調控政策難抑漲勢 首爾公寓價格兩極分化加劇

盡管自去年下半年以來韓國房地產調控政策持續加碼，但高端住宅市場價格仍呈上行態勢，漲幅顯著高于中低價位住宅，住房價格分化趨勢日益凸顯。

KB不動產于10日發布的《月度住宅價格走勢》報告顯示，今年1月首爾公寓交易價格的“五分位倍率”升至6.92，創歷史新高。五分位倍率是指前20%公寓（第五分位）的平均價格與后20%（第一分位）平均價格之比，數值越高意味著公寓價格之間的差距越大。

數據顯示，1月首爾第五分位公寓平均價格達34.6593億韓元（約合人民幣1644.5萬元）。自去年5月高端公寓均價首次突破30億韓元以來，價格持續攀升，在隨后八個月內累計上漲超過4億韓元。相比之下，第一分位公寓平均價格為5.0084億韓元。低價位公寓價格于2024年1月跌破5億韓元，降至4.9913億韓元，此后連續兩年徘徊在4億韓元區間，直至今年1月才重新回升至5億韓元以上。

從全國范圍來看，公寓價格的五分位倍率同樣升至12.95，創歷史最高水平。全國第一分位公寓平均價格為1.1517億韓元，第五分位為14.9169億韓元，意味著出售一套高端公寓即可購置約13套低價公寓。

盡管韓國政府相繼推出“6·27對策”“10·15對策”等旨在抑制需求的調控措施，首爾公寓成交價格仍保持上漲趨勢。特別是在受貸款政策影響較小的高價區域，房價漲幅明顯高于中低價房源集中的地區。據KB不動產統計，本月首周首爾公寓成交價格環比上漲0.32%，已連續53周維持升勢。

政府持續釋放將進一步加強對多套住房持有者監管的信號后，房價漲幅略有放緩，但冠岳區（0.94%）、江西區（0.67%）、鐘路區（0.59%）、麻浦區（0.57%）、西大門區（0.5%）等區域仍保持較高增速。行業分析普遍指出，隨著轉讓所得稅加征政策正式落地，市場對優質單套住房的偏好預計將進一步增強，房價兩極分化現象可能更為突出。在強化轉讓稅與持有稅的政策導向下，多套住房持有者或將傾向于拋售位于首爾外圍或地方城市的房產，而保留具備增值潛力的核心資產。

住宅產業研究院副研究委員具正恩表示，盡管政府暗示可能進一步加大對多套住房持有者的稅收監管力度，市場可能出現階段性拋售，但新增供應能否帶動價格回落、實現房地產市場穩定，目前仍存在不確定性。