組合等分類。

下面我們就按照最常見的受力體系來分，因為這是最核心的分類方式。這種分類，主要依據玻璃與支撐結構的連接方式及傳力路徑。

第一種：框架式玻璃幕墻

以金屬框架作為主要支撐結構，玻璃通過鑲嵌或粘結固定于框架上。根據框架是否外露，進一步分為明框式、隱框式 、半隱框式 玻璃幕墻三種。

1.明框玻璃幕墻

金屬框架（立柱、橫梁）完全暴露在外，玻璃嵌入框架的凹槽內，通過壓條或密封膠固定。

這種形式的玻璃幕墻成本較低，外觀效果偏傳統，但金屬線條感強。

2.隱框玻璃幕墻

金屬框架完全隱藏于玻璃后方，玻璃通過結構膠（如硅酮結構膠）直接粘貼在框架的副框（或玻璃托板）上，外觀僅見玻璃面。

這種形式的玻璃幕墻整體通透、現代感強；對施工精度要求極高，造價也更高。

3.半隱框玻璃幕墻

框架部分外露（如橫向或縱向框架可見），另一部分隱藏。例如“橫明豎隱”（橫向框架外露，豎向隱藏）或“豎明橫隱”。

這種形式的玻璃幕墻，兼顧隱框的通透與明框的結構安全感，視覺層次更豐富。

第二種：全玻幕墻

以高度超過4m的大尺寸玻璃作為主要承重構件，無金屬框架或僅保留少量支撐。而玻璃通常為12mm以上厚度的鋼化玻璃或夾層玻璃。

從結構形式來說，這種玻璃幕墻上部通過吊掛固定，下部設金屬支承結構，全玻璃無肋。（如下圖）

這種形式的玻璃幕墻視野開闊、現代感強，但對玻璃強度、安裝精度等要求高，成本也較高。

我印象比較深刻的是蘋果專賣店，有興趣的朋友可以擴展閱讀：《》。

第三種：點支式玻璃幕墻

玻璃通過金屬連接構件（如鋼爪、夾具）與支撐結構（鋼結構、索網、拉桿）連接，形成“點”式固定。

而按照支撐不同可以分為：剛性支撐和柔性支撐。（如下圖為柔性支撐）

這種形式的玻璃幕墻，主要應用于機場、體育場館、需要大跨度通透效果的建筑。

第四種：單元式玻璃幕墻

將玻璃、框架、保溫材料等在工廠組裝成獨立單元板塊（寬度1~2m，高度3~6m），現場通過吊裝與主體結構連接。

這種形式的玻璃幕墻，生產精度高、施工速度快，但是對于運輸要求高，對于土建的精度要求也高，適用于超高層建筑。

不管是框架式，還是點支式，亦或者是全玻璃幕墻，我們可以看到：玻璃幕墻通常用在主體結構的外側，是一個獨立的結構系統 。

這就意味著：改動玻璃幕墻任一位置，都要整體來計算受力。而這些受力計算包含荷載計算、玻璃面板計算、龍骨體系計算、連接件與預埋件計算等。（如下圖）

所以從這個意義上來說，單一戶業主確實無法私自拆改玻璃幕墻，因為這是一個系統。

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拆改流程

截至2025年，上海全市既有建筑玻璃幕墻約1.3萬棟。

而根據《上海市建筑玻璃幕墻管理辦法》，

自2012年2月起，上海明確禁止在住宅、醫院門急診和病房樓、中小學校教學樓、托幼機構、養老院等建筑的二層以上采用玻璃幕墻。

那既有的這些玻璃幕墻建筑，業主非要拆改玻璃幕墻，有什么辦法呢？

其實玻璃幕墻的改造，也并非完全不可以，而是要遵循一定的“改造流程”。

• 首先需要向政府相關部門報備，等審核通過后，才能進入改造流程。

• 其次檢測單位要對既有建筑的結構進行荷載復核，如果有檢測報告，就更保險。而專業幕墻單位則進場對現場反力等進行測試反饋。

• 施工單位需具備建筑幕墻工程專業承包資質，施工人員需持高空作業特種作業操作證上崗。

• 更換完成后，需將施工記錄、材料合格證、密封膠檢測報告等資料移交業主，并更新玻璃幕墻管理檔案。

除非是大面積的更換玻璃幕墻，不然只為了換個窗戶卻要走這么多的流程，其實是沒什么必要的。

而且玻璃幕墻的更換成本也不低，除了上千一平方的幕墻本身費用之外，還有檢測費、鑒定費等。所以如果不是大面積更換，還是建議小業主“稍安勿躁”。

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結束語

玻璃幕墻作為一種美觀的外墻形式，已經在各種性質的建筑上得到了應用。但隨著時間的推移，在住宅上安裝的早期玻璃幕墻產品，正逐步進入老化和客戶審美疲勞期。

針對小業主私自拆改“玻璃幕墻”的行為，當然是應該明令禁止的，因為這危及到人民群眾的人身財產安全問題。

玻璃幕墻的局部更換，其實是一項系統性工作，就像玻璃幕墻本身就是一個系統一樣。