王森一碗水端平，深業上塘雙子星要如何定價

文/粵進深 嚴明會

上個月的早些時候，深業置地總經理房紹業，副總經理王森。

雙雙出現在深圳龍華簡上商務大樓的一場活動儀式上。

去年8月，深業集團聯合龍華建設，拿下龍華民治街道A815-0037地塊。

他們，是來為這宗地塊的項目公司——深圳市深業龍建地產有限公司揭牌的。

這個宗地塊，已被命名為上宸華府。

其實在拿下0037地塊的幾天前，深業集團剛獨資拿下了0036地塊。

這兩宗地塊，因為彼此相連，也被形象地稱為深業上塘“雙子星”。

而0036地塊，被叫做上宸瑞府。

1月中旬，上宸瑞府的規劃已經率先披露了。

五棟住宅，規劃569戶。

如今半個多月過去，上宸華府的規劃也來了。

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上宸華府建設用地面積1.65萬㎡，總建筑面積7.8萬㎡。

規定容積率3.1，計容積率面積5.31萬㎡。

規劃總戶數是478戶。

也就是說，深業上塘“雙子星”的兩個地塊，共規劃了1047戶。

整個總平圖看下來，上宸華府跟上宸瑞府的差別不大。

不過上宸瑞府因為地塊大些，產品形態上更多樣、更好一些。

上宸華府規劃四棟住宅，均為25層。

分別為1棟一單元，1棟二單元、2棟和3棟。

正門規劃在簡上路的一側。

跟上宸瑞府一樣，大門進來就是一層的架空綠化休閑。

住宅樓棟，1棟二單元、2棟為一層四戶設計；

1棟一單元、3棟則是一層六戶的設計。

戶型配置上，也基本跟上宸瑞府相同。

只不過上宸瑞府還多了一棟一層三戶的“樓王”單位。

其余的四棟，在樓棟的排布和轉向上，兩者幾乎都一樣。

產品面積上，還有待進一步的披露，但估計也大差不差。

這就引發了市場的好奇。

既然兩者在規劃上，都像一個模子刻出來的。

那兩個項目，后續將如何定價？

要知道，上宸瑞府和上宸華府，兩個地塊的拿地價并不一樣。

去年的7月30日，深業集團先是以一己之力。

拿下了龍華民治街道A815-0036地塊（即上宸瑞府地塊）。

當時是底價拿下的，總成交價19.06億，成交樓面價2.81萬/㎡。

幾天后的8月8月，一旁的A815-0037宗地（即上宸華府地塊）也迎來出讓。

深業集團再次到來，還跟龍華建設組成了聯合體。

勢必拿下兩個相鄰的地塊。

只不過，上宸華府地塊殺出了“程交金”。

地塊最終經過了47輪的競價，才被深業集團 龍華建設拿下。

總成交價17.89億，成交樓面積3.5萬/㎡。

致使上宸華府產生了15.12%的溢價。

也就是說，僅拿地價上，上宸華府成交樓面價比上宸瑞府是貴了近7000/㎡的。

所以按道理，上宸華府產品上應該要比上宸瑞府貴些才對。

不過目前從規劃上，兩者并沒有看出太大的區別。

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按照定位，兩個地塊未來將重點打造龍華片區改善型標桿項目。

這個重任，落在了深業置地副總經理王森的身上。

上宸瑞府的開發主體，為深圳市深業龍興地產有限公司。

龍興地產的法定代表人、董事為王森。

上宸華府的開發主體，則是深圳市深業龍建地產有限公司。

龍建地產由深業集團、龍華建設雙方各持股60%、40%。

董事長、經理同樣為王森。

兩個項目的定價后續將如何平衡，是王森不得不考慮的問題。

就產品而言，深業“雙子星”優勢還是蠻大的。

從網傳曝光的戶型面積，上宸瑞府92㎡能做到4房。

在深圳龍華市場，甚至可以說，有點卷了。

可對比的，位于龍華梅林關的鵬宸云筑，也是近段時間較火的新規盤。

最小約91㎡可以做到3+1的四房。

還有最近比較卷的龍華紅山新澍雅居項目，99㎡四房兩衛。

這樣看下來，上宸瑞府的四房面積跟鵬宸云筑差不多，比新澍雅居則還要小。

如果僅上塘板塊，目前在售的盤有卓越栢奕府、塘城壹號花園、深鐵瓏境等。

四房面積要100㎡往上。

當然，深業集團這兩個雙子項目也不是沒有缺點。

談論比較多的，項目就在福龍路的邊上。

福龍路往西還有鐵路和深圳動車所，噪音是外界比較關注的點。