樓市預期急轉向，房價走向沒有懸念了

昨天在知識星球收到一個提問，說現在的一線城市的房價已經回到了十年前，難道現在的經濟基本面還不如10年前嗎？是不是房價已經觸底了？

我理解提問者的本意是現在的居民收入應該比10年前高，因此樓市購買力應該更強，但這個結論卻存在明顯的謬誤。

而 謬誤 產生的原因，我認為是一種被“打工人思維”禁錮的思維慣性。

這句話怎么理解？

我們這代人，可能在初中時，都學過“剩余價值”理論，意思是勞動者工作8小時，但老板只支付6小時的工資，剩下2小時就作為剩余價值變為了老板的利潤。

這個在19世紀，可能是成立的吧，但在當下社會，卻完全不是這樣。

這里最根本的問題，在于價值，或者說商品價格，到底是誰說了算，到底是生產者，還是消費者？

如果是生產者，那么這世上就不會有虧本破產的企業，所以這個邏輯是說不通的。

而真相則是，當我組織生產了一件成本為80元的商品，如果消費者愿意支付100元購買，那么我就獲得了20元的剩余價值。所以說，利潤，實際上是提前對消費者的喜好做預判，從而獲得的消費者剩余。

反過來，如果我的判斷錯誤，80元成本的商品，保本都賣不出去，消費者只肯出到50元，那么我就要蒙受30元的虧損。

由于每個企業主雇傭勞動者，需要依照市場價格，采購原材料，也需要依照市場價格，所以成本上大家都是差不多的，最后就看誰能更精準的預判消費者喜好，誰能效率更高的組織生產，誰就可以在競爭中獲勝。

換句話說，勞動者按照勞動力市場價格獲得勞動收入，而老板則根據預判消費者剩余而獲得利潤。

對于老板，你判斷正確，你就賺錢，你判斷錯誤，你就破產。

所以我們可以看到賺錢思維上的兩種依賴路徑：

1 打工人路徑依賴

相信勞動價值論，所以志在職級晉升，比如，p9的勞動比p8值錢，p8比p7值錢。這個在勞動力市場，成立。所以打工人要把自己鍛煉成更好的專才（或者說零部件）。

2 老板路徑依賴

相信消費者剩余論，同樣一份勞動，做出A商品，可能賺不到錢，而做出B商品，可以賺大錢，所以，老板最重要的，是戰略方向，是要精準預判消費者的偏好，甚至操控消費者的偏好。

而一旦當你把目光聚焦在順應或操控消費者偏好之上，你看待世界的角度和方式，就完全不同。

比如網紅直播帶貨，之所以賺錢，是因為網紅可以聚焦消費者的注意力，從而提升消費者偏好。網紅賺的，是消費者剩余的錢。

所以大網紅和小網紅，在直播時雖然付出一樣的勞動，但由于粉絲數差異，導致獲得的消費者剩余（利潤），就完全不同。

再比如，很多奢侈品牌，希望擴大銷量，就要營造“輕奢”概念洗腦中產，讓中產消費者愿意高價買（操控消費者偏好），以便獲得消費者剩余。

好了，分析到這里，我們用投資界的一句名言來總結，那就是共識決定價值。

站在一個創業者，或者一個小企業主的視角，你根本無法獲得勞動者的剩余價值，當勞動者的市場價為月薪1萬8小時工作制，你是不可能用8000月薪8小時工作制，或1萬月薪10小時工作制去招聘到這個人的，不僅如此，你還要支付相對于大企業更高的工資溢價，以彌補小企業在穩定性上不如大企業的缺點。

