70 城房?jī)r(jià)最新出爐！跌幅收窄，樓市3 月小陽(yáng)春要來(lái)了？

來(lái)源：大偉看樓市

近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布1月70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，這份開年首份核心樓市數(shù)據(jù)引發(fā)市場(chǎng)高度關(guān)注。數(shù)據(jù)顯示，70城房?jī)r(jià)整體呈現(xiàn)“跌幅收窄、局部回升”的態(tài)勢(shì)，新建商品住宅與二手住宅價(jià)格環(huán)比跌幅均較上月有所收窄，一線核心城市率先顯現(xiàn)企穩(wěn)跡象。隨著傳統(tǒng)樓市旺季“金三銀四”臨近，市場(chǎng)對(duì)3月“小陽(yáng)春”的預(yù)期持續(xù)升溫，但這份樂觀背后，仍藏著諸多不確定因素。究竟這份數(shù)據(jù)釋放了哪些關(guān)鍵信號(hào)？3月樓市小陽(yáng)春能否如期而至？本文結(jié)合數(shù)據(jù)細(xì)節(jié)、政策導(dǎo)向與市場(chǎng)現(xiàn)狀，展開全面解析。

首先，拆解1月70城房?jī)r(jià)核心數(shù)據(jù)，看清市場(chǎng)“筑底企穩(wěn)”的真實(shí)態(tài)勢(shì)。從整體數(shù)據(jù)來(lái)看，1月70城新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.2%，跌幅較上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅價(jià)格環(huán)比下降0.4%，跌幅較上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)，這是連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)跌幅收窄的積極信號(hào)，意味著樓市調(diào)整力度正在減弱，市場(chǎng)下行壓力得到一定緩解。分城市層級(jí)來(lái)看，結(jié)構(gòu)性分化特征依舊明顯，這也是當(dāng)前樓市最核心的特點(diǎn)。

一線城市表現(xiàn)尤為亮眼，成為市場(chǎng)企穩(wěn)的“風(fēng)向標(biāo)”。數(shù)據(jù)顯示，一線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比由降轉(zhuǎn)升，其中北京新建商品住宅2月報(bào)價(jià)48618元/平，環(huán)比微漲0.16%，海淀、石景山等區(qū)域甚至出現(xiàn)小幅上漲，西城、東城等核心區(qū)域跌幅收窄；上海新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，深圳二手住宅價(jià)格更是結(jié)束連續(xù)19個(gè)月下跌，首次轉(zhuǎn)漲0.1%。二手住宅方面，一線城市整體跌幅收窄至0.1%，北京二手房雖仍有小幅波動(dòng)，全城報(bào)價(jià)46394元/平，環(huán)比下跌0.37%，但朝陽(yáng)、海淀等核心區(qū)域跌幅已控制在0.3%左右，遠(yuǎn)低于昌平、通州等遠(yuǎn)郊區(qū)域，核心板塊的抗跌性凸顯。

二線城市呈現(xiàn)“止跌回暖”的初步跡象，多數(shù)城市跌幅收窄。1月二線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比跌幅均較上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)，其中杭州、成都、武漢等熱點(diǎn)二線城市，得益于產(chǎn)業(yè)支撐與人口流入，新房帶看量和認(rèn)購(gòu)率同步提升，部分核心板塊房?jī)r(jià)已出現(xiàn)企穩(wěn)回升的跡象。值得注意的是，二線城市內(nèi)部分化也在加劇，部分缺乏產(chǎn)業(yè)支撐、人口流出的城市，房?jī)r(jià)仍處于小幅下行通道，并未出現(xiàn)明顯的回暖信號(hào)。

三線城市依舊承壓，但下行節(jié)奏有所放緩。1月三線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比分別下降0.3%和0.5%，跌幅較上月均收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)，雖然整體仍在下跌，但跌幅收窄的趨勢(shì)表明，政策紅利的傳導(dǎo)正在逐步下沉，部分三線城市通過(guò)出臺(tái)購(gòu)房補(bǔ)貼、優(yōu)化信貸政策等舉措，一定程度上緩解了市場(chǎng)下行壓力。但從長(zhǎng)期來(lái)看，三線城市面臨庫(kù)存高企、需求不足等問題，短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)真正的回暖，仍需經(jīng)歷漫長(zhǎng)的去庫(kù)存周期。

