核心城市二手房回暖，上海“收購二手房”釋放了什么信號？

2026年開年，重點城市二手房市場延續(xù)了去年以來“以價換量”的運行特征。盡管價格仍在調(diào)整通道中，但成交活躍度已有所回升，市場情緒出現(xiàn)邊際改善。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2026年1月，20個重點城市二手住宅合計成交約11.8萬套，環(huán)比小幅回落3.1%，但同比增長達(dá)到15.3%。在傳統(tǒng)淡季背景下，這一表現(xiàn)仍屬穩(wěn)健。更值得關(guān)注的是，自2025年四季度以來，部分核心城市二手房新增掛牌量和存量掛牌規(guī)模開始下降，業(yè)主讓價空間逐步收窄，短期供給壓力有所緩解，市場預(yù)期正在發(fā)生變化。

但從整體結(jié)構(gòu)來看，當(dāng)前樓市的修復(fù)仍不均衡。一二手房之間的分化依舊明顯，尤其是在北京、上海等核心城市，新房與二手房在總價層面的差距持續(xù)擴(kuò)大，這使得“賣舊買新”的置換鏈條運行并不順暢，部分改善型需求被階段性卡住。

正是在這一背景下，上海率先出手。

近期，上海推出一項頗具標(biāo)志意義的樓市舉措——由區(qū)屬國企出面，收購符合條件的二手住房，用于保障性租賃住房。2月2日，上海首批收購項目正式簽約，浦東新區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū)率先試點，中國建設(shè)銀行提供配套金融支持。

從操作層面看，此次收購具有幾個鮮明特征。

首先，收購主體為區(qū)屬企業(yè)，強調(diào)市場化運作而非行政指令；其次，收購房源高度聚焦“小戶型、低總價、老房子”。例如，浦東新區(qū)明確優(yōu)先考慮內(nèi)環(huán)內(nèi)、2000年以前建成、70平方米以下、總價不超過400萬元的房源；靜安區(qū)則更看重交通便利、配套成熟的成熟社區(qū)。

在置換機制上，政策并未“一刀切”強制要求，但明確釋放出“本區(qū)置換”的導(dǎo)向：浦東要求同步購買同區(qū)新房，靜安優(yōu)先支持置換本區(qū)商品房。價格方面，收購以市場價或評估價為基礎(chǔ)，資金來源則由財政資金、企業(yè)自有資金和銀行貸款共同構(gòu)成。

這是上海首次在核心區(qū)域，通過政府平臺直接收購二手商品住房，其信號意義明顯。

從市場影響看，此次政策至少在三個層面釋放出積極信號。

第一，穩(wěn)定價格預(yù)期，為特定資產(chǎn)“設(shè)錨”。被納入收購范圍的，主要是核心區(qū)“老破小”或低總價房源。這類資產(chǎn)在過去一段時間內(nèi)價格承壓明顯，流動性不足。通過市場化收購，為業(yè)主提供明確退出通道，有助于形成價格參考區(qū)間，避免預(yù)期進(jìn)一步下滑，在局部市場中發(fā)揮“穩(wěn)定器”作用。

第二，試圖打通置換鏈條，但仍面臨現(xiàn)實約束。政策初衷在于，通過收購舊房，推動業(yè)主進(jìn)入新房市場，激活改善型需求。然而，現(xiàn)實挑戰(zhàn)同樣存在：被收購房源多在400萬元以內(nèi)，而試點區(qū)域新房價格顯著更高。數(shù)據(jù)顯示，2025年徐匯、靜安、浦東新區(qū)新房成交套均總價分別約為2395萬元、1987萬元和1030萬元，價差明顯。若區(qū)域限制與價格梯度無法進(jìn)一步松動，從“收舊房”到“帶動新房成交”之間，仍存在傳導(dǎo)距離。

第三，優(yōu)化核心區(qū)租賃住房供給結(jié)構(gòu)。相比新建保租房，“以購代建”模式可以更快形成有效供給，尤其是在核心城區(qū)，更有利于實現(xiàn)職住平衡。小戶型二手房本身就與租賃需求高度匹配，同時也避免了集中新建對市場供給和租金的短期沖擊。

總體來看，政策短期效果取決于收購規(guī)模和價格吸引力，中長期則有賴于是否能夠形成可持續(xù)的資金循環(huán)機制，例如未來與保租房REITs等工具的銜接。若試點順利，不僅有望在上海其他區(qū)域推廣，也可能為其他一線城市提供參考樣本。

從市場基本面看，上海二手房已成為成交絕對主力。中指數(shù)據(jù)顯示，2026年1月，上海二手商品房成交2.28萬套，環(huán)比增長1.1%，同比增長26.1%，延續(xù)了較高活躍度。2025年，上海二手房成交占一二手房總成交量（不含保障房）的比例已達(dá)83%。

在這一結(jié)構(gòu)中，低總價、小面積房源是市場流動性的起點，也是當(dāng)前置換鏈條中的“關(guān)鍵堵點”。2025年，上海總價400萬元以下、面積70平方米以下的二手房成交約7.9萬套，同比增長14.6%，占全市二手房成交量的36%，占比同比提升2.8個百分點。

分區(qū)域看，浦東新區(qū)該類房源成交約1.7萬套，位居全市首位；徐匯、靜安分別成交4800套和4737套，占各自二手房成交量的比重達(dá)到36.8%和46.6%。三區(qū)合計成交2.6萬套，同比增幅達(dá)15.6%。此次新政落地，或?qū)⑦M(jìn)一步加快這些區(qū)域相關(guān)房源的去化節(jié)奏，對全市二手房市場形成托底效應(yīng)。

在租賃市場方面，上海已形成較為成熟的保障性租賃住房體系。截至“十四五”期末，全市累計籌措保租房60萬套（間）以上，完成供應(yīng)約40萬套（間），覆蓋新市民、青年人和城市建設(shè)者等群體。

從租金水平看，核心區(qū)租賃需求依然旺盛。2026年1月，上海普通住宅平均租金為81.50元/平方米/月，其中靜安、徐匯分別達(dá)到115.55元和109.76元/平方米/月，位居全市第一梯隊；浦東新區(qū)為81.64元/平方米/月，處于第二梯隊。

在房價調(diào)整背景下，部分小區(qū)的租售比已有所改善，為保租房的長期運營提供了更穩(wěn)固的資產(chǎn)基礎(chǔ)。通過收購存量二手住房補充核心區(qū)保租房，不僅能夠縮短籌集周期，也更精準(zhǔn)匹配職住平衡需求，同時有助于穩(wěn)定租金水平。

總體而言，上海此次收購二手住房用于保障性租賃住房，并非簡單的“救市”動作，而是在當(dāng)前市場階段下，對存量結(jié)構(gòu)、置換鏈條和租賃供給的一次系統(tǒng)性調(diào)節(jié)。其象征意義大于短期成交拉動，但在穩(wěn)定預(yù)期、托底局部市場方面，已釋放出清晰信號。未來效果如何，仍需觀察政策彈性與執(zhí)行力度，但方向已然明確。