沒有最低只有更低!溫州南浦實驗學區房7600、阿爾勒2200元/平成交

整體市場雖然成交價起色不明顯，但市場成交熱鬧非凡。

今天，位于鹿城南浦的棋藝組團9幢302室，建面約84.16㎡，起拍總價約73萬元，起拍單價約0.87萬元/㎡，共吸引了7人報名參與拍賣，經過16輪競價，成交總價約88萬元，成交單價約1.05萬元/㎡。

位于鹿城南浦的雄鷹組團10幢603室，建面約113.52㎡，起拍總價約66萬元，起拍單價約0.58萬元/㎡，共吸引了11人報名參與拍賣，經過14輪競價，成交總價約86萬元，成交單價約0.76萬元/㎡。

鹿城仰義的阿爾勒（秀峰里）三組團11幢204室，建面約92.33㎡，起拍總價約20萬元，起拍單價約0.22萬元/㎡，共吸引了1人報名參與拍賣。僅經過1輪競價，成交總價約20萬元，成交單價約0.22萬元/㎡。

同天，阿爾勒（秀峰里）三組團9幢805室，建面約111.19㎡，起拍總價約35萬元，起拍單價約0.31萬元/㎡，無人報名、流拍。

還有鹿城新田園7組團13幢202室，建面約140.96㎡，起拍價約71萬元，起拍單價約0.5萬元/㎡，共吸引了2人報名參與拍賣，經過6輪競價，成交總價約74.5萬元，成交單價約0.53萬元/㎡。

下面我們一起來看下，今天拍賣房源的具體情況。

（拍賣市場是二手房市場的的局部縮影，與常規二手房市場存在較大的差異，并不能代表整體二手房市場，僅供參考。）

01、南浦住宅區

雄鷹組團位于鹿城區南浦路與溫迪路交匯處東面；棋藝組團位于春暉路與劃龍橋路交匯處西南面。

據了解，這一帶作為上世紀90年代建設的大型居住小區，早前的規劃已經遠遠落后于時代發展，導致出現了不能滿足停車需求、人車不分流、小區基本無綠化配套、無電梯等問題，這也是很多老小區的通病。

但因此，也帶來了極致的繁榮，周邊底商繁多，人居氛圍濃厚，生活便利性很高，早年部分商鋪月租金能超過1000元/㎡。

該小區的原本的核心賣點是南浦小學以及南浦實驗中學本校的學區資源，隨著這兩所學校出現了嚴重的分流情況，又隨著房產市場下行，原有的溢價泡沫被大幅擠出，現該小區的自住（出租）價值再次成為購房的重要考量因素之一。

本次拍賣的棋藝組團9幢302室，樓梯房3樓。房源未騰空，繳納全款后兩個月內交付，內部為帶裝修狀態，騰空后現有裝修情況難以保證。

房源實景圖

另一套雄鷹組團11幢603室，樓梯房6樓（次頂樓）。

房源已騰空，內部附帶簡單裝修，較為雜亂，收拾一番購買家具后，可拎包入住。

房源實景圖

據溫都平臺消息，截止2025年9月，棋藝組團僅成交一套，71㎡以115萬成交，折合單價約1.62萬/㎡；

2025年9月，周邊其他同施教區的小區，以70-80㎡戶型為主，總價基本在125-150萬。面積相近的房源，成交相對少一些，總價在170-208萬之間：

目前，棋藝組團60-80㎡二手報價約1.3-1.7萬元/㎡；雄鷹組團60-80㎡二手報價約1.1-1.7萬元/㎡，具體價格受裝修、樓層、入學年份等因素影響；

因此，這兩套拍賣的房源的起拍價格相當便宜，所以都能吸引了10人左右的報名人數，報名熱度比想象中的高。但最終成交價還是低于市場價不少，競買客戶相當冷靜，如果接下來南浦小學及南浦實驗中學本校的分流情況能有所緩解，相信這一帶的價格有望回暖。