1月房?jī)r(jià)跌幅收窄，并非偶然，而是政策發(fā)力、市場(chǎng)調(diào)整與季節(jié)性因素共同作用的結(jié)果。自2025年底以來(lái)，中央及地方層面密集出臺(tái)穩(wěn)樓市舉措，形成了“政策組合拳”，為市場(chǎng)回暖注入了強(qiáng)勁動(dòng)力。在信貸層面，央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合下調(diào)首套、二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付比例至15%和25%，創(chuàng)歷史最低水平，同時(shí)下調(diào)房貸利率，部分城市首套房貸利率低至“2字頭”，有效降低了購(gòu)房門檻與月供壓力；在稅收層面，財(cái)政部、稅務(wù)總局宣布對(duì)個(gè)人銷售住房增值稅免征年限由5年調(diào)整為2年，顯著降低了住房交易成本，激發(fā)了部分剛需和改善性需求的釋放。

地方層面的政策支持更是精準(zhǔn)發(fā)力、多點(diǎn)開花。1月份全國(guó)各地共出臺(tái)約50條樓市政策，北京、上海等一線城市優(yōu)化限購(gòu)限售政策，放寬剛需和改善型住房需求限制；杭州、西安、長(zhǎng)沙等二線城市全面取消限購(gòu)，加大購(gòu)房補(bǔ)貼力度；三四線城市則通過(guò)發(fā)放購(gòu)房?jī)?yōu)惠券、優(yōu)化公積金貸款政策等方式，刺激住房需求。這些政策的密集落地，有效修復(fù)了市場(chǎng)信心，推動(dòng)了房?jī)r(jià)跌幅收窄，同時(shí)也為3月“小陽(yáng)春”的到來(lái)奠定了政策基礎(chǔ)。

除了政策發(fā)力，市場(chǎng)自身的調(diào)整與季節(jié)性因素也起到了重要作用。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的房?jī)r(jià)調(diào)整，當(dāng)前樓市價(jià)格已處于相對(duì)合理的區(qū)間，部分剛需人群開始入場(chǎng)，推動(dòng)成交量小幅回升，進(jìn)而帶動(dòng)房?jī)r(jià)跌幅收窄。此外，1月作為樓市傳統(tǒng)淡季，市場(chǎng)交易活躍度本身較低，房?jī)r(jià)波動(dòng)相對(duì)平緩，隨著春節(jié)假期結(jié)束，市場(chǎng)交易逐步恢復(fù)，疊加政策紅利的持續(xù)釋放，市場(chǎng)熱度有望逐步提升。

那么，在房?jī)r(jià)跌幅收窄、政策持續(xù)發(fā)力的背景下，3月樓市“小陽(yáng)春”真的會(huì)來(lái)嗎？從目前的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)來(lái)看，3月樓市出現(xiàn)“結(jié)構(gòu)性小陽(yáng)春”的可能性較大，但全面回暖的難度依然不小，整體呈現(xiàn)“分化回暖、溫和復(fù)蘇”的格局。

支撐3月“小陽(yáng)春”出現(xiàn)的利好因素主要有三點(diǎn)。一是政策紅利的持續(xù)釋放，前期出臺(tái)的降首付、降利率、減稅等政策，其效應(yīng)將在3月集中顯現(xiàn)，尤其是剛需和改善型需求，在政策刺激下有望集中入市，推動(dòng)成交量回升。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)重點(diǎn)50城二手房成交量環(huán)比增長(zhǎng)約12%，連續(xù)三個(gè)月回升，這一趨勢(shì)有望在3月得到延續(xù)。二是季節(jié)性因素的推動(dòng)，3月氣溫回升，疊加春節(jié)假期結(jié)束，購(gòu)房者看房、買房的積極性將明顯提升，市場(chǎng)交易活躍度會(huì)自然上升，形成傳統(tǒng)的“小陽(yáng)春”行情。三是核心城市的引領(lǐng)作用，一線城市和部分強(qiáng)二線城市率先筑底企穩(wěn)，其市場(chǎng)熱度的提升將帶動(dòng)周邊城市，形成示范效應(yīng)，推動(dòng)整體樓市逐步回暖。

但我們也要清醒地認(rèn)識(shí)到，3月樓市“小陽(yáng)春”仍面臨諸多不確定因素，難以實(shí)現(xiàn)全面回暖。首先，居民收入預(yù)期尚未完全恢復(fù)，部分家庭資產(chǎn)負(fù)債表仍在修復(fù)，購(gòu)房決策趨于謹(jǐn)慎，尤其是在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇仍有壓力的背景下，剛需人群的入場(chǎng)節(jié)奏可能會(huì)慢于預(yù)期，難以形成大規(guī)模的購(gòu)房熱潮。其次，樓市庫(kù)存壓力依然較大，尤其是三四線城市，庫(kù)存去化周期較長(zhǎng)，即使成交量有所回升，也難以快速緩解庫(kù)存壓力，房?jī)r(jià)上漲缺乏支撐。

