馬云預言已成真？不出意外，2026年起，45%的家庭，要面臨3大難題

2025年，房價的下降趨勢依然存在，據中國房地產指數系統百城價格指數對全國100個城市新建、二手住宅銷售市場及50個城市租賃市場的調查數據：

1月百城二手住宅均價為12905元/平方米，環比下跌0.85%，同比下跌8.67%。

而這一趨勢，似乎也印證了馬云早在2017年便做出了警告——未來房價如蔥，雖說這話有點夸張，但從市場來看，也不是毫無道理。目前全國城鎮超45%家庭擁有兩套甚至更多房，在這種趨勢下，對于他們來說，尤其是炒房客群體，如今的低迷環境，無疑讓他們的壓力驟增。

很多人不免擔心，2026年的下行趨勢還將持續？為啥房子越來越難賣？未來幾年擁有多套房的45%家庭，他們的壓力和難題會有哪些？

01.為什么房子越來越難賣？

關于這兩年的房子變現難度，經歷的朋友早有感知，比如網友@珊珊吐槽：2019年花170萬買的房子，首付50萬，現在市價60多萬，賣了一年都沒成交。很多人不禁會問：為啥我的房子賣不出去呢？

幾個現實原因：

①供給端過剩：

過去的高周轉開發模式導致庫存積壓，全國掛牌總量超730萬套，三四線空置率超20%，部分區域淪為“鬼城”，

另外，還有保障房，人才公寓等分流需求，商品房市場客源被稀釋。

②需求端大不如前

首先，城市化率已經接近尾聲，進城農民的增速從過去年均1.4%降到了0.5%，進城買房的人更少了。

其次，人口紅利逐漸消退，這幾年出生率持續下降，2025年新生人口數量相比高峰期2016年接近降半，老齡化加劇，婚育剛需持續減弱。

3、購買力透支

過去房價一路猛漲，20多年的上升趨勢，也讓居民杠桿率飆升，如今絕大多數家庭都面臨著債務壓力，六成家庭的資產集中在房產里面，加杠桿空間變得有限。

4、“只漲不跌”神話破滅

以前大家認定了房價一直漲，所以瘋狂買房囤房，而最近幾年房價下跌，房子“只漲不跌”的神話破滅，加上大家對未來預期不確定，信心崩塌，買房意愿大不如前。

說白了，中國人喜歡買漲不買跌，房價一旦進入下行周期，購房者的觀望情緒就會變得更加濃厚，導致交易周期拉長（部分城市二手房成交周期超18個月）。

5、二手房與新房的“內卷式競爭”這幾年“好房子”措施加速推進，“零公攤”、精裝交付、送車位等政策，使新房實際得房率反超二手房，

再加上開發商各種福利優惠，還有新房可享受契稅補貼、低息貸款，而二手房中介費、高額個稅（滿五唯一限制），進一步削弱二手房的競爭力。

02.未來，45%的家庭要面臨3大難題

隨著市場不斷變化，手上有多套房的家庭將不可避免面臨一系列的問題，不管是投資者還是普通房東，他們或不得不面臨三大難題：

1、房子出租更難

以前哪怕是毛坯房，都能快速出租，畢竟租房需求十分旺盛，房東根本不愁找不到租客。

如今隨著市場逐漸飽和以及人口流動的變化，租房市場也開始出現供過于求，尤其是三四線，很多商品房源出租難度倍增，

此外，保障房、長租公寓也開始分流部分租房需求，疊加經濟大環境的不確定性，讓很多打工人開始勒緊褲腰帶降低居住品質，寧愿合租降低租金預算，導致房東們出租更難了。

2、囤房成本壓力上升

除了房子不好出租，囤房持房壓力也開始不斷上升。對于貸款買房的人來說，不僅要面臨房貸，還有物業費，稅費，維修費等等各項支出，未來這些成本進一步增加，必然給持房者帶來更大的壓力。

尤其是房產稅，將來如果全面實施或成為一大負擔，對于那些持有多套房產的人來說，持房的壓力進一步上升。

再加上，房子的老化趨勢也不可避免，屆時，逐年增加的維修和保養費用等等，房東們將不得不承擔這些額外的開支。

3、財富貶值風險

過去房子被視為財富，房子越多越有錢。然而現在，這個觀念已經開始面臨挑戰，市場調整趨勢下，房價上漲的預期正在減弱，貶值風險加劇。尤其是經濟產業單一，人口外流的城市，未來房價可能持續下跌。

尤其是市場不景氣的背景下，房子越多，不僅意味著虧錢，還可能因為長時間賣不出去，導致財富“凍結”。

.03.普通剛需可以買房嗎？要注意啥？

隨著利好不斷加碼，一線和重點二線城市又迎來了年底翹尾行情，但對于買房人來說，認清現實：局部筑底，這不是普漲行情，勸你買房前，算清幾筆賬：

1、算清“收入賬”

確定自己的經濟實力，買房后月供不要超收入的50%，否則生活異常緊張，尤其是突發情況下，可能陷入還貸困境，

2、留足“壓力賬”

首付款最好在4成，越多越好，這樣可以降低還貸壓力，減少利息支出。還要預留24個月的應急資金，讓自己更從容應對突發情況。

3、規劃“未來賬”

買房決策前要考慮到未來5-10年的職業發展和家庭規劃，比如工作及生娃需要，買房時要考慮到面積、出行、學區等。

最好的選擇：不管如何，盡可能只選周邊5公里內有地鐵、學校、商業配套的小區，這種更具長期發展潛力，未來轉手更容易。

4、理性決策，不被市場情緒左右

剛需買房為的是自住，別被短期的價格波動帶節奏，只要房子能滿足家庭需求，且經濟壓力可控，就不必過于擔心房價的短期變化。

那么，你希望未來房價漲還是跌呢？歡迎留言討論。