02、陽光100·阿爾勒（秀峰里）

位于鹿城仰義林宋組團林里片區。

四面環山，周邊生活配套較為稀缺，自然條件較為突出，東南側有超大的草坪，以及溫州市廣場路小學阿爾勒分校。同時也因為區位略遠，地勢偏高，導致類似水電、燃氣費等生活費用略高一些。

陽光100·阿爾勒規劃總占地面積約為3000畝，一、二級聯動開發360萬㎡，體量龐大。當時目標是打造集生態居住、度假休養、運動休閑、投資保值等功能于一體，還原山水田園本色，植入歐洲新市鎮風格，成為溫州首席“山水田園城鎮，宜居生活大城”。

可惜，后來隨著開發商的資金出現了問題，這個小區的名聲就急轉直下，變得頗受詬病。一組團、二組團如期交付，三組團本來應該在2020年11月交付，后因資金問題，拖沓了兩年左右，在政府專班的介入下，終于在2023年1月交付。后續組團、配套等功能設施的開發、建設就遙遙無期。

底圖來源：溫州房哥

本次拍賣的房源位于秀峰里三組團的9幢805室、11幢204室，三組團雖然是距離西北側不利因素較近，但現場基本看不到影響，因為剛好處于山的兩側，互為山的另一面。

其中11幢位于三組團南側，挨著東面的二組團，同時該小區地勢偏高，早上采光略受影響，視野較為開闊。一層8戶，但4戶為同一樓幢，因此04室算夾邊套，并通過連廊入戶。

房源已騰空，內部為毛坯狀態，需要從零開始裝修。

房源實景圖

2019年7月，11幢204室開盤備案價約為105萬元，開盤普惠折扣以96折+3萬元計算，實際毛坯總價約98萬元，毛坯單價約1.068萬元/㎡。

今天的成交價相當于當年的開盤價的2折，算上裝修成本的話，價格表現稍差。

據冰山平臺，2025年9月秀峰里三組團成交1套建面約50㎡房源，成交總價約20萬元，成交單價約0.4萬元/㎡；成交1套建面約74㎡房源，成交總價約28萬元，成交單價約0.39萬元/㎡；

2025年7月成交1套建面約74㎡房源，成交總價約27萬元，成交單價約0.37萬元/㎡；成交1套建面約105㎡房源，成交總價約40萬元，成交單價約0.38萬元/㎡；

目前，秀峰里三組團房源掛牌報價單價約0.4-0.6萬元/㎡，大多為毛坯狀態，部分硬軟裝齊全的房源，價格要更高一些。

今天成交的房源所在的樓幢尚可，對應的樓層太低，好在地勢偏高，東南側組團樓幢的遮擋有限，南面擁有景觀視野，有一定加分。

不過房源內部為毛坯狀態，又是事故頻發的三組團，影響了市場信心，又疊加了拍賣市場上客戶撿漏的心態，最終導致成交價低于市場價不少，還是有性價比的。

畢竟成交總價才一輛普通汽車的價格，這買房門檻已經是低的可怕了，自然不能要求更多。

03、其余房源拍賣成交情況

至于今天其他房源的拍賣情況，如下圖：

從上圖可以看出，市場的成交分化程度還在加深。

其中位于鹿城南郊的新鹿園11幢1701室，建面約131.52㎡，起拍總價為126萬，起拍單價約為0.96萬元/㎡，最終成交總價約127萬元，成交單價約0.97萬元/㎡，溢價率1%。

位于鹿城七都的鹿島萬象天地（鹿島潤園）19幢504室，建面約139.37㎡，起拍總價為134萬，起拍單價約為0.96萬元/㎡，最終無人報名、流拍。

位于甌海中心區的華鴻·中央公園（中鴻錦園）8幢302室，建面約118.86㎡，起拍總價為120萬，起拍單價約為1.01萬元/㎡，最終成交總價約165萬元，成交單價約1.39萬元/㎡，溢價率38%。

位于甌海新橋的潮啟四季苑拍賣6套房源，建面約127-140㎡，起拍總價為178-198萬，起拍單價約為1.4萬元/㎡，最終全部流拍。

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