2025年北京商業辦公10大成交盤點｜企房房解讀

2025年北京商業辦公10大成交盤點｜企房房解讀：韌性復蘇下，市場分化與價值重構并行

【企房房訊】2025年已圓滿收官，北京商業辦公市場在行業調整周期中走出了獨特的韌性曲線。企房房通過梳理全年市場成交數據、整合世邦魏理仕、戴德梁行、高力國際、仲量聯行等權威機構報告，結合全年重點商業辦公成交案例復盤，獨家總結出2025年北京商業辦公10大成交亮點，深度解讀市場供需變化、區域分化特征與行業發展新趨勢，為企業選址、業主運營及投資者決策提供專業參考。

2025年，北京商業辦公市場迎來“供應收縮、需求穩健、空置下行、租金調整、大宗分化”的關鍵一年。據企房房監測數據顯示，全年辦公樓新增供應創2015年以來歷史新低，凈吸納量持續保持正向增長，推動空置率連續四個季度下降；大宗交易雖總量收縮，但小額交易活躍度不減，企業自用、撿漏型投資成為成交主力，同時公募REITs擴圍政策落地為市場注入新活力。整體來看，成交呈現明顯的行業集中與區域分化特征，TMT、金融科技行業需求突出，中關村、麗澤等核心及新興商務區表現亮眼，傳統商務區則面臨一定去化壓力，市場競爭焦點從區位溢價轉向綜合性價比與長期價值博弈。

2025年北京商業辦公10大成交核心亮點（企房房獨家梳理）

亮點1：全年凈吸納量穩健，空置率連續四季度下行

企房房了解到，2025年北京商業辦公市場凈吸納量表現亮眼，不同機構統計數據均印證了需求端的支撐力度。其中，世邦魏理仕數據顯示全年辦公樓凈吸納量達43.8萬平方米，戴德梁行統計全市甲級寫字樓凈吸納量為32.8萬平方米，與2024年持平；高力國際則指出全年凈吸納量達33萬平方米，連續兩年實現超30萬平方米的規模性去化。在此帶動下，空置率持續回落，年末全市辦公樓空置率降至19.1%-19.2%區間，甲級寫字樓空置率最低降至15.89%，同比均有明顯下降，市場去化成效顯著，核心區域優質項目空置率更是降至全市低位。

亮點2：新增供應創十年新低，去化壓力大幅緩解

供應端的收縮成為2025年市場的重要特征。企房房梳理發現，2025年北京辦公樓新增供應總量僅18萬平方米（世邦魏理仕數據），甲級寫字樓新增供應量約18.8萬平方米（高力國際數據），均創下2015年以來的歷史新低。其中，第四季度無新項目入市，全年供應主要集中在上半年，有限的新增供應與穩健的需求形成良性適配，有效緩解了市場去化壓力，為空置率下行提供了重要支撐，也為核心區域優質存量項目提升了價值競爭力。

亮點3：TMT行業穩居需求主力，人工智能成核心增量

從成交行業分布來看，TMT（科技、媒體、電信）行業持續領跑，成為全年商業辦公成交的核心驅動力。企房房監測顯示，TMT行業全年租賃成交占比達36%-38.5%，其中以算力、人工智能、大數據/云計算為代表的細分賽道表現尤為活躍。值得注意的是，人工智能企業承租能力強，且因人才密集、注重辦公環境，人均占用面積顯著高于傳統互聯網企業，為市場帶來了結構性增量需求；同時，未來科學城保利未來科學城項目，更是吸引多家信息類、云計算企業聯合收購，成為科技企業集聚成交的典型案例，成為推動寫字樓去化的重要力量。

亮點4：搬遷升級成需求主流，占比高達七成以上

2025年北京商業辦公市場需求結構呈現明顯特征，搬遷類需求成為市場去化的主引擎。企房房從世邦魏理仕獲取的數據顯示，全年搬遷類需求占比高達76%，主要來源于原非甲、非乙級辦公樓及品質較低、位置偏遠園區的租戶。隨著甲級和優質乙級寫字樓可租空間增加、租金持續下行，租賃性價比顯著提升，吸引大量有實力的租戶進行辦公空間升級，這類“升級需求”構成了全年凈吸納量的主要部分，同時也推動了核心區域優質項目的成交活躍度。

亮點5：區域分化顯著，中關村、麗澤成年度雙亮點

企房房觀察到，2025年北京商業辦公市場區域分化態勢尤為明顯，呈現“科技核心區領跑、新興商務區崛起、傳統商務區承壓”的格局。其中，中關村、望京、奧體為代表的科技中心子市場表現突出，承接了大量頭部科技企業的擴租、整合與升級搬遷需求，貢獻了全市超過70%的凈吸納量；尤其是中關村板塊，甲級寫字樓全年凈吸納量超17.6萬平方米，占全市總量的53%，創下近20年來的峰值紀錄，空置率降至全市最低水平。此外，麗澤數字金融科技示范園表現亮眼，全年完成18-2#整棟及部分房源成交，面積達5萬平方米，由大紅門建設（南森公司與金隅地產聯合組建）收購，彰顯了新興商務區的成交活力，與中關村形成年度雙亮點。