也就是你根本無法獲得“ 勞動剩余價值 ”，你唯一的出路，在于精準預判消費者偏好，決策員工的勞動方向，從而相比大企業獲得更多的消費者剩余。

一切戰略圍繞消費者剩余展開，仔細分析消費者的收入，偏好，行為，這個是你企業做大，以及盈利擴大的根本方式。

切換到投資領域，切換到股市樓市領域，底層邏輯也是相同的，也就是共識決定價格。

當你理解了分析樓市購買力，需要圍繞買家的預期，偏好，行為，焦慮等全方位的屬性，你 就有了分析當下樓市的標尺。

比如，因為大家都知道的原因，現在看空的聲音幾乎消失，這個確實有利于營造共識，那么在這種情況下，我們要怎么分析樓市。

現在我們可以回到文章開頭的問題， 現在的一線城市的房價已經回到了十年前，而現在居民總體收入會高于10年前，那么樓市的合理估值是否要高于10年前？

答案是，不一定。

如果我換一個問法，你就很快能明白癥結所在：

如果A公司的年度利潤為1億，B公司的年度利潤為2億。那么B公司的合理市值，是否應該比A公司高？

炒股的讀者，一下子就會發現問題所在，因為所謂的公司基本面，最為關鍵的不只在于當下的利潤，而在于利潤增長預期（對未來利潤的猜測）。

我們以PEG估值法為例，假設A公司預期利潤增速為50%，

則A市值 = 1億利潤*50 = 50億

假設B公司的預期利潤增速為20%，

則B市值 = 2億利潤*20 = 40億

結論是，當下利潤更低的A公司，當擁有更高的預期利潤增速，合理市值反而更高。

切換到樓市的視角，決定樓市的價格，在于買家愿意支付的購買力。而這又取決于兩個方面。

第一，賣家和買家對于房價的預期是怎樣的？

這個我們在過去的文章里說過，看一個指標，就是跌漲比的變化。

跌漲比 = 當天房東下調掛牌價格套數 / 當天房東上調掛牌價格套數

該數據越低，代表降價房源越少，漲價房源越多，也就是房東（賣家）越是看好市場。

由于賣家和買家都是普通人，共同受到主流唱多輿論的影響，所以賣家跌漲比的變化，實際代表了整個市場對房價未來預期的共識。

上一篇文章我們提到過（點擊：），市場的預期是逐周走高的（跌漲比逐周下行）。

第二，在房價預期上升的情況下，買家是否對當下房價，有足夠的支付能力。這個就需要像分析消費者剩余一樣，全方位分析樓市買家的預期，收入，擔心和行為。

對此，并不是說居民收入高于10年前，就擁有更高的支付力。

舉例來說，假設10年前京滬中產年收入中位數為20萬，現在為30萬。那么由于10年前居民對未來預期良好，所以賺20萬，敢貸款支付15萬的月供。因為他們相信，雖然當下要咬牙才能上車，但由于“通脹”，所以預期20萬的收入會逐步變為30萬，40萬。。。

這時15萬的月供就變得越來越少了，壓力也越來越小。

所以敢于貸款。

但現在，即使是30萬收入，但如果居民擔心有裁員或中年危機風險，那么就不但不敢貸款，還要預留現金作為風險應對之用。怎么衡量居民的收入預期是樂觀還是悲觀呢，這個我們在之前的文章中曾提出過居民悲觀預期指數。

其邏輯為，在同樣的收入下，如果居民越樂觀，就越傾向于消費，存款就會越少，反之，則更傾向于存款而非消費。

除了收入預期的影響，另一個影響在于居民已有的存量債務負擔。

因為，只有增量債務才會變為樓市購買力，才決定房價走向。如下圖：

而增量債務又取決于存量債務，也就是，居民存量債務負擔越大，敢新增的貸款就越少。那么，當下的居民杠桿率，是60%左右，而10年前，是30%+。

由于居民杠桿率指標的分母是GDP，也就是當下60%的杠桿率，已經是計入了更高的居民收入之后的結果。也就是由于更多的存量債務，現在相比10年前的加杠桿能力是降低的。

總結：由于居民對未來的收入預期和10年前不同，債務負擔和10年前不同，所以我們無法得出當下的樓市購買力，就一定比10年前更強。

以上屆是基于“消費者剩余”的分析，那么，從真實的數據上，有什么數據反饋，可以直接反映 買家是否跟進當前情緒，是否用真金白銀來支撐樓市購買力呢？

看三個指標，最領先的指標是居民活期存款增速。次級領先指標是看房量，第三是成交量。

下圖是歷年年底北京的活期存款增速，和小陽春成交量的關系對照圖。可以看到每年年底的活期存款增速，和次年的小陽春成交量，呈現完全的正相關關系。

對于今年，由于拉動預期的求是雜事發文是1月，所以我也在等1月的數據公布。

而看房量和成交量，對于京滬等大城市，都能從貝殼獲得公開數據，大家可自行獲取數據，并和去年同期做完對比分析后，房價趨勢就自然清晰了。

我這邊當然也有數據，但基于大家都懂的原因，不好在公開場合繼續展開分析，并得出結論了。

后記：

商品價格和盈利來自消費者的共識，資產價格同樣來自交易者的共識，但對于樓市這個需要貸款的特殊品種，既取決于交易者對樓市漲跌的預期，又取決于買家對于自己收入的預期。

前者可通過唱多輿論來拉動，但自己收入預期會怎樣，只有自己最清楚。而最終這種買家行為預期的反映，會落地在居民的活期存款增速，居民的看房量，以及成交量上。

對于知識星球的同學，我在春節前會在知識星球再發一篇預測，由于私域不具備傳播性，我會詳細列明京滬的看房量和成交數據，以及和去年春節前后的對比，并給出分析和結論。供小陽春要買賣房產的同學參考。

對于公眾號的讀者，本文詳細列明了邏輯和框架，而數據可以從貝殼處獲得，拿到數據對比，結論也就清晰了。

全文完。既然已經看到這里，請隨手點個贊和“在看”吧。

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