再者，市場(chǎng)分化的格局難以改變，一線城市和強(qiáng)二線城市的回暖，難以帶動(dòng)三四線城市同步復(fù)蘇，部分缺乏產(chǎn)業(yè)支撐、人口流出的城市，仍將面臨房?jī)r(jià)下行的壓力。以北京為例，雖然核心區(qū)域房?jī)r(jià)企穩(wěn)，但懷柔、門頭溝等遠(yuǎn)郊區(qū)域跌幅仍較大，其中懷柔二手房環(huán)比下跌1.20%，門頭溝下跌0.71%，這種區(qū)域分化在全國(guó)范圍內(nèi)普遍存在。最后，房企的流動(dòng)性壓力尚未完全緩解，部分房企仍面臨資金緊張的問題，項(xiàng)目交付風(fēng)險(xiǎn)依然存在，這也會(huì)影響購(gòu)房者的信心，制約市場(chǎng)回暖的節(jié)奏。

對(duì)于購(gòu)房者而言，面對(duì)當(dāng)前的樓市態(tài)勢(shì)，無(wú)需過(guò)度樂觀，也不必過(guò)度悲觀，應(yīng)理性看待市場(chǎng)變化，根據(jù)自身需求做出合理決策。對(duì)于剛需人群來(lái)說(shuō)，當(dāng)前信貸政策寬松、房?jī)r(jià)處于相對(duì)合理區(qū)間，3月小陽(yáng)春期間可以多實(shí)地看房，對(duì)比不同小區(qū)的價(jià)格、配套、戶型，遇到性價(jià)比高、符合自身需求的房子可以出手，不必糾結(jié)于“抄底”，畢竟自住的房子，住得舒服、月供能承受才是最重要的，當(dāng)前的政策紅利也是剛需入場(chǎng)的較好時(shí)機(jī)。

對(duì)于改善型人群來(lái)說(shuō)，可借助換房退稅等政策，優(yōu)化自身住房配置，優(yōu)先選擇一線城市核心區(qū)、強(qiáng)二線核心板塊的優(yōu)質(zhì)房源，這類房源抗跌性強(qiáng)、流通性好，而遠(yuǎn)郊大盤、配套不全的房子盡量不要碰，同時(shí)優(yōu)先選擇現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房，避免爛尾風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于投資客而言，應(yīng)徹底放棄“炒房暴富”的想法，當(dāng)前樓市已告別普漲時(shí)代，投機(jī)空間大幅縮小，核心城市、核心板塊的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)雖有一定的保值增值空間，但回報(bào)率已大幅下降，盲目投資可能會(huì)面臨虧損風(fēng)險(xiǎn)。

展望未來(lái)，樓市“穩(wěn)字當(dāng)頭”的基調(diào)不會(huì)改變，“房住不炒”的定位依然清晰。隨著政策紅利的持續(xù)釋放、市場(chǎng)信心的逐步修復(fù)，樓市將逐步從深度調(diào)整階段向企穩(wěn)修復(fù)過(guò)渡，但修復(fù)進(jìn)程將是緩慢且曲折的，不會(huì)出現(xiàn)快速反彈的行情。3月樓市大概率會(huì)迎來(lái)“結(jié)構(gòu)性小陽(yáng)春”，核心城市、核心板塊的成交量和房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)溫和回升的態(tài)勢(shì)，但全面回暖仍需時(shí)間。

總體而言，1月70城房?jī)r(jià)跌幅收窄，是樓市企穩(wěn)修復(fù)的重要信號(hào)，也為3月小陽(yáng)春的到來(lái)奠定了基礎(chǔ)，但市場(chǎng)復(fù)蘇的基礎(chǔ)尚不牢固，仍需政策持續(xù)發(fā)力、市場(chǎng)逐步調(diào)整。對(duì)于整個(gè)樓市而言，唯有堅(jiān)持“穩(wěn)預(yù)期、防風(fēng)險(xiǎn)、促良性循環(huán)”，支持剛需和改善型合理住房需求，優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)，才能推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)真正的企穩(wěn)回暖。而對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，理性判斷、按需入市，才是應(yīng)對(duì)當(dāng)前樓市態(tài)勢(shì)的最佳選擇。