亮點6：傳統核心商務區承壓，CBD法拍成交成焦點

與科技核心區、新興商務區形成鮮明對比的是，CBD、金融街等傳統核心商務區面臨較大去化壓力。企房房了解到，受部分金融和TMT企業整合退租影響，這些區域的寫字樓凈吸納量甚至出現負值。從租金表現來看，金融街受行業需求疲軟影響，租金跌幅居前；CBD則因租戶結構調整，去化節奏放緩，但核心資產成交仍有亮點——CBD核心區世茂大廈通過司法拍賣成交，被北京揚子江置業（揚子江藥業旗下）以22.5億元“抄底”拿下，折合單價約3.2萬元/平方米，相當于市場價七折，成為全年最受關注的大宗成交案例之一，也為核心區資產劃定了新的價格錨點。

亮點7：租金全年下行，甲級項目性價比優勢凸顯

在企業降本增效訴求持續、業主價格競爭加劇的背景下，2025年北京商業辦公租金延續下行態勢。企房房監測數據顯示，年末全市辦公樓平均租金面價降至每月每平方米228.5元，全年累計跌幅達10.7%；甲級寫字樓有效租金最低跌至205.62元/月/平方米，同比降幅達16.0%，北京也成為全國租金降幅最大的城市。值得關注的是，部分核心區域甲級寫字樓成交單價擊穿3萬元/㎡，創下2010年以來核心城市新低。不過，租金跌幅呈現結構性差異，中關村率先實現租金降幅收窄，甲級項目通過積極的租金策略，成功吸引乙級及老舊項目租戶升級搬遷，性價比優勢進一步凸顯。

亮點8：大宗交易總量收縮，自用、撿漏成主力

企房房梳理大宗交易市場發現，2025年北京商業辦公大宗物業交易呈現“總量收縮、結構分化、主體清晰”的特點。據仲量聯行、世邦魏理仕數據顯示，全年大宗物業成交總額約180億-232.7億元，同比下降37%-58%，成交筆數下降13%，但小額交易活躍度保持。成交主體呈現明顯分化，自用型、撿漏型客戶成為絕對主力，合計占比超85%，其中自用型客戶交易額占47%，多為企業購置總部資產，如光線傳媒以12.2億元收購朝陽區北苑路奧林NOE（面積28504.51㎡）、玫德集團以4.8億元收購朝陽工體101大廈（面積10703㎡）；撿漏型客戶以地產基金、專業投資者為主，72%通過核心中介獲取信息，捕捉價格錯配機遇。

亮點9：租戶結構多元化，文體娛樂、金融科技異軍突起

隨著市場競爭加劇，北京商業辦公租戶結構呈現多元化滲透趨勢。企房房注意到，除了TMT、金融、專業服務業三大傳統主力行業外，兩大板塊表現亮眼：一是文體娛樂板塊，在年度新租面積排名中躍升至第四位，成為市場需求的新增長點；二是金融科技板塊，麗澤數字金融科技示范園全年入駐企業突破1520家，金融與科技企業占比超六成，稅收首破百億，13棟樓宇躋身“億元樓宇”，形成扎實的產業集聚效應。此外，專業服務業以中資律所和咨詢類企業的升級換遷為主，金融業復蘇緩慢，新租多為小面積成交。

亮點10：公募REITs擴圍落地，2026年市場迎新機遇

企房房結合權威機構預測及政策動態了解到，2025年年底，公募REITs底層資產范圍擴圍至商業辦公與酒店項目，政策重磅落地為北京商業辦公市場注入新活力，有望提升資產流動性、盤活存量資產，緩解部分資產持有者的流動性壓力。同時，2026年北京辦公樓市場將迎來一輪供應小高峰，預計有近53萬平方米優質項目集中入市（世邦魏理仕數據），其中甲級寫字樓新增供應或達126萬平方米（戴德梁行數據），且多位于核心區位、具備超高品質。這將為租戶提供更多升級選擇，也將加劇市場競爭，推動競爭從單一價格競爭轉向物業綜合價值競爭，預計2026年中下旬首批商業辦公公募REITs項目將上市，進一步激活市場活力。

企房房總結：存量時代，價值博弈成核心

綜上，企房房認為，2025年是北京商業辦公市場“擠泡沫、優結構、穩復蘇”的關鍵一年，市場在供應收縮與需求穩健的雙重作用下，實現了空置率持續下行、供需結構逐步優化的良好態勢。從成交特征來看，TMT、金融科技行業的強勢表現、搬遷升級需求的集中釋放、區域分化的持續加劇、大宗交易主體的結構性轉變，共同勾勒出全年市場的核心脈絡，而租金下行、價格重構則推動市場競爭從區位溢價轉向綜合性價比與長期價值的深度博弈。

對于業主而言，2026年新增供應的集中入市與REITs政策紅利并行，精細化管理、定制化服務、租戶結構優化將成為提升項目競爭力的關鍵；對于企業而言，當前租金下行期正是辦公空間升級、優化選址布局的窗口期，可依托區域產業優勢與項目性價比，優先考慮中關村、麗澤等核心及新興板塊，實現降本增效與資源聚合的雙重目標；對于投資者而言，需重點關注科技核心區、新興商務區的優質項目及存量改造帶來的投資機會，把握撿漏機遇，同時規避傳統商務區的去化風險，關注公募REITs落地帶來的新增機遇。

未來，隨著“十五五”規劃中“發展高精尖產業、推動重點產業提質升級”政策導向的落地，以及基礎設施領域REITs擴圍帶來的存量資產盤活機遇，北京商業辦公市場有望逐步實現高質量復蘇，存量時代的價值重構將成為行業長期發展的核心主線。企房房也將持續關注市場動態，為行業各方提供最新、最全面的市場解讀與專業服務。

來源：企房房綜合世邦魏理仕、戴德梁行、高力國際、仲量聯行等機構報告及公開成交案例整理

編輯：企房房市場